В последнее время обсуждал со знакомыми их и свои ипотеки, ежемесячные платежи и досрочное погашение. И заметил, что почти все они не понимают по какому принципу начисляются проценты, и какой вариант предпочтительней. Да и самопровозглашенные "эксперты" в этих ваших интернетах, говорят только об уменьшении срока.
Заранее хочу обратить внимание, на то, что у всех свои критерии оптимальности и предложенный мной способ может не подойти всем, по определённым причинам.
Для примера возьмем платеж со следующими исходными данными:
Ежемесячный платеж и итоговая сумма переплаты будут следующие:
Представим, что на второй год платежа, вы решили продать свой автомобиль за 500 тыс. рублей и сделать досрочное погашение. Перед вами два варианта выбора. Первый вариант - уменьшать срок ипотеки. Второй - уменьшать платеж.
Результат в первом случае:
Результат во втором случае:
- Все ясно, скажете вы, уменьшать срок гораздо выгоднее. Экономия 4 миллиона против одного.
Иии... будете неправы. Точнее формально правы, но на самом деле экономия в обоих случаях будет одинаковая.
Посмотрите на оба варианта пересчета еще раз. Не считаете ли вы, что выбор срок или платеж несколько странный. Уменьшая срок, вы продолжаете платить изначальный платеж, т.е. подразумеваете, что для вас это посильная ноша. Если выбираете уменьшить платеж, то почему-то будете платить 26 308р. Но почему? (Не берем в расчет людей у которых изначальный платеж почти неподъемный, для них и выбора нет. Надо снижать платеж и платить по новому графику)
Давайте посмотрим, что будет, если несмотря на то, что вы снизили ежемесячный платеж, будете продолжать платить изначальную сумму.
За образец возьмем график платежей при изменении срока:
А вот во втором случае, каждый месяц к сумме по графику будем добавлять разницу между новым платежом и изначальным. И уменьшать на нее тело кредита, также понижая ежемесячный платеж еще на чуть-чуть. Т.е. 30 715 - 26 308,84 = 4 406,16 , платеж еще уменьшится и станет 26 273,53. В следующем месяце добавим 30 715 - 26 273,53 = 4 441,47 и т.д.
Не нашел, калькулятора, который позволяет сделать подобный расчет на весь срок, поэтому проверим на нескольких платежах.
Обратите внимание, что после 16 платежа у нас в обоих графиках остаток долга сошелся копейка в копейку. Можете самостоятельно проверить дальше, результат будет идентичный в обоих случаях. А это значит, что и срок выплаты будет одинаков.
Нет математической разницы по переплате и по сроку закрытия кредита в обоих случаях.
Это происходит потому, что будущее не определено. Нет судьбы, кроме той, что мы творим сами проценты не начислены заранее. Они начисляются на остаток долга за каждый день пользования кредитом. А в обоих случаях долг и процент одинаковы. Т.е. не зависимо от того, какой из путей вы выбираете, банк начислит вам за месяц одинаковую сумму процентов, а вот суммой, которая идет на погашение тела долга, можно поманипулировать. Если ее снижаем, ежемесячный платеж уменьшается, а срок увеличивается, и наоборот.
Однако, есть очень важный момент. У многих семей платеж посилен, если нет никаких прочих факторов. Допустим, что еще через пару лет у вас родился ребенок и расходы возросли.
Что делать в случае когда уменьшали срок? Идти в банк и просить рефинансирование, а там не все так просто. Во втором случае у вас уже график со сниженным платежом, и вы можете просто платить по графику. Т.е. даже в приведенном примере на 4500 меньше. (Естественно, суммарная переплата в таком случае уже будет выше).
Также из вышесказанного следует и то, что нет никакого смысла брать ипотеку на 10 лет. Логичнее брать ее на 30 лет, но гасить платежами как при 10-летней.
Кому не подойдет:
- Разовое погашение. Если в обозримом будущем вы не имеете возможности погашать досрочно, нет смысла еще 30 лет каждый месяц вручную добавлять эти 4 тысячи к платежу.
- Низкий уровень самодисциплины. "Ой, в этом месяце хочу побаловать себя новыми сережками" увеличат общую переплату и срок погашения ипотеки.
- Отсутствие удобной возможности гасить ежемесячно. Например, надо лично писать заявление о досрочном в отделении банка или неумение пользоваться приложением.
- Вы не согласны с расчетами. Тут мои полномочия на этом всё.
Надеюсь, это поможет людям платящим ипотеку досрочно, но при этом боящимся потерять текущее место работы, т.к. из-за размера ежемесячного платежа права на ошибку у них нет.
