Срок или ежемесячный платеж?⁠⁠1

Спасибо, милчеловек, за расчеты. Всегда считала, что нужно уменьшать срок. Тоже ипотека на 30 (уже 29) лет, теперь пойду в сторону уменьшения платежа. Хотя, с нашей инфляцией наверное то на то и выходит.

То есть "универсальный расчет" подаётся как истина в последней инстанции, но при этом валидна для достаточно узкого круга лиц и жизненных сценариев? Ну ок, чё. Я останусь при своём и заплачу за 10 лет меньше чем за 30 лет)))

А ещё проще можно как-то расчёты пояснить? =)

Какие расчеты? Вы же сами пишете - что при уменьшении платёжа платить ту же сумму (т.е. больше). БОльшая сумма куда по-вашему идёт? Она идёт тупо в досрочное погашение тела кредита. То есть вы каждый месяц по чуть-чуть больше платите, уменьшая или срок или платеж, то есть суммарно большую сумму потратите на досрочное погашение. Если под "выгоднее" вы имеете ввиду сохранение спокойствия и уменьшение кредитной нагрузки, то конечно гасить в платеж нужно. Для меня например "выгоднее" это уменьшение абсолютной суммы переплаты - в этом случае чем меньше срок, тем меньше % я заплачу за пользование кредитом.

2 довода за погашение в счёт уменьшения срока:

1. Страховки. Если страхование имущества есть смысл продолжать делать всегда (стоит недорого, профит большой), то страхование жизни/здоровья заёмщика - штука чисто ипотечная. Конечно, всё зависит от срока и суммы ипотеки, возраста заёмщика и процента, на который банк повышает ставку при отказе от страхования жизни (бывает как 0.2%, так и 2-3%), но лишние ...цать тысяч в год - это тоже финансовая нагрузка. Справедливости ради, она будет расти по мере роста возраста заёмщика, и падать по мере уменьшения суммы долга - нужно считать будет ли разница при каждом способе погашения.

2. Снятие залога. За 15-20 лет семейная ситуация может кардинально измениться. Маленькие дети вырастут и уйдут в самостоятельное плавание, супруги разойдутся (по статье 50% браков заканчиваются разводом), либо наоборот, родят ещё пару детей. Снятие залога - полная свобода действий со своим имуществом.

Вот пример расчета. Первый скрин - параметры ипотеки по умолчанию. Далее вносим разово 100 тысяч, уменьшаем срок, потом вносим в течение двух лет сумму чуть больше (одинаково вносим) в счёт срока или платежа.

Смотрим графу "экономия переплат" на обоих скринах.

Ну вначале платежи гасят большую часть процентов и меньшую основного долга, разве нет?

Так вы же каждый месяц гасите досрочно (в случае если платеж уменьшился, а платите прежнюю сумму). Таким образом вы просто общую сумму досрочных погашений увеличиваете. Если как в примере условно разовые 500 тысяч вбросить, то даже по скринам автора выгоднее в срок - разница на переплату процентов почти в 3 миллиона (в случае со сроком переплата меньше).

Гасить в платеж надо только при условии, что текущий некомфортен. Всё. В остальных случаях, всегда общая переплата будет меньше если вбрасывать в срок (но делать надо в первую половину кредитного срока - дальше уже пофиг).

Всё верно написано, но эта хуита уже столько раз пережевана и разжевана тут, да и не только, что странно видеть первую фразу "самопровозглашенные "эксперты" в этих ваших интернетах, говорят только об уменьшении срока".

Вы то ли экспертов самопровозглашённых каких-то хуевых выбираете, то ли интернеты не те смотрите. То ли плюсов срубить решили на очевидных вещах.

Эммм, величина тела кредита никак не влияет. Я лишь привёл примерную зависимость размера тела кредита и оставшихся процентов на последний год. Это очень условные цифры, так как всё будет сильно отличаться при разных сроках, изначальной сумме и, собственно, процентной ставке. Но, если срок больше 10 лет и он не уменьшался, то последний год, если даже не 2, рефинансировать смысла нет никакого. Разве только если ипотека бралась по какой-то сильно нерыночной ставке и вам предлагают сейчас прям сильно ниже. Но, мне кажется, это довольно редкие случаи

Посмотрите в интернете пример графика погашения ипотеки аннуитетными платежами с разбивкой на проценты и тело кредита. И вы увидите, что первые годы вы платите почти только проценты. И последний год почти только тело кредита. То есть, последний год вы должны банку, условно, 300 тысяч основного долга и 20 тысяч процентов. И не важно, какая была ставка изначально, свои проценты вы уже выплатили почти все. И тут вы берёте на этот год эти 300 тысяч под 9%. И за 9% вы заплатите за все 300 тысяч, которые возьмёте. Я даже не знаю, как проще объяснить.

А можно уменьшать платеж, а когда он станет маленьким - начать уменьшать срок? Или способ досрочного погашения выбирается один раз на весь срок?

"Универсальная" рекомендация, которая подходит в нескоьких частных случаях. Ежегодная обязательная страховка всего и вся не рассмотрена в принципе, так как не укладывается в "универсальную" рекомендацию

Проблема в ваших расчетах, это разовый платеж и естественно, что тело будет одинаковым.
Возьмем ежемесячный на протяжение 10 лет. Первый это платеж, второй срок.
Как видим, остаток долга во втором случае меньше.

Да блин, где вы все живете. 2023 год на дворе, получаю 20 тыс. Бюджетная организация, работает за эту зп куча народу. Брали мы ипотеку в 16 году, платеж был 11 тыс, потом уменьшили до 7 тыс. И нихрена сейчас это не легче. Так же наскребаем с трудом каждый месяц эти копейки. Ну да ладно, наверное, наш нищебродский пример - исключение

Ну еще на озоне у него кредит пару тысяч. Я реально не понимаю. Да, цены на все выросли. Ну сигареты это еще тысяч 5 в месяц. Бензин около 10 тыс.. А остальное, получается, просто на ежедневные расходы. Себе муж ничего не покупает. Весь такой бедный, все в семью. А я ему то футболку, то кроссовки, то носки с трусами. Свекровь передает раз в месяц мясо, полуфабрикаты. Короче, не хочется вроде человека обвинять ни в чем, но реально начинают терзать сомнения.

Ага, одинаково. Но только на ежемесячной основе с таким условием. Хоть один месяц пропустишь - идёшь нахрен. Но не "выгоднее платить в уменьшение платежа". Ровно хер на хер + траты на страховки дополнительные (больше лет оплачивать, а с возрастом увеличивается страховая премия) + увеличенный срок повышенной долговой нагрузки в бки + сложнее продать недвижимость + дополнительная головная боль с ежемесячным высчитыванием суммы (если платить одну и ту же - можно настроить автоплатеж).

Автор, не вводи людей в заблуждение.

Весь подвох аннуитентных платежей в том, что первые N лет платежей не уменьшают сумму долга, ты просто платишь проценты авансом.

Поэтому "уменьшение срока" фактически уменьшает сумму долга, вызывая перерасчет процентов, что и приводит к огромной выгоде.

"Уменьшение платежа" - абсолютно другая штука. Сравнивать ее с досрочным погашение тоже полный бред.

Добрый всем день) оживлю немного тему. Помогите советом, я запутался, нейросети запутали (либо вообще хз как ввожу вопрос)) Суть в следующем - ипотека 6 млн под 4,6 процента на 30 лет. Как выгоднее всего гасить - срок или платеж? Планирую каждый месяц сверху 5-10 тыс платить. Через год сумму поболее. Нейросети каждый раз пишут разное с одинаковым вопросом... Также готов платить разницу между изначальным платежом и который станет при уменьшении суммы платежа, то есть сумму изначального платежа + сверху 5-10тыс. Также через год другой разовый платёж тыс 500

калькулятор домклик. ввожу реальные данные. скорее всего я ошибаюсь. уточню у менеджера. непонятно то, что в графе ежемесячный платеж указано значение на 12000 большее, чем рассчитано в калькуляторе даже при ставке 22%.
вот будет сюрприз, если ошибки в ежемесячном платеже нет)

ежемесячный платеж в калькуляторе может отличаться от озвученного при подписании договора? может отличаться на 175% ?

Пожалуйста, объясните, почему? Я уже перечитал сотни комментариев, но никак не могу понять математику.

Ну а ты тупой, но я же сразу тебе об этом не сообщил :). Только после проявления тобой предельной тупости. Не ранее :).

Да я уже давно определился. И да, мне пофиг.

1. Не играть в игры с инвестициями итп, когда речь о единственном жилье

2. Вообще ни во что не играть, просто "тупо закрыть кредит" и жить в нем спокойно.

Давно закрыл, теперь имею возможность играть в любые игры хоть с валютой, хоть с офз, хоть с акциями, хоть вообще с чем угодно.

И быть умеренно уверенным, что в случае проигрыша под мостом жить не придется.

Безусловно, задним умом вас "коучей" хоть жопой жуй. 90% только почему-то с мамой живут и ездят в кредитной тачке...

Качество аналитики просто зашкаливает.

Когда некоторые покупали квартиры по 500-700$ метр, тоже надо было баксы покупать, да ?

@ABAPiKo,

Я не ас в финансовом плане. По вашим рассужденим что-то понял, а что-то осталось непонятно.

Когда брал кредиты (не один, не два, а где-то ещё и ипотека сидит), долго сидел за калькуляторами и много мурыжил людей в банках. Прошу пояснить)

Допустим, берём квартиру за 10'000'000, первоначальный взнос 50%, 5'000'000, кредит на 15 лет, под 7.7% годовых, платёрж в месяц почти 45'000 рублей. Переплата по ипотеке будет 3 092 056 + ещё занятые 5 млн отдавать.

Формула % ипотеки - это достаточно интересная формула, она в себя и время (срок) и остаточный долг включает.

Территически считаем - за 1 год твои проценты по ипотеке будут почти 385'000, а территически за 15 лет ты заплатишь % грубо говоря 5 775 000. Но, как вы сказали выше, расчет стоимости идёт ежемесячно, т.е. с уменьшением стоимости основного долга (5 млн), процентовка остаточного долга будет по итогу уменьшаться, и как указал выше про формулу, по итогу конечная переплата будет те самые 3 092 056.

Это к тому, что остаточная стоимость и остатоные месяцы влияют на конечную переплату.

Допустим продал авто за 500'000, в начале следующего года вносишь досрочку на эту сумму.

Делаешь уменьшение срока, то уменьшаешь срок заёма на 3 года и 1 месяц., т.е. ты уменьшил свой срок ипотеки до 12 лет и сколько то там месяцев. Соответственно при сохранении ежемесячного платежа процент считается уже на 12 лет и переплата по кредиту будет 2 335 976, а это минус 756'081 от того что было.

Делаешь уменьшение суммы, т.е. занял не 5 млн, грубо говоря, а 4'5 млн на 15 лет. Рассчитывается всё тоже по другому. Теперь ты платишь в месяц 40'000, а проценты за кредит стали 2 798 611 ₽, то есть минус 293 445 рублей по итогу. Это почти на пол лимона меньше, если бы погасил в срок.

Чем дольше у тебя кредит, тем больше у тебя процентов. Процент капает ежемесячно и время не на твоей стороне.

Логические разъяснения есть.

Практические разъяснения на фото из домклика.

Если где не прав - буду рад если поправите.

Ну и ничего. Есть у тебя сегодня 5млн скажем в офз, а завтра рррраз и нету.

И никто не виноват.

Удастся ли потом что-то погасить - дело не гарантированное. Некоторым намеду несколько лет после этого не хватало...

Отличный план, чё.

Особенно поржал с офз.

Скажите, а у вас ГКО были :)?

Или вы просто "проспали" всю эту историю.

Пока не вижу вашей логики, ну и что? Тело у вас одинаковые, только вот в первой варианте у вас сократился срок, а во втором варианте высвободилась определенная сумма, которая не сможет компенсировать.

Я тебе говорю не про одинаковый платёж, а про то, что ты сверху накидываешь +20 всегда. Кроме того, если ты через год перестаёшь заносить увеличенную сумму, то сильно то платёж не уменьшиться.