История с «Долиной сочувствия» закончилась относительно хорошо для покупателя, хотя и вызывает много вопросов. Например, почему суды изначально принимали такие спорные решения...
Проблема в другом. Дело не в конкретной «Долине», которая, потеряв квартиру, скорее всего, не окажется в безвыходном положении. Проблема — системная. Речь о сотнях и тысячах людей, преимущественно пожилых, которые становятся жертвами мошенников. Они продают своё единственное жилье, веря обещаниям, а затем оказываются обманутыми. Это не «скамщицы», а самые уязвимые граждане: им негде жить, они не могут получить ипотеку из-за возраста и маленькой пенсии, их сбережения исчезают. И вот они — на пороге улицы с парой чемоданов.
Сейчас судебная практика зачастую идет по простому пути: сделку признают недействительной, квартиру забирают у добросовестного покупателя и возвращают обманутому продавцу. Но это лишь перекладывает трагедию: теперь без крыши над головой и денег остается уже покупатель. Взыскать же многомиллионную сумму с пенсионера — практически нереально. В этой правовой дуэли всегда есть проигравший, который теряет всё.
Государству необходимо создать механизм, который разрывает этот порочный круг. Уже существует система компенсаций для обманутых дольщиков при банкротстве застройщика — пусть и через сложные процедуры. Также, при потере права собственности из-за аннулирования сделки (например банкротство продавца, наследство и т.д. где были мошеннические действия но сделка была оформлена) можно получить компенсацию пусть и один раз. Нужен аналогичный защитный институт и для таких ситуаций. Цель — чтобы добросовестный покупатель сохранил жилье, а обманутый собственник не был выброшен на улицу.
Да, можно говорить: «Сами виноваты, надо было быть осторожнее». Но совесть общества и ответственность государства должны быть выше этой логики. Решением может стать предоставление обманутому человеку социального жилья — пусть это будет скромная однокомнатная квартира или комната в общежитии. Это не равноценная замена утраченному, но это крыша над головой.
Где взять денег? Да в том же фонде страхования застройщиков.
Это гарантия, что судья, принимая сложное решение по закону, не будет выносить по сути смертный приговор пожилому человеку. Я верю, что такой минимальный механизм должен быть создан. Потому что проблема — не в частных историях, а в системе, которая обязана защищать самых беззащитных.
И решить её можно с помощью уже существующих инструментов. Например, расширив полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд компенсаций дольщиков).
Этот фонд уже доказал свою эффективность, спасая тех, кто потерял деньги и жильё из-за банкротства застройщика. Логично наделить его аналогичной функцией для ситуаций с обманутыми собственниками. Источник финансирования — тот же: взносы самих застройщиков, для которых это станет ещё одним элементом страховки от системных рисков и мошеннических схем внутри рынка.
Принцип мог бы быть таким:
Суд устанавливает факт мошенничества и беспомощного положения обманутого продавца.
Квартира остаётся у добросовестного покупателя, так как он действовал в рамках закона.
Из средств Фонда обманутому собственнику предоставляется социальная выплата или право на получение социального жилья. Это не компенсация полной рыночной стоимости, а гарантия сохранения крыши над головой.
Фонд, в свою очередь, получает право регрессного требования к виновному — мошеннику, которого государство должно разыскать и привлечь к ответственности по всей строгости закона.
Таким образом, система разрывает порочный круг «победитель-проигравший». Добросовестный покупатель защищён. Обманутый пожилой человек не оказывается на улице. А финансовое бремя ложится не на плечи второго пострадавшего или налогоплательщиков, а на профессиональное сообщество застройщиков (через фонд) и, в конечном итоге, на самого виновника — мошенника. Это справедливо, практично и закрывает критическую брешь в нашей социальной и правовой защите.
