Проверяем квартиру на вторичке: какие могут быть риски и как их избежать⁠⁠

У каждой сделки свои особенности. Но большинство неприятных сюрпризов можно увидеть заранее, если знать, куда смотреть. Разберем, как купить вторичное жилье безопасно и объясним, на что стоит обращать внимание: от ипотеки до количества собственников.

Квартира от одного собственника

Кажется, что единственный взрослый владелец — это самый простой сценарий, хотя все мы помним, что и такие сделки можно оспорить. Так что и здесь стоит проверить несколько вещей.

Запросите свежую выписку из ЕГРН. Она показывает, кто собственник, нет ли ареста или обременения, как давно квартира принадлежит человеку и не было ли частых перепродаж. Несколько смен собственников за короткое время — повод задать вопросы продавцу.

Узнайте о семейном положении собственника. Если квартира куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, даже когда оформлена только на одного из супругов. В таком случае нужно нотариальное согласие нынешнего или бывшего супруга. Бывает, что люди давно развелись, имущество формально не делили, а через несколько лет «забытая» сторона возвращается с претензиями.

Спросите, кто прописан в квартире. В первую очередь обратите внимание на несовершеннолетних и пожилых родственников. Их нужно либо снять с регистрации до сделки, либо четко прописать сроки выписки в договоре.

Если не хотите делать проверку сами, доверьте это Циану. В рамках Сделки на Циане мы бесплатно проведем полную юридическую проверку объекта, обозначим возможные риски и расскажем, как безопасно выйти на сделку.

Квартира в ипотеке

Сама по себе ипотека — не повод отказываться от объекта, таких квартир на вторичке много. Просто сделка будет устроена иначе, ведь квартира в залоге у банка. Без его участия продажа не состоится.

Обычно все происходит так: либо продавец сначала гасит остаток сам — например, из ваших денег на специальном счете, после чего банк снимает обременение. Либо вы берете ипотеку под этот же объект — иногда в том же банке, иногда в другом.

Что проверить: согласие банка на схему сделки, остаток долга, отсутствие просрочек. И обязательно проводите переводы через безопасные расчеты: аккредитив или счет эскроу. Так банк замораживает деньги и переводит их продавцу только после того, как право собственности перешло к вам.

Квартира получена по наследству

Главный риск — наследник, о котором не знали или которого не учли: ребенок от первого брака, дальний родственник, кто-то, кто не успел вовремя вступить в наследство.

Закон дает три года на оспаривание наследства, и в редких случаях этот срок может быть восстановлен — например, если человек не знал о смерти родственника. Поэтому квартира, проданная сразу после получения наследства, требует больше внимания, чем та, что в собственности уже несколько лет.

Что проверять: свидетельство о праве на наследство, состав наследников (его можно уточнить у нотариуса), отказы от наследства, наличие судебных споров.

Альтернативная сделка

Часто владелец недвижимости одновременно с продажей планирует приобретение другого жилья. Тогда получается цепочка: вы покупаете у Ивановых, Ивановы — у Петровых, Петровы — у Сидоровых. Это называется альтернативной сделкой.

Плюс такой схемы — у всех есть мотивация довести сделку до конца, ведь продавцам самим нужно переехать. Минус — одно слабое звено, и сделки не будет. Если у Сидоровых сорвалась их часть, Петровы не могут переехать, а значит не двинутся и Ивановы.

На что смотреть: согласованы ли сроки по всей цепочке, какие сценарии возврата денег прописаны в договорах, реалистичны ли планы по регистрации. Часто все сделки стараются провести и зарегистрировать в один день — это снижает риски.

Несколько собственников

Если у квартиры два или больше владельцев, есть несколько нюансов.

Долевая собственность. Если человек продает только свою долю, остальные собственники имеют преимущественное право выкупа. Их нужно официально уведомить и дать время на ответ. Без этого сделку могут оспорить.

Несовершеннолетние собственники. Если ребенку принадлежит часть квартиры, для продажи нужно разрешение органов опеки. Они проверят, чтобы новое жилье было не хуже нынешнего.

Все совладельцы должны или присутствовать на сделке лично, или оформить доверенность. Но тут тоже есть особенности, их разберем в следующем пункте.

Продажа по доверенности

Самый чувствительный сценарий. Доверенность сама по себе — нормальный инструмент: человек может в момент продажи жить за границей, болеть или просто находиться в другом городе. Но и потенциально проблемных историй здесь больше.

Что сделать: стоит как минимум проверить доверенность в реестре нотариальной палаты онлайн, посмотреть срок действия и объем полномочий, по возможности — связаться с собственником напрямую, чтобы быть уверенным — он точно в курсе дел. Важно пообщаться с реальным собственником и уточнить, почему он не приходит на сделку сам. Если увидите спокойное и понятное объяснение, например, о переезде в другую страну — можно не переживать. А вот если объяснение невнятное и противоречивое, это должно насторожить.

Что проверить при любой сделке

Часть пунктов не зависит от сценария. Их важно иметь в виду всегда:

• свежая выписка из ЕГРН — она показывает историю квартиры;

• правоустанавливающие документы продавца — на каком основании собственник  стал собственником;

• прописанные жильцы и сроки их снятия с регистрации;

• долги по ЖКХ и капитальному ремонту;

• дееспособность продавца, особенно если речь про человека пожилого возраста.

Когда хочется еще одного уровня спокойствия

Все проверки можно делать самостоятельно — это законно и доступно. Но если вам предстоит сложная сделка или вы просто хотите быть уверены в безопасности покупки, вы можете воспользоваться сервисом Сделка на Циане.

В рамках сервиса теперь доступна юридическая проверка объекта: специалисты сами посмотрят документы, историю переходов прав и взвесят риски покупки конкретной квартиры. После сделки без доплат вы получите гарантию на три года с покрытием до 50 миллионов рублей. Если в это время возникнут проблемы с правами на квартиру, у вас будет финансовая поддержка, а также защита в суде.