Как я землю покупал (и не купил)
Уважаемый возможный покупатель участков 50:26:0180425:1916 и 50:26:0180425:1917, Московская область, г.о. Наро-Фоминский, ЗАО "Нара", деревня Першино (за Афинеево), этот пост обращен в первую очередь к тебе, но и остальным могут быть интересны юридические особенности и что может вылезти при покупке земли.
Ссылки на объявления, какую либо персональную информацию и скрины переписок не публиковал.
Опубликованы только те данные, которые можно получить в открытом доступе.
Что есть: продается земля, два участка примерно по 6 соток, стоимость достаточно интересная, но не прям "шоколадная". При поездке на место ничего особенного замечено не было: показывал риелтор, дорога хорошая, дома рядом стоят, въезд через шлагбаум, газа нет и не будет, электричество 15, лес недалеко, Москва тоже. Статус земли не ИЖС, но продавец обещает сменить на ИЖС и сделка только после смены. Пока все выглядит неплохо.
На вопрос:
(Я): Есть ли что-то о чем нужно знать?
(Р): Нет, все в порядке.
(Я): Ну ок, нравится, давайте бронь.
Своего юриста еще не подключал, думал покопать самому, а потом уже подключить его.
И в один из свободных вечеров решаю проверить продавца на судебные дела.... И нахожу:
"Истец ФИО обратился в суд с иском к ответчику СНТ «РИТМ» об установлении сервитута"
Сервитут — это юридически зафиксированное право пользоваться чужой собственностью с ограничениями, но законно.
ГК РФ Статья 274. п.3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Тааааак, "СНТ Ритм" - это мы через него проезжали к участкам. Сервитут это право пользоваться чужой собственностью (в данном случае дорогой) если других вариантов нет.
Схема проезда к участкам, с учетом выделений окружающих объектов
Спрашиваем продавца, получаем ответ, что:
(Р): Ах, да. Все так, сервитут действительно есть, но он уже установлен предыдущем владельцем - вот ловите решение суда: https://sudact.ru/arbitral/doc/H18og8mpNwge/
(Я): А проехать по другому никак?
(Р): Никак
(Я): А зачем тогда собственник еще раз в суд подает (да еще и не один раз) в 2024?
(Р): Не знаю, может цену уменьшить. Сейчас платит 3тр в год.
(Я): Ну ок
В этот момент я понял, что с этим сервитутом точно что-то не чисто, но от продавца и его риелтора информацию я гарантированно не получу.
Звоню в СНТ Ритм, спрашиваю "так и так есть 2 участка в конце СНТ, но не ваши" и получаю много информации ))
Да, участки есть, да, проезд к ним только через дорогу СНТ и даже сервитут есть, но:
1) Сервитут не на всю дорогу, а только на часть (до поворота), потому что когда в 2018 году сервитут через суд устанавливался, то участок у предыдущего собственника был больше - 4га и ближайшая точка дороги (а сервитут останавливается судом так, что бы использовать чужую землю как можно меньше) заканчивается на повороте. Отобразил на карте:
Кадастровая карта
Т.е. получается, что проехать по дороге до самого участка нельзя, нужно останавливаться метрах в 200 и оставшееся расстояние проходить пешком (не уверен что можно пешком, конечно, формально это частная собственность).
2) Суд постановил установить Сервитут в 2018 году, а зарегистрировали его в 2021. С тех пор участок продавался, делился, объединялся, перепродавался, сновал делился, снова перераспределялся, снова продавался.
Т.е. что бы быть уверенным, что этот сервитут все еще действует, нужна вся история по этой земле с момента его установки, а именно (все изменения границ участка, все сделки). И то если настроение у представителя СНТ поменяется и доступ к участку будет вдруг перекрыт, то доказывать это право нужно будет.... в суде )
На вопрос можно ли установить сервитут без суда (на договорной основе)? В целом да, но только в том же объеме (до поворота).
Нуууу, ок. Думаем, звоним риелтору:
(Я): Сервитут есть, но он не на всю дорогу
.... (тут я умышленно немного пропущу всю ту пургу по которой меня пытались убедить, что на всю.... но повторюсь, вот решение суда 2018 года, а там координаты установки сервитута: https://sudact.ru/arbitral/doc/H18og8mpNwge/... проверьте если хочется - не на всю, только до поворота).
(Р): Хорошо, можно проложить дорогу, как раз рядом есть поле, его размежевали на продажу, как раз планируют застройку.
(Я): Ну, ок
Хорошо, смотрим дорогу:
1) Имеют разрешенное использование «жилые дома блокированной застройки», а значит не предназначены для использования как дороги.
2) Они сейчас кому-то принадлежат, а строить дорогу на чужих земельных участках запрещено. И в любой момент могут быть перераспределены (объединены с участками рядом, перенесены), проданы.
3) Не обеспечивается доступ к участку 1916 (если в будущем потребуется один из них продать).
4) И ни одного дома на этой территории нет.
Т.е. тоже вилами по воде.
Что интересно:
На самом участке в выписке ЕГРН никаких отметок про ограничения нет. Сервитут регистрируется на том участке через которой осуществляется доступ. Т.е. что бы его увидеть - нужно заказать выписку на.... дорогу ))
Итого
Получается, что участки есть, а вот достаточно юридических оснований, что бы на них попасть - нет. При этом по закону доступ к ним должен быть обеспечен - тут, конечно, все абсолютно верно.... Но ООО "Стройсервис А" на это потратил 4 года (иск начался в 2017 году, выиграли его 2018 году, а зарегистрирован сервитут в Росреестре был в 2021).
P.s. Дальше должна следовать история про возврат залога, но у меня пока нет времени что бы д вести эту историю до суда, а добровольно Продавец отказался его возвращать.