Обязательная доля в наследстве⁠⁠

Доброй ночи. Нуждаюсь в консультации.

Дано:

Место действия — РФ, все действующие лица — граждане РФ.

После смерти мамы я стала собственником некоторой недвижимости. Где-то в пространстве существует мой биологический отец. Участия в моей жизни не принимает уже 20+ лет, но прав лишен не был. Пенсионер. Других близких родственников нет (есть дядя и всякие еще более дальние). Я не замужем, детей нет.

Естественно я не хочу, чтобы этому человеку досталась хоть кроха имущества в случае моей смерти. Я не планирую, но мало ли. Но сейчас он единственный наследник первой очереди, случись что.

• Если я выхожу замуж + пишу на мужа завещание, то обязательная доля папаши уменьшается до четверти имущества, так ведь?

• Я правильно понимаю, что никаких способов полностью лишить его обязательной доли нет?

Из теоретического замужества вытекает несколько других вопросов. Унаследованную недвижимость хочу продать и приобрести другую, но по ряду причин удобнее это сделать не сейчас, а через пару лет.

Сократить обязательную долю папашки хотелось бы уже сейчас. Но при этом хотелось бы, чтобы недвижимость, приобретенная в теоретическом браке за счет средств от продажи унаследованной недвижимости, осталась моей и только моей.

Мой мужчина проверен достаточно длительным временем и сложными ситуациями, то есть в том, что он сознательно не поступит со мной нечестно, я уверена. Но от психических болезней и неадекватности на их фоне никто не застрахован + в случае его смерти раньше меня наследником приобретенной в браке недвижимости также будет выступать его мать, чего мне бы тоже не хотелось.

Отсюда вопросы:

• Мое желание можно реально отрегулировать брачным договором? Спрашиваю, потому что интернет пестрит мнением, что брачный договор в РФ толком не работает.

• Его можно реально реализовать как-то иначе? Натыкалась на схему, что средства от продажи унаследованного имущества поступают на счет и с него же оплачивается новая недвижимость. Так вот это или что-то еще реально работает?

• Или единственный 100% рабочий вариант — провести продажу и покупку недвижимости до брака?

Спасибо за ответы.