Schlepster

2. Открыть кофейню

3. ???

4. PROFIT!!! Купить трёшку

Понятно, что просто слова - вообще не аргумент. Тут же "выход из зоны комфорта" и "успешный успех" на кону. Говорю: "Хорошо, давайте я вам быстренько покажу, как выглядит это "лучшее для семьи" в судебной практике."

Прям при них захожу в СПС и открываю штук пять решений суда, где всё то же самое: маткапитал, невыделенные доли и срочная продажа. Опека и прокурор идут в суд, потому что нарушены интересы детей, сделку расторгают, а с продавца взыскивают всю сумму. Если к этому моменту полимеры закончатся деньги уже вложат, то единственный вариант - банкротиться. Но тогда и план по захвату кофейного рынка будет обречён. Тем более, что если у покупателя будет хороший адвокат, то может и 159 УК РФ притянуть. Вот так, говорю, вся ваша схема разобьётся о правоприменительную практику.

После этой демотивирующей презентации я откланялся, сказав, что сопровождать сделку с такими приколами не буду. Искренне надеюсь, что голос разума у ребят победит и доли деткам они всё-таки выделят.

Да, держу в курсе, что в выписки из ЕГРН до сих не вносят отметку об использовании маткапитала на приобретение квартиры. И это, с моей точки зрения, очень зря. Единственный вариант подстраховаться для покупателей - это запрашивать у продавцов справку об использовании/остатке мат.капитала. Что я крайне настоятельно советую делать.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня традиционно можно позвать в комментариях @Schlepster или просто написать в ВК.

Клиент, естественно, в шоке. Пересылает всё жене. Та — своему агенту. И вот тут начинается цирк. Мне звонит этот «специалист» и таким тоном, будто я только что лично насрал ей в суп: «Вы чего вообще тут умничаете?! Какие налоги?! Пишем в договоре семь миллионов, и налог будет вообще копейки!».

Я пытаюсь вставить слово о том, что налоговая совсем не лох, что у них есть кадастровая стоимость, что они прекрасно видят такие маневры. А она мне: «Да чё вы мне тут рассказываете! Все так делают и ничё!». Что ж, никогда не нужно спорить с идиотами. Тем более, что ей налог не платить, а цель её перформанса понятна — быстрая комиссия. Поэтому наш разговор был коротким. Потом я позвонил своему клиенту и разложил по полочкам: либо вы сейчас летите в пропасть с этой схемой (штраф 40%, пеня, расторжение сделки и т.д.), либо ждём полгода и продаём спокойно, без налога.

Но самое весёлое началось, когда клиент и его жена, проникшись моими аргументами, вежливо отказались от услуг этой курицы. Она просто взбеленилась. Начала слать голосовые сообщения такой длины, что я их слушал как аудиокниги. Помимо прямых оскорблений, она угрожала, что «запустит чёрный пиар» на меня во всех риелторских чатах (о ужас, только не это!). Ну, я — товарищ, закалённый комментами на Пикабу, хехе меня таким особо не проймёшь.

Самое смешное, что всё это великолепие происходило на фоне полного профессионального провала. Вместо того чтобы извиниться и признать ошибку, она пыталась строить из себя несправедливо обиженную и взывать к каким-то там чувствам. Ау, из-за тебя ребятки чуть было 2 миллиона не потеряли! Потрясающая незамутнённость.

В итоге клиенты подождали полгода, продали квартиру уже без всякого налога, и все остались довольны. Догадайтесь, кто сопровождал сделку Да кстати, для покупателей все эти игры с занижением цены — тоже русская рулетка с пятью патронами. Пожалуйста, не надо рисковать своими деньгами и в таком участвовать. Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня традиционно можно позвать в комментариях @Schlepster или просто написать в ВК.

На следующий день мы поехали на сделку. Я предупредил нотариуса о возможном скандале. И точно, к самому началу процедуры в контору с криками вкатился тот самый племянничек. Судя по запаху, он дерябнул для храбрости и пришёл поскандалить. Нотариус, хладнокровная женщина с двадцатилетним стажем, просто подняла руку и сказала: «Молодой человек, либо вы вспоминаете как себя вести и тихонько выходите, либо я вызываю полицию. Из квартиры вы выписались, никакого отношения к сделке вы не имеете. Поэтому прошу вас покинуть помещение.»

Я добавил: «Тут кстати видеофиксация нотариального действия ведётся, так что весь ваш перформанс теперь будет храниться в делах нотариуса ближайшие 50 лет.» После этого скандалист резко сдулся и ретировался. Конечно, под камерами буянить не так интересно если ты не школота.

Мы с Андрюхой выходим подышать воздухом и я повторяю ему всё то, что объяснял накануне: хозяйке — 60 лет, она — единственный собственник, основание собственности — приватизация. Племянник в документах о собственности не фигурирует. Когда он родился, его прописали в этой квартире, но было это через 5 лет после приватизации. Ключевой момент — он добровольно выписался оттуда за 3 года до нашей сделки в другую квартиру. Так что претендовать он ни на что не может. Более того, дееспособность хозяйки мы подтверждали, справки с осмотром есть. Продаваемая квартира у неё не единственная, мотивация тоже понятная: продаёт, чтобы переехать к дочери на Дальний Восток. Так что реальных шансов в суде у племянника нет, это просто блеф.

Возвращаемся в контору к нотариусу, и выслушиваем тысячу извинений от хозяйки и за поведение родственника, и за то, что по глупости сказала, где будет сделка. Что ж, бывает, дела семейные.

Дальше всё прошло успешно: квартиру приняли, хозяйка уехала к дочери на ДВ. А ещё через неделю я помог Андрюхе написать заявление в полицию на племянника за вымогательство и угрозы. Естественно, в суд идти никто не собирался. А после заявления племянничек вообще больше не проявлялся.

Мораль: у Андрюхи — крепкие нервы. Когда я ему предложил отказаться от этой квартиры, чтобы потом не разбираться с родственником хозяйки, он ответил: «Если с документами всё норм, то на мнение этого маргинала плевать. Покупаем!». Так что теперь Андрюха делает ремонт и обживается.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня традиционно можно позвать в комментариях @Schlepster, или просто написать в ВК.

3. Аренда идёт вверх

Те, кто не потянул ипотеку, хлынули в аренду. Спрос взлетел => цены подскочили. Хорошие варианты на рынке разбирают за 3-4 дня. Плюс сохраняется тенденция «зачем покупать, если можно снимать?». Хотя я такой подход по-прежнему осуждаю. Ибо в нашем климате это очень сомнительная идея.

4. Альтернативные сделки стали ещё популярнее

Напоминаю, альтернативные сделки — это когда вы продаёте свою квартиру с одновременной покупкой другой. Раньше от таких схем шарахались, но сейчас продавцы готовы ждать и договариваться. Один-два месяца подготовки к сделке теперь участников не пугают.

5. Цепочки из трёх-четырёх квартир

Типичный сценарий такой сделки в 2025:

1. Первую квартиру покупают за наличные (часто — деньги от продажи жилья в другом городе).

2. Вторую — тоже.

3. Третью — с небольшой ипотекой.

4. Четвёртую... etc.

Да, это сложнее, чем обычная сделка, но с нормальными контрагентами вполне реально. Лучше так, чем сидеть в ожидании Годо.

6. Квартира vs Акции

Аренда приносит меньший, но более стабильный доход, в отличие от непоняток на фондовом рынке. Хранить крупную сумму на депозите у нас тоже традиционно опасаются. Поэтому довольно много клиентов перевели деньги из акций и других активов в недвижимость. Доходность меньше, но для нервной системы спокойней. Недавний пример: клиенты купили квартиру за 8,9 млн., вложили 350 т.р. в косметику и сдали за 65 т.р. в месяц.

7. Релоканты всё ещё есть на рынке

Уехавшие продолжают продавать квартиры. Они тихо снижают цены, особенно после укрепления рубля. Покупатели караулят эти лоты и, как только цена пробивает психологический порог, — объект покупают. Мы с клиентом почти год следили за квартирой с ценой 20 млн., дождались падения на 2 млн., сторговали ещё 500 т.р. и купили за 17,5 млн. Итог: «экономия» 12,5%. Такие сделки требуют терпения, но окупаются.

8. Подмосковье ожило

Квартиры в области снова пошли из-за:

- МЦД: до центра Москвы — 30-40 минут;

- цены: за одни и те же 12 млн. в Москве — хрущёвка, а в Подмосковье — квартира в новом доме;

- удалёнщики: для этих ребят локация вообще не приговор. В этом году подбирал им квартиры в Химках, Красногорске и Долгопрудном.

9. Торг 3-5%

Два года назад сбивали цену почти на 10%, теперь — максимум 5%. Многие продавцы мёртвой хваткой держатся за заявленную в объявлении стоимость. Но можно просто подождать и посмотреть с берега, как цена плавно, но неуклонно снижается.

10. Завысил цену? Готовься к тишине

Раньше можно было выставить квартиру «на вырост» — мол, рынок подтянется. Сейчас это провальная стратегия. Если объект не уникален (супер-ремонт, вид на Кремль, удачная перепланировка), то предложения будут только в стиле: «Продашь на 1,2,3... млн. дешевле?». Остальные даже звонить не станут.

Так и что делать в 2025?

1. Покупать под аренду. Ипотечный процент вроде как резко снижать не собираются, а спрос на съём растёт.

2. Меняться на большую площадь. ИМХО за последние пару лет сейчас лучший момент для сделок с альтернативой:

- продавцы соглашаются на длинные цепочки;

- готовы ждать вашу продажу;

- идут на уступки в цене;

- рынок переполнен вариантами — есть из чего выбрать.

Со своей колокольни я вижу, что рынок сейчас не про нахрапистое «пришёл, увидел и купил», а про расчёт, терпение и умение договариваться. Хотя это всё та же игра с нулевой суммой, но по новым правилам.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Всем адептам «Аренда выгоднее покупки!» — добро пожаловать в комментарии, моя панамка всегда готова.

P.p.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня можно позвать в комментариях @Schlepster, или просто написать в ВК.

А если квартира в ипотеке, которую гасили мат.капиталом, то сначала нужно полностью погасить кредит, потом выделить доли детям, а в конце опять - в опеку. 2-3 месяца в лучшем случае.

Потенциальный покупатель не будет столько ждать. Поэтому квартиры с использованным мат.капиталом очень плохо продаются. Потратив 600К, цена квартиры упадёт на 10-15%

И я даже не говорю про ситуации, когда дети вырастают, хотят отделиться и начинается раздел квартиры из-за их микродолей.

Фактически мат.капитал привязывает покупателей к квартире как минимум до совершеннолетия ребёнка. А если купили таким способом строящееся жильё в ипотеку, а после переезда поняли, что из-за косяков застройщика нормально жить там невозможно?

В общем, мат.капитал можно тратить на жильё только с условием, что ближайшие 10-15 лет продавать его не собираетесь. Ну и что не будет конфликта с детьми из-за их микродолей. Во всех других случаях лучше так не делать. В конце концов, есть и другие способы потратить эти деньги, без таких проблем в будущем. Например, на образование, которое точно пригодится.

Всем добра и квадратных метров!

Я сказал, что без разговора с собственницей дальнейшая беседа смысла не имеет. Сергей покряхтел, но номер таки выдал. На том конце — женский голос: «Да, я в Хабаровске! Доверенность брату давала, она настоящая!» Я предлагаю: «Давайте оформим доверенность непосредственно на продажу квартиры: укажем точную цену и без доступа к деньгам. Всю сумму отправим сразу на ваш счёт». Тишина. Потом: «Ой, я тут в глуши, документы отправлять три недели... А у нас срочная продажа!» Ну да, самолёты-то не летают. «Не проблема, говорю. Есть электронная регистрация. Вам нужно дойти до банка, сделать цифровую подпись и подписать договор удалённо.» Собственница закашлялась как дедушка Нургл: « Какая ещё электронная... Регистрация? Нет, я… я лучше через брата!» И бросила трубку. Видимо такого варианта в её скрипте не было.

Естественно, ничего мы покупать не стали. Почему я уверен, что это такой незамысловатый развод? Потому что добрые люди нашли страничку собственницы в соцсетях, где она прекрасно проводит время на курортах Краснодарского края. А вот у её доверенного братца я нашёл кучу исполнительных производств у судебных приставов. В общем, почти готовый банкрот.

Схема КМК такая:

1. Собственница даёт доверенность и уезжает.

2. Доверенное лицо шустренько продаёт квартиру, а потом растворяется в тумане.

3. Собственница возвращается в МСК, а потом ВНЕЗАПНО идёт в суд и говорит, что ничего продавать не собиралась, и возвращает себе имущество. Ведь брат воспользовался её отсутствием и злоупотребил доверием. Такая судебная практика есть.

4. Мы с покупателем пытаемся получить свои деньги от человека, который легко уходит в банкротство. Наши шансы на успех крайне малы.

Да, всё это похоже на ст.159 УК РФ. Её, конечно, никто не отменял. Но нам-то квартира нужна, а не бесконечный судебный процесс.

Кстати, полезный факт: электронную регистрацию можно провести даже если продавец в Хабаровске, а вы — в Калининграде. Если есть УКЭП, то оформляем самостоятельно через Росреестр и Госуслуги. Если цифровой подписи нет, то можно сходить в банк или к нотариусу. И никуда никому лететь не надо. А вот если человек категорически против и настаивает на доверенности — то он либо не совсем собственник, либо нужно тщательно проверять его «доверенное лицо».

Всем добра и квадратных метров!

P.p.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня можно позвать в комментариях @Schlepster, или просто написать в ВК.

Объясняю клиентам ситуацию: «Этот семейный междусобойчик может закончиться судом, причём с нашим участием. Вдруг судья решит, что мы рассчитались с одним продавцом в ущерб другим, и будем без вины виноватыми. Отбиться можно, но не факт. В любом случае, времени и нервов уйдёт много.» Клиенты, естественно, судиться не хотят, но говорят, что квартира прям очень им подходит.

Ок, работаем. Смотрю, квартира продаётся довольно долго, уже примерно с полгода. Если деньги продавцам нужны, то есть шанс. Готовлю соглашение об авансе и в нём прописываю, что каждый за свою 1/3 квартиры получает 1/3 денег. Расчёты — безнал, через аккредитив или номинальный счёт. Отправляю продавцам. Вроде как вопросов не возникло, так что договариваемся о встрече.

На подписании выясняется, что никто соглашение не читал hehe classic. Посыпались претензии: «Мы же договаривались иначе! Деньги надо поделить по-другому, а расчёты — только наличкой через ячейку!». Пришлось напомнить, что ячеек понадобится три (продавцов-то трое), а это по 10К за штуку — нам это дорого. А вот аккредитивы по 2К, вполне можем себе позволить. А что касается распределения сумм, то мы же не можем купить одну треть квартиры дороже другой. С нашей стороны это будет недобросовестно. Давайте, говорю, мы вам заплатим всем одинаково, а вы уж потом между собой по-семейному разберётесь. Чего нас-то в это впутывать.

В итоге, я озвучил нашу позицию: купить готовы, но расчёты через аккредитивы и в равных долях. Сделка будет прозрачной, а все движения денег обоснованы и понятны. Для нас, как покупателей, это безопасно. Ну а если нет, то пойдём смотреть другие квартиры. Нам, конечно, этого совсем не хочется, но решение за вами. Продавцы хором закричали какой же ты справедливый и как давай благодарить не слишком вежливо отказались. Ну, на нет и аванса нашего нет.

Через неделю звонок: «Мы тут подумали, почитали про аккредитивы... В общем, согласны на вашу схему.» Что ж, видимо новых покупателей не появилось, и жажда денег разум победил. Сама сделка прошла спокойно, и каждый продавец получил на свой счёт одинаковое количество миллионов. А покупатели получили свои квадратные метры без участия в чужих семейных разборках. Хотя, конечно, нам было очень любопытно, чем там их делёжка закончилась.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Почему я так топил за аккредитив.

Аккредитив — штука скучная, но надёжная. Покупатель кладёт деньги в банк, а банк передаёт их продавцам только после того, как Росреестр подтвердит переход права собственности на квартиру. Все движения денег прозрачны и легко подтверждаются банковскими документами. А вот с наличкой и ячейками сильно сложнее. Поди докажи потом, сколько денег в хранилище положили, а кто и сколько оттуда достал. Да и подтверждать расчёты расписками продавцов (банк-то на наличку документов не даст) не слишком удобно. Ну и для покупателей аккредитивы выходят сильно дешевле. В общем, когда такая возможность есть, всем рекомендую рассчитываться за квартиру через безнал.

P.p.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня можно позвать в комментариях @Schlepster, или просто написать в ВК.