Покупка жилья в Испании. Мадрид⁠⁠

Привет, котятки!

О.о каким-то чудом набралось уже 24 подписанных котятки, так что вот вам порция бесполезного чтива в преддверии выходных.

Недавно столкнулась с интересной схемой покупки жилья в новостройке, которая весьма распространена в Испании (эх, знала бы я о ней раньше, может под хорошую % ставку ипотеку бы успела взять).

Со вторичным жильем все более-менее также, как я привыкла (ну, кроме налога, см. ниже под *). Обычно, когда покупатель решил, что ему все нравится, между ним и продавцом заключается договор внесения задатка при покупке жилья и другой недвижимости (contrato de arras). Обычно он составляет от 3000 EUR до 10% стоимости жилья. Интересно то, что таких контрактов есть 3 вида.

- Contrato de arras confirmatoria - залог, который продавец (при отмене сделки) возвращает покупателю. Самый выгодный вариант для продавца т.к. он может заключить arras confirmatoria с несколькими заинтересованными, выбрать самую высокую цену и просто вернуть залог всем "проигравшим". Обиженный проигравший может добиться чего-то кроме возврата залога только через суд.

- Contrato de arras penales - в договоре о залоге устанавливается сумма, которую покупатель или продавец потеряет в случае, если продажа не будет осуществлена по причине несоблюдения своих обязательств.

- Contrato de arras penitenciales  - если покупатель нарушит договор, он потеряет всю сумму залога. Если владелец нарушит договор, он будет вынужден вернуть покупателю двойную сумму залога.

А вот с новостройками все оказалось немного не так, как я ожидала.

Часто новостройки (особенно в хороших районах) распродаются еще до начала строительства или в самом его начале. Т.е. ключи ты получаешь, в среднем через 1-2 года. Рассмотрим на примере. Допустим (расчеты далее валидны для региона Мадрид, в других регионах налоговые ставки могут отличаться):

Итоговая стоимость жилья - 250'000.00 EUR.

Дата сегодня - октябрь 2022.

Дата получения ключей - где-то в ноябре 2023.

Расходы:

- 3'000.00 EUR за договор резерва жилья

- 10% стоимости жилья (за вычетом резерва) - при подписании контракта, обычно после того, как застройщик получил разрешение на строительство = 250'000*10%-3'000 = 22'000.00 EUR

- 10% стоимости жилья, разбитые на 10-20 платежей (обычно рассчитывают так, чтобы последний платеж был не позже, чем за пару месяцев до получения ключей) = с ноября 2022 по август 2023 по 2'500 EUR в месяц = 25'000 EUR итого

- 80% стоимости жилья (вот в этот момент подключается ипотека и уже ранее выплаченные деньги идут в качестве первоначального взноса) при получении ключей = 225'000.00 EUR

- 2-3% стоимости за всякие нотариальные оформления и прочие накладные расходы = 7'500 EUR

- 10% стоимости жилья - НАЛОГ! Да-да, налог на покупку жилья! Эта часть повергла меня в глубокую депрессию. Вот... так просто... вынь да положь дофига денег и будь любезен отдать их государству в течение месяца с даты покупки = 25'000.00 EUR

* для вторичного жилья налог ниже, 6%. Но тоже, надо сказать, мало приятного. Жизнь меня к такому не готовила :(

P.S. при продаже, кстати, тоже будь любезен заплатить налог с разницы между покупкой и продажей. Налоговая своего не упустит!

- N денег - доп. расходы, связанные с ипотекой - всякие страховки, бухгалтерские услуги. Тут особо не расскажу, до этого шага я не доходила.

ИТОГО 250к превращаются в 82'500.00 EUR + ипотека на 200'00.00 EUR (ну или просто в 282'500 EUR, если вы вовремя прикупили Биткоинов и теперь живете в свое удовольствие без мам-пап-и-кредитов).

Еще одна (теперь уже приятная) неожиданность, что квартира сдается не просто с чистовым ремонтом, а с частичной меблировкой:

* укомплектованные ванные комнаты: душевая/ванна, унитаз, раковина + зеркало + опционально тумба под раковину + опционально биде

* частично укомплектованная кухней (не всегда, один проект я видела без кухни, но там был другой режим продажи, так что не будем углубляться): шкафы, плита, духовка, микроволновка (обычно встроенная, жутко неудобная, ну да ладно)

* пре-инсталляции под кондиционер: в более менее свежих домах все выходы ведут на крышу, никаких висящих под окнами блоков, а в совсем новых используют нагрев/охлаждение через пол вместо кондиционеров.

* встроенные шкафы

* межкомнатные и входная двери

Ух, сколько сил у меня ушло, пока я выцарапывала все эти детали из интернетов и менеджеров по продажам, страшно вспомнить, зато практика Испанского была очень активной :)

Всем пятницы и солнечных выходных!