Ответ на пост «Дети без детства»⁠⁠38

Что-то - это что? Конкретно, пожалуйста. Внести в ГК РФ норму, запрещающую возвращать бабкам квартиры? Или что?
Имеющегося регулирования более чем достаточно. Проблема в том, что суды иногда подменяют закон социальной справедливостью - так, как её понимают отдельные судьи, когда встаёт выбор, кого выселять на улицу. Эту проблему, по большому счёту, должен решать Верховный суд.

банки сильнее влияют на законодателей нежели плебеи вроде меня

И что конкретно банки должны сделать - пролоббировать изменения в ГК РФ, запрещающие возвращать бабкам квартиры? Какой резонанс это вызовет в обществе, даже представить боюсь. В 2008 году приняли изменения в закон об ипотеке, разрешив внесудебное обращение взыскания. Прямым текстом написали: запрещена внесудебка в отношении квартир и иных жилых помещений. Знаете, что написали все СМИ на следующий день? "Банки смогут отбирать квартиры без суда".

По поводу лоббирования банковского Вы тоже сильно преувеличиваете. Опять же: изменения в закон об ипотеке в части начальной продажной цены. Предложили: давайте установим начальную продажную цену равной ликвидационной стоимости. Понятие установлено законодательством, как раз подходит к обращению взыскания. Нет, придумайте что-то другое. Так появились 80% от рыночной.

Судебная практика по добросовестности залогодержателя исчисляется сотнями дел. Разброс - от "проверил выписку из ЕГРН - добросовестный залогодержатель" до "не проверил цепочку из пяти сделок - недобросовестный залогодержатель". Так что всё очень оценочно.

Но если тут речь идёт о выбытии имущества из владения собственника помимо его воли, добросовестность залогодержателя значения иметь не будет. А значит, на это не стоит тратить время и ресурсы. Более перспективно - обращать взыскание на предмет ипотеки и ждать разрешения этого дела. А потом либо обращать взыскание на квартиру, либо удовлетворяться из сумм возмещения.

Банк не обязан заключать никакое мировое соглашение.

Патовая ситуация. Вдруг суд на сторону покупателя встанет? А он не платил и банк квартиру заберëт.

Досрочно истребовать кредит, включаться в реестр кредиторов. Дальше - по обстоятельствам.

Если иного имущества, на которое можно обратить взыскание, достаточно, - обращать взыскание на него.

Либо включаться в процесс об оспаривании договора купли-продажи, требовать признания себя добросовестным залогодержателем и впоследствии обращать взыскание на квартиру. Маловероятно, что получится, т.к. не работает при выбытии имущества из владения помимо воли собственника.

Вероятнее всего, - заявлять об обращении взыскания на предмет ипотеки и приостанавливать рассмотрение этого требования до вступления в силу решения суда по делу об оспаривании права собственности. А там - либо будет обращено взыскание на предмет ипотеки, либо финансовый управляющий будет требовать всё, что можно, - компенсацию из бюджета, выплату по сертификату ДомКлика, - включать эти деньги в конкурсную массу и удовлетворять требования банка из этих денег.

Я не вижу никаких документов, я не знакома с материалами дела. Как я могу что-то советовать?

В общих чертах - как я понимаю, всё будет зависеть от результатов экспертизы. Сейчас кассация отправила дело на новое рассмотрение - из-за противоречивых выводов экспертизы.

Также я уже говорила автору: надо смотреть сертификат ДомКлика, - на что может рассчитывать автор.

@ZloyRealtor, говорит, что

Не было у ТС страхования титула. Ну не требует его сбер! А добровольное берут всего 3 страховые и ни одна из них не примет сейчас на добровольный титул продавца старше 71 года.

И я ей в этом вопросе доверяю полностью. Автор, которому несколько раз писали про полис, ничего про него так и не сказал. Значит, исходим из того, что страхового полиса нет, только сертификат Домклика.

Также важно определиться, будет ли автор признан добросовестным приобретателем. Пока непонятно, является ли он таковым, - имущество приобрёл почти в полтора раза дешевле рыночной стоимости. Если рыночная стоимость определена верно, в т.ч. с учётом состояния квартиры, - покупатель вряд ли будет признан добросовестным.

От того, признают ли приобретателя добросовестным, зависит его право на компенсацию из бюджета.

А так - у автора есть адвокат, который знает материалы дела, видел документы.

Какая государству польза от того, что на вторичке один чел продаст хату другому челу? Никакой пользы, а то ещё и налоговый вычет придется предоставить.
Ну а так поскребет чел в затылке, прикинет кое что к носу и пойдет за ипотекой в банк и к застройщику, за нулевой квартирой, где бабка не сидела.

Банк не будет ни с кем бороться, ошкурит заемщика, а остально спишет в безвозвратные потери по ссудам

Не уверен, что это сработает. В итоге автор останется и без квартиры и с банкротством.

...или не спихнёт... Вы из тех, кто рекламирует банкротство, обещая списание долгов?

Я Вас спрошу как банковский юрист: зачем банку создавать прецеденты? Чтобы суды на банки переложили доказывание по таким делам?

И зачем банку заключать мировое, ухудшая себе нормативы и увеличивая резервы?

Не будет. У банка есть три варианта. Либо доказывать, что он добросовестный залогодержатель (но это не поможет, если квартира выбыла из воли бабки помимо её воли), либо получать удовлетворение из выплат, если таковые будут причитаться покупателю. Либо банкротить заёмщика, обращая взыскание на иное имущество.

А с пеней за просрочку что делать?)

Не заберёт, а обратит взыскание. Продаст с торгов. За сколько - зависит от того, найдутся ли покупатели на квартиру на стадии реализации предмета ипотеки.

Мировое соглашение о чём?

На каких условиях?

А с первым взносом по ипотеке что будет?

А тут, как я понимаю, автор этой ветки комментариев предлагает замену ипотеки (т.е. залога недвижимости) на залог (или обеспечительную уступку?) прав требования к бабке о возврате денег. За эту замену банк должен будет установить график платежей, наиболее удобный для заёмщика.

Хотя вообще, конечно, сложно понять, что автор этой ветки комментариев предлагает конкретно.

Ерунда полная.

Так как по-видимому судебная практика не в пользу добросовестных покупателей

Откуда сделан такой радикальный вывод? Статистики никто не приводил: сколько сделок всего оспаривается по этим основаниям, в скольких случаях приобретатель признан добросовестным, в скольких случаях недвижка изъята у добросовестного приобретателя.

Добросовестность автора изначального поста несколько сомнительна: он приобрёл имущество ценой 6 744 000 за 4 800 000 рублей, т.е. почти в полтора раза дешевле рыночной цены. Но, конечно, решать, является ли приобретатель добросовестным, будет суд.

Отсутствие имущества, наличие детей обеспечит его доходом от деятельности - в конкурсную массу эти доходы не пойдут.

Опять же: откуда однозначное утверждение об отсутствии имущества? Могут быть доля в родительской квартирке, дача, машина, доли в какой-нибудь работающей ОООшке... Да много чего может быть в собственности. Это всё пойдёт в конкурсную массу.

Даже машину можно заявить как необходимость.

Заявить мало - надо доказать.

Квартира в залоге у банка - пусть теперь банк в судах пытается забрать законное имущество.

Не будет банк ничего забирать. И не вправе он ничего забирать, если только имущество его должника не было выставлено на торги и не реализовано на этих торгах

Всё, что может банк, - заявить о включении в конкурсную массу всех выплат, полагающихся покупателю за квартиру, - страховка (если это страховой случай), сертификат (если покрывает утрату квартиры по данному основанию), выплаты из бюджета за утрату права собственности и проч.

Не заберет - штош, ТС потерял деньги, но избавился от ипотеки.

Не избавится, если под ипотекой Вы имеете в виду кредитные обязательства. Может быть, по окончании банкротства спишут долги, оставшиеся после получения кредиторами удовлетворения за счёт указанных выше сумм. Но списание не будет зависеть от того, "забрал ли банк заложенное имущество".

Заберет - на стадии банкротства заключить мировое соглашение и продолжить выплачивать ипотеку.

Нет. Упомянутое Законе о банкротстве мировое соглашение не распространяется на случаи, когда "банк забрал законное имущество".