Возврат утраченного жилья
Однажды один хорошо известный мне адвокат совершил глупость. Вообще этот адвокат частенько совершал различные поступки, которые вряд ли можно считать разумными — всевозможные странности и чудачества были для него вполне характерны. Но в этот раз он так «учудил», что едва не превратился в БОМЖа (субъекта без определённого места жительства)…
В жизни так нередко бывает, что человек сам себе создаёт серьёзные проблемы и кажущиеся непреодолимыми препятствия, а впоследствии «героически», затрачивая немало сил и средств, пытается их решить и преодолеть.
Создавать проблемы и различные «заморочки» у хорошо известного мне адвоката, как правило, отлично получалось, а вот успешно разрешать их и преодолевать негативные последствия собственного «кретинизма» удавалось, к сожалению, не всегда.
Понадобились «чудному» адвокату деньги и ничего лучше он не придумал, как «заложить» своё жильё (квартиру)… Впрочем о залоге в данном случае можно было говорить весьма условно и явно не в правовом значении этого понятия. Квартира была отчуждена — попросту говоря, продана — по договору купли-продажи.
Данным договором предусматривалось право продавца (адвоката) в течение четырех лет со дня передачи квартиры в собственность покупателю потребовать от последнего заключить с адвокатом договор купли-продажи отчужденной квартиры по фиксированной, согласованной сторонами в договоре цене.
Также согласно договору в течение того же срока за продавцом (адвокатом) сохранялось право пользования проданной квартирой (право проживания в ней) и устанавливалась обязанность внесения платы в пользу нового собственника (покупателя) за пользование квартирой, а также оплаты коммунальных услуг и иных расходов.
И превратился адвокат из полноправного собственника своей квартиры в её нанимателя с призрачной надеждой когда-нибудь «выкупить» проданную квартиру. Но адвокат не слишком унывал по этому поводу и продолжал надеяться на лучшее. «Всё образуется, — убеждал он сам себя, — всё будет хорошо». И, как ни странно, всё действительно хорошо образовалось...
… Спустя три с половиной года после совершения «чудачества» с отчуждением жилья пришёл к адвокату мужчина, показал ему копию свидетельства о смерти покупателя-собственника «адвокатской» квартиры и копию совершённого покупателем завещания, в соответствии с которым данная квартира была завещана навестившему адвоката гостю. Наследник по завещанию попросил адвоката скорбеть вместе с ним в связи с безвременной кончиной покупателя-наследодателя, а также настоятельно рекомендовал незадачливому адвокату в течение нескольких месяцев подыскать себе для проживания другое жильё, т.к. в квартире будет проживать его (наследника) дочь. Но не внял адвокат указанной рекомендации. Послал он наследника… знакомиться с опубликованной судебной практикой на сайте суда местного. И ушёл визитёр в замешательстве, разочарованным и недовольным…
Примерно за год до вышеописанного визита наследника по завещанию собрался адвокат выкупить некогда принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение. Пришёл он к покупателю — новому собственнику квартиры и сказал: «Деньги у меня появились на выкуп квартиры. Давайте договор новый заключим, как договаривались». И услышал в ответ: «Не буду я договор заключать, цена меня не устраивает; да и вообще продавать квартиру свою я не желаю». «В суд пойду, иск подам», — предупредил адвокат. «В добрый путь», — раздалось благожелательное напутствие…
Решил адвокат осуществить понуждение собственника квартиры, которая когда-то принадлежала адвокату на праве собственности, к заключению договора купли-продажи данного жилого помещения. Адвокат, будучи весьма законопослушным гражданином, предпочитал не нарушать закон без крайней необходимости и обычно действовал исключительно в рамках так называемого «правового поля», соблюдая закон. И для данного случая адвокат не намеревался делать исключение. Не хотел он и не стал (хотя и имел вполне реальную возможность) использовать неправовые методы воздействия на несговорчивого собственника квартиры, не желавшего заключать договор в соответствии с ранее достигнутым соглашением.
Собрался адвокат обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Занялся он изучением практики судебной и вопроса исполнения решения суда о понуждении заключить договор. И стала вырисовываться перед ним совсем безрадостная перспектива…
Оказалось, что после принятия решения суда, обязывавшего лицо — не часть тела, а физическое лицо (гражданина) или юридическое лицо (организацию) — заключить договор, было необходимо, чтобы данное лицо добровольно исполнило решение суда и подписало договор. Если оно этого не делало, не желая исполнять решение суда, то действенных, эффективных правовых механизмов, позволяющих обеспечить исполнение решения суда и заставить незаконопослушное лицо подписать договор, попросту не существовало.
Осознавая, что в случае вынесения решения суда о понуждении собственника «адвокатской» квартиры заключить договор, с большой вероятностью это решение добровольно исполнено не будет, адвокат обращаться в суд с иском не торопился. Он продолжал изучать судебную практику и читать различные публикации по данному вопросу.
В практике арбитражных судов встречались судебные акты, в которых суд не только обязывал лицо заключить договор, но и указывал, что договор считается заключённым на указанных в судебном акте условиях с момента вступления его (акта судебного) в законную силу. Из буквального и даже системного толкования закона последний вывод суда, увы, не следовал, но вполне соответствовал если не букве, то духу закона, способствуя обеспечению исполнимости судебного акта и преодолению негативных последствий недобросовестного поведения лица, обязанного исполнить вступивший в законную силу судебный акт и не желающего его исполнять.
Однако явно не стоило надеяться на то, что при вынесении решения СОЮ (суд общей юрисдикции) воспримет вышеуказанную весьма «зыбкую» практику арбитражных судов, — шансов, что это произойдёт, практически не было.
Ни для кого не секрет, что действующее законодательство довольно часто изменяется, «корректируется». Далеко не всегда изменения и дополнения, которые вносятся законодателем в различные нормативно-правовые акты важны, полезны и необходимы. Но бывают и действительно нужные и значимые «новеллы» законодательства.
Так, в 2015 году в Гражданский кодекс РФ был внесён довольно масштабный блок поправок общих норм об обязательствах и договорах. Указанные поправки были произведены на основании вступившего в законную силу 1 июня 2015 года Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
В частности, абзац первый пункта 4 ст. 445 ГК РФ (который регламентировал возможность обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае уклонения от его заключения стороны, для которой заключение договора в соответствии с законом обязательно) был дополнен предложением следующего содержания: «В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.».
«Время пришло, — подумал адвокат, — можно начинать действовать»…
Был составлен проект договора купли-продажи спорной квартиры с указанием цены, согласованной сторонами в «предыдущем», ранее заключенном договоре. Названный проект договора вместе с требованием заключения договора купли-продажи квартиры (в качестве приложения к данному требованию) был отправлен по почте ценным письмом с описью вложению собственнику спорной квартиры.
Отправленное адвокатом ценное письмо адресат получать не пожелал; неоднократные попытки вручения указанного письма не привели к желаемому результату. Чтобы прояснить судьбу данного почтового отправления адвокат обратился с заявлением в местный почтамт. Из письменного ответа почтамта следовало, что от получения письма адресат отказался и разорвал врученное почтальоном извещение.
Письмо было возвращено отправителю с отметкой об отказе адресата от его получения. В связи с этим адвокат нисколько не расстроился и спустя некоторое время сдержал некогда данное обещание — обратился с иском в суд.
Извлечение из искового заявления:
3 июля 2015 года мною ценным письмом с описью вложения было отправлено (ответчику) требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене… (приложение № 2), содержащее предложение подписать направленный вместе с указанным требованием проект договора купли-продажи квартиры (приложение № 3) в трёх экземплярах в течение 30 (тридцати) дней со дня получения настоящего требования и отправить три подписанных экземпляра данного договора ценным письмом с описью вложения по адресу: … Как следует из ответа ОСП Борисоглебский почтамт от 15 июля 2015 г. исх. № 14.5.5.1-06/288, от получения данного письма (ответчик) отказался, разорвав при этом извещение, врученное почтальоном.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ требование, как юридически значимое сообщение, считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
При таких обстоятельствах направленное (ответчику) юридически значимое сообщение – требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене … следует считать доставленным.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Обязанность (ответчика) заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № … в доме № … в … города… … области по цене в размере … рублей предусмотрена добровольно принятым обязательством, содержащимся в пункте 6 договора купли-продажи от 6 октября 2012 года...
Иск адвоката был судом удовлетворён. Было принято заочное решение, поскольку ответчик не желал принимать участие в судебном разбирательстве дела.
После вступления решения суда в законную силу предусмотренная договором (заключенным в соответствии с решением суда) оплаты цены квартиры была произведена посредством перечисления соответствующей суммы денежных средств на открытый на имя продавца счёт в банке.
Но адвокату пришлось вновь обращаться в суд с очередным иском о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку не представлялось возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение без соответствующего заявления обеих сторон договора — от обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, одна из сторон старательно уклонялась.
Суд принял очередное заочное решение, признав за адвокатом право собственности на спорную квартиру и прекратив право собственности ответчика на указанную квартиру.
После вступления данного решения суда в законную силу была успешно произведена государственная регистрация перехода права собственности на «отсуженное» жилое помещение, и адвокат вновь стал его полноправным собственником.
Теперь адвокату со спокойной совестью можно было совершать новые глупости и чудачества, без которых жизнь кажется скучной, пресной, монотонной и однообразной…
Автор: Адвокат Насонов Олег Николаевич