Schlepster

Schlepster

пикабушник
пол: мужской
поставил 7711 плюсов и 65 минусов
отредактировал 0 постов
проголосовал за 0 редактирований
74К рейтинг 4309 подписчиков 90 комментариев 25 постов 24 в "горячем"
6 наград
лучший авторский пост недели лучший пост недели лучший длиннопост недели лучший авторский текстовый пост недели лучший длиннопост недели более 1000 подписчиков
20918

«Не прокатило» от застройщика

Есть у меня приятель Саня.  Он купил себе квартиру в строящемся доме три года назад. Сдача дома должна была быть в 2017, но что-то пошло не так – застройщик всё откладывал и откладывал передачу квартир. Подождав полтора года, Саня подал в суд и выиграл. Правда просил взыскать 1,1 миллиона, как положено по договору долевого участия, но самый гуманный суд в мире уменьшил сумму до 643 тысяч. Спустя ещё полгода дом наконец-то сдали. Саня на передачу квартиры поехал с приёмщиком, поэтому «бедный» застройщик ещё два месяца устранял недостатки. На подписание акта приёма-передачи приятель попросил меня съездить с ним ТЫЖРИЕЛТОР!. Я в последнее время крайне не люблю работать с новостройками, но Саня уж очень намаялся со своим застройщиком – и просрочка, и суд, и приставы, и устранение косяков в самой квартире... В общем, решил я взяться за это дело.


Приезжаем в офис, нас встречает менеджер Светлана. Далее диалог, Я(Я), Светлана(Св), Саня (Саня):


Св: Здравствуйте! Мы очень рады, что вы купили квартиру именно у нас! Но сегодня мы не сможем подписать акт приёма-передачи. Квартиру вам построили на полтора метра больше, поэтому сначала доплатите за дополнительную площадь.


Я: Здравствуйте, Светлана. Так-то застройщик сдачу дома на два года задержал. Из них за полтора года мы уже судились и выиграли. Так уж и быть, согласимся принять эти полтора лишних метра в подарок. В качестве компенсации за оставшиеся полгода просрочки.


Св: Ой, а так можно? Мне нужно посовещаться с юристами…


*уходит на сорок минут*


Св: Да, начальство одобрило такую схему. Вот дополнительное соглашение, давайте подпишем.


*изучаю бумаги*


Я: Во-первых, тут адрес регистрации покупателя неверный. Во-вторых, мне не нравится пункт 18: «стороны материальных и иных претензий друг к другу не имеют, в том числе по судебным решениям и исполнительным листам». У нас вообще-то есть претензия. На 643 тысячи.


Св: Вы зря волнуетесь, никакого значения этот пункт для исполнительного производства не имеет.


Я: Откуда я знаю, насколько судебный пристав любит деньги будет разбираться в вопросе? Вдруг просто закроет производство, а нам потом жаловаться, судиться опять… Так что или добавьте исключение с указанием исполнительного производства, или поменяйте на «застройщик претензий к покупателю не имеет».


Св: Ну не знаю, это стандартная форма…Мне нужно посовещаться с юристами…


*уходит на 30 минут*


Св: Вот, переделала.


Я: У вас тут «покупатель к застройщику претензий не имеет». Должно быть наоборот.


*уходит ещё на 40 минут*


Саня: Долго ещё? Чего-то меня эта Светлана бесить начинает.


Я: Сань, вопрос на 600+ тысяч. Пытаются нас «устать», чтоб подписали не глядя. Можешь кофейку пока взять, мы тут надолго.


Св: Вы знаете, вашу формулировку начальство не пропустило. Но разрешило вообще этот пункт из соглашения убрать.


*изучаю документы*


Я: Сань, зацени. Пункт 18 Светлана убрала, а в соглашении как было 23 пункта, так и осталось. Как думаешь, совпадение?


Саня: Не-а, не думаю.


Я: И правильно. Потому что пункт 18 стал пунктом номер 7. Светлана, вы нас совсем за идиотов держите?


Саня: *немного нецензурной лексики вполголоса*


*Светлана слегка краснеет и молча уходит переделывать*


Св: Вот, я всё исправила. И сразу акт передачи подготовила по квартире.


Я: С соглашением всё в порядке, а вот в акте опять пункт про отсутствие претензий по исполнительным листам. Светлана..?


Св: Ну здесь этот пункт точно нельзя убрать! Это заверенная в Росреестре форма!


Саня: *МНОГО нецензурной лексики*


Я: Это полная чушь. У Росреестра нет такого требования к актам. И мне очень интересно, как вы форму там заверяли? Сходите у своих юристов спросите, потом нам расскажете.


*через 10 минут Светлана принесла исправленные документы*


*подписываем доп.соглашение и акт*


Св: Пошли вон отсюда Всего доброго!


Я: Минуточку. Хотелось бы ещё прояснить судьбу наших 643 тысяч. Может нам застройщик гараж или кладовочку какую-нибудь выделит в счёт погашения долга?


Св: Вообще-то, у нас есть места в паркинге, но стоят они от 950 тысяч. Если вы оплатите разницу…


Я: Интересное предложение. Давайте договор и документы на оплату. Мы на досуге изучим и вам позвоним.


*Светлана приносит договор, прощаемся и уходим*


Смотрю платёжку на парковочное место. Бинго! Все реквизиты застройщика совпадают, а вот сам расчётный счёт открыт в одном малоизвестном банке. Объясняю задумку Сане, и на следующий день мы топаем на приём к судебному приставу. Там на вопрос: «Почему за полгода долг не взыскали?», чиновник предсказуемо развёл руками: «Денег у организации на счетах нет. А исполнительных производств от таких же страждущих у меня уже штук 15 лежит. Не вы первые, не вы последние.» В глазах – чистейшая радость обмана. Ок. Саня предлагает выдать по заявлению исполнительный лист прям сейчас, или он с остальными дольщиками напишет жалобу на бездействие пристава. Тот упрямиться не стал и бумагу выдал.


Мы съездили в тот самый малоизвестный банк. Написали заявление, отдали исполнительный лист. И – вуаля! – через три дня Сане на счёт капнули все 643 тысячи. Ну а чтобы восстановить вселенскую справедливость, Саня слил остальным дольщикам схему получения своих денег и реквизиты «секретного» счёта застройщика. Интересно, все деньги за паркинги успели уйти на погашение долгов?


Всем добра и квадратных метров!


Мои ВК и FB

Показать полностью
6257

Конспирологическое мошенничество

Позвонил мне давеча клиент, Петрович, с которым года 3 назад купили квартиру. Рассказывает, что некая юридическая контора предложила ему хитрый способ поиметь банк на остаток ипотеки. Дескать уменьшат его задолженность с 3 миллионов до 3 тысяч всего за пару месяцев. А возьмут за эту красоту 200 тысяч. Петрович в 90-е спасал семейные накопления от МММ и не заряжал воду перед телевизором, так что в такой аттракцион неслыханной щедрости сразу не поверил. Но ребятки нарисовали некую «убедительную схему» и тем самым пробили булшит-фильтр. Поэтому Петрович позвонил мне, попросил разобраться и прислал пару ссылок.


Честно скажу, я ожидал мошенничества в духе «когда-то я работал в банке, меня уволили, поэтому расскажу всем про секретный код», но здесь оказалась целая конспирологическая теория. Конечно, был соблазн сказать: «это просто БРЕД» и «Этого не может быть, потому что не может быть никогда!», но это довольно слабая позиция. Мошенники убедительнее. Поэтому пришлось потратить пару часиков и изучить вопрос.


Суть теории заговора.


В 1998 году провели деноминацию, т.е. 1000 рублей стала обозначаться 1 рублём. Но до сих пор в документах используется два кода для обозначения валют – 810 RUR и 643 RUB. Код 810 обозначает неденоминированный или «советский рубль». Второй код 643 обозначает деноминированный рубль образца 1998-го года. Соответственно один «рубль-643» стоит как тысяча «рублей-810». Мякотка в том, что в номерах счетов для операций внутри РФ до сих пор используется код дешевой валюты 810. Создатели теории говорят, что хитрые банкиры потом крутят эти деньги, переводят российские рубли в советские и покупают на них иностранную валюту. ШТА?!


Поэтому можно спокойно взять кредит в банке, а потом гасить его «рублями–643». Поскольку в номере кредитного счёта указан код дешёвой валюты «810», то требуем конвертировать наши платежи по курсу 1:1000. Вуаля, 3 ляма задолженности превращаются в 3 тысячи. Ну или вообще шлём банкиров лесом, дескать ваших «рублей-810» не существует с 1998 года.


Почему это не работает?


Я честно полез смотреть нормативные документы. Всякие там положения и разъяснения Центробанка. Как код валюты «810 RUR» заменили на «643 RUB», но сам символ «810» назвали «признаком рубля». И этот признак нужно использовать финансовым организациям для счетов в рублях на территории РФ. А вот для счетов международных указывать код валюты «643 RUB». Почему просто не оставить для всего один код без всяких признаков? Ну… такие вот они банкиры странные зверьки. Оставили обывателям простор для фантазии и домыслов.


Ладно, суха теория, а древо жизни… В общем, пошёл я изучать судебную практику. Оказывается, таких умников, которые решили платить банкам по курсу один к тысяче довольно много. Вот только в суде они все проигрывают. Как один. Потому что судьи говорят: использование кодов валюты само по себе не влияет на объем прав и обязательств участников гражданского оборота. Да и вообще, в законодательстве указана только одна валюта - Российский рубль. Без всяких изотопов вроде «рубель-643» и «рубель-810». Так что платите, товарищи заёмщики. Эх, эх. Ещё одна забавная идея разбилась о правоприменительную практику. Упс!


Как действуют мошенники?


Почва для этих спекуляций благодатная: кредитов у людей много, а знания законов и умения считать деньги - наоборот. Сами банки ради лишней копейки любят наобмануть заёмщика. Так что ребятки, которые предлагают радикально восстановить справедливость и обмануть обманщиков, пользуются популярностью.


Первым делом эти Робин Гуды покупают данные банковских клиентов. Выбирают обычно тех, у кого большие кредиты и возраст 45+. А потом начинают обрабатывать, срывая покровы рассказами про «банковскую аферу длиной в 20 лет» и вызывая ностальгию «советским рублём, который дороже доллара». Ну а когда жертва уже клюнула, то предлагают хитрую схему:


1. Клиент вносит предоплату 50% (которую конечно "вернут", если что-то пойдёт не так)

2. Опытные «валютные юристы» готовят исковое заявление

3. Победный суд с банком

4. Погашение кредита по курсу 1 к 1000

5. Оплата оставшихся 50%

6. ???

7. PROFIT!!!


Если у клиента нет денег на предоплату, то ему советуют взять на это дело кредит. Который он потом точно так же отдаст по курсу 1 к 1000. Понятно, что хитрые ребятки растворятся после первого-второго этапа. А вот заёмщик будет платить неустойку, штрафы и два кредита или объявит себя гражданином СССР.


Что с Петровичем?


Рассказал ему, что после «победоносного суда» банк заберет квартиру за неуплату, а «валютные юристы» растворятся в тумане с его деньгами. Чтобы подтвердить безнадёжность затеи, отправил пару примеров из судебной практики. Петрович доводам внял и мошенников послал лесом. По крайней мере он так сказал. Ну а моя коллекция, помимо антипрививочников и плоскоземельщиков, пополнилась ещё одной теорией заговора. Всем добра и здравого смысла!


Мои ВК и FB

Показать полностью
3342

Сын-шантажист

Вася, вместе со своей сестрой и её сыном, приватизировал на троих муниципальную трехкомнатную квартиру, а потом переехал, купив себе отдельное жильё в ипотеку. Шло время, Васиному племяннику исполнилось 18 и он поступил в институт. Тогда сестра захотела разменять трёшку, чтобы вместе с сыном переехать поближе к ВУЗу. Вася обрадовался и решил взять из своей доли миллион, чтобы закрыть ипотеку, а остальное оставить родственникам на ремонт/переезд. Сами нашли покупателя, а меня Вася нанял, чтобы я подобрал квартиру для сестры с племянником и сопроводил всю сделку.


Всё шло своим чередом, квартиру выбрали, взяли задаток по продаваемой, внесли по покупаемой. Ничего не предвещало. Но за пару недель до сделки, мне звонит Васина сестра и говорит, что от сделки отказывается. Дескать ВНЕЗАПНО передумала, готова вернуть задаток и всё возместить. Эээ…. Звоню Васе, тот не в курсе. Договорились, что все вместе встретимся на квартире.

Приезжаем, обстановочка напряженная. Сестра сидит с заплаканными глазами, а её сынок подозрительно дёрганый и агрессивный. Пытаемся убедить сестру придерживаться первоначальных планов. Но та со стеклянными глазами, говорит, что решение окончательное - они с сыном остаются в трёшке.


Мне в глаза бросается странная вещь – за окном +30, в квартире тоже довольно душно, а вот вьюноша сидит в свитере с длинными рукавами. Видно, что ему жарко, потеет, но терпит. Меня начинают терзать смутные сомнения. Приглядываюсь повнимательнее, вижу, что одна рука у него потолще другой, а из рукава торчит кусочек марли. При чём здесь внезапный отказ от сделки? Есть догадка, бредовая, но проверить надо. Пристально смотрю на молодого и с видом дофига проницательного доктора Хауса спрашиваю: «Вдоль или поперек?» Вася интересуется, не перегрелся ли его риелтор. Да, по ходу перегрелся. Но всё равно поясняю: «если ребёнок хотел просто напугать мать, то скорее всего резал руки поперек. А вот если вдоль, то это уже серьёзная попытка суицида.» Вася закатывает рукав юного шантажиста, видит бинты, багровеет и просит меня пойти покурить, пока они по-семейному тут пообщаются.


Минут через сорок Вася выходит на улицу, закуривает и рассказывает. Накануне вечером, вьюнош поставил маме ультиматум: он хочет деньги за свою долю на руки. Пускай мама купит выбранную квартиру на себя в ипотеку. Он сам будет жить с ней, а средства вложит в создание и продвижение собственного бложика. Потом он конечно станет успешным и знаменитым, погасит кредит, и купит себе отдельное жильё. После резонного замечания: «А что, если не станешь?», юная жертва ютуба заперся в ванной и начал симулировать суицид с криками «Ты рушишь мою карьеру!!». Несчастная мать приняла решение, что лучше всё оставить как есть и отказаться от сделки, чем получить сына-блоггера просрать несколько миллионов и платить ипотеку из-за чужого идиотизма.


Не знаю какие педагогические приёмы Вася применил, но, когда мы вернулись в квартиру, вьюноша усиленно извинялся перед матерью за своё поведение. Хотя вроде никаких новых травм у него не появилось. Через недельку я лично поехал с ним и его мамой в ПНД. После экспертизы, «блоггер» получил справку о своей чрезмерной хитрожопости вменяемости и об отсутствии «противопоказаний к сделке с недвижимостью». На всякий случай, мы съездили в ещё одну клинику и взяли такую же справку. Сама сделка прошла спокойно, по первоначальному плану. Недавно общался с Васей, говорит, что его племянник полгодика походил к хорошему психотерапевту и сейчас в полном порядке.


Для любителей кричать: «НЕЛЕЗЬТИВСЕМЬЮ!!!!», «ДИТОЧКУОБИДЕЛИ!!» и «ОНЖЕРЕБЁНОК!!!» поясню. Меня нанял Вася, и все мои услуги полностью оплачивал тоже он. Поэтому считаю, что действовал правильно, в интересах своего клиента. Ну а разруливать всякие семейные эксцессы, решая квартирные вопросы, приходится регулярно. Всем добра и квадратных метров!



Мои ВК и FB

Показать полностью
2841

Дядя застройщик, ты дурак?

Наконец-то вступил в силу закон про эскроу-счета. Суть такова: пока застройщик квартиру не передаст, то денег дольщиков не получит. Естественно, количество желающих купить новостройку сильно увеличилось. Хотя проблемы со строящимся жильём остались. Вот вам свежая история, как застройщик из-за 200 тысяч потерял клиента на 8 миллионов.



Ребята выбрали жилой комплекс, саму квартиру и вместе со мной поехали в шоурум, чтобы набраться уверенности для покупки. Пока гуляли по макету будущей квартиры, всё было прекрасно: менеджер вдохновенно вещала про планировки, парковки и зеленую зону – отрабатывала свой продающий скрипт. Спустя полчасика мы обрадовали менеджера просьбой «завернуть нам немного квадратных метров» и начать готовить договор долевого участия. Та говорит, что у них так сразу купить нельзя, нужно сначала подписать «договор брони на квартиру». И шустренько приносит нам экземплярчик для ознакомления. Начинаю читать и тихонько офигеваю. Суть этого шедевра юридической мысли следующая: ООО «Супер-продажники» оказывают нам УСЛУГУ по бронированию квартиры, в виде удаления информации о ней из «базы продаваемых квартир». Цена вопроса – 110 тысяч рублей, в стоимость квартиры не входят. ШТА?! Прошу огласить весь список навязываемых услуг. Оказывается, еще нам нужно будет оплатить комиссию карманного агентства недвижимости от застройщика, в размере 98-ми тысяч. Дескать, это за регистрацию договора. Итого придётся выложить 208 т.р. только за чудесную возможность купить у них квартиру. Мы так просто не сдаёмся, звоню напрямую в компанию-застройщик. Говорю, что очень хотим купить квадратные метры, но нам не дают. Что это у них за вымогательство на местах творится? Примите меры! Те обещают разобраться, и мы покидаем офис продаж, до выяснения обстоятельств.



На следующий день мне звонят из офиса застройщика и стандартно объясняют, что у них в компании нет специалистов, занимающихся продажами и регистрацией сделок: «Мы только строим, а под такие задачи есть две отдельные конторы. И без этих посредников купить квартиру никак нельзя.» Встречаюсь с клиентами, предлагаю варианты:

Купить квартиру со всеми доп.платежами, а потом вернуть их через суд, как плату за навязанные услуги. Или отправить несколько заказных писем застройщику, с просьбой заключить ДДУ по выбранной квартире без навязывания услуг. Если откажутся, то потом в суд, Роспотребнадзор, Спортлото


Ребята подумали-подумали и решили, что это всё слишком сложно. Да и нет желания отдавать свои миллионы конторе, которая с ходу разводит на дополнительные деньги. В итоге, через месяц мы купили вторичку и все остались довольны.


Послесловие:


Я уже не первый раз сталкиваюсь с ситуациями, когда из-за жадности/экономии застройщики теряют клиентов.

Затраты на рекламу жилого комплекса не один десяток миллионов: красивый сайт, высокие позиции в Яндексе и Гугле, шоу-румы, билборды и т.д. Поэтому покупатели застройщику обходятся довольно дорого. Но когда приезжаешь в шоу-рум, то сталкиваешься с менеджерами, которых абсолютно не интересует сама продажа квартиры. Им нужно навязать лишние доп.услуги и урвать свои деньги по договору бронирования. Понятно, что ни один здравомыслящий человек выбрасывать 200 тысяч на ветер не захочет. Просто не все знают, за что нужно платить, а за что нет.

Ну и в конце концов, очень хочется, чтобы застройщики нормально организовывали свои продажи, вместо того чтобы ныть про снижение покупательной способности.


Всем добра и квадратных метров!


Для интересовавшихся квартирными историями: ВК и FB.

Показать полностью
60

Как провести альтернативную сделку?

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру. Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда. Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.


И как это сделать?


Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:


Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.


Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники. Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились. Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.


Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.


Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.


Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.


Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.


В чём минусы?


Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д. Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать. Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.


Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.


В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам. Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении. Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.


В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.


Какие выводы?


1. Альтернативная сделка - это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.


Всем добра и квадратных метров!


Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК, FB

Показать полностью
475

Риелторы: лень и жадность


Под моими предыдущими постами полно ненависти к риелторам и иже с ними. Честно говоря, вряд ли кто-то из достопочтенных комментаторов сталкивается с ними в зеркале каждое утро чаще чем я. В среднем за месяц встречаю примерно штук восемь новых контрагентов. Повторяются они довольно редко – Москва большая, да и в профессии мало кто надолго задерживается. Добавлю поводов для хейта:


Лень

Частенько, чтобы договориться о просмотре нужной квартиры, приходится проявлять чудеса переговорной магии. Риелторы морозятся по полной: «Я в этом районе только по вторникам утром показываю, с 10 до 11», «Хозяин уже месяц как ключи передать не может», «Не-не-не, у меня всё расписано, встречи важные, понимаешь? Давай дней через десять мне набери». По факту чуваку тупо лень ехать. Большинство клиентов могут смотреть после работы в самый многолюдный прайм-тайм, а риелтор живёт далеко и ехать ему неудобно. Потому ждите, дорогие покупатели, когда чудо-агент наберет over9000 желающих посмотреть и так уж и быть соизволит показать квартирку. Особенно доставляет, когда договариваюсь о повторном просмотре, а в ответ слышу: «Я её по сто раз показывать не буду, только время потеряю. С прошлого раза там ничего не изменилось.» Для мотивации приходится объяснять идиотам очевидную связь между показом квартиры и её продажей. Ну и добавлять магические фразы: «готовы внести аванс», «деньги на руках», «ипотека уже одобрена», «покупаем за наличные», «просто сделай уже свою работу!!!»


Если риелтор долго не высылает документы (особенно критично для ипотеки), тоже приходится стимулировать. Во-первых, в договоре аванса обязательно указываем фиксированные сроки. И потом говорим: эти документы нужны к такому-то числу. Если их не предоставите, то сделка сорвётся по вашей вине. Во-вторых, мне лично не влом 100500 раз позвонить контрагенту и напомнить. А потом ещё и продублировать на почту и вотсапп.


А вот когда «представитель продавца» под всяческими предлогами самоустраняется от составления договоров, расписок и актов, я только рад. Вопрос на засыпку: когда документы готовит сторона покупателя, чьи интересы там будут защищены? Ну и согласовывать с ленивым контрагентом договор – одно удовольствие. Ему гораздо проще сказать собственнику, что и так сойдёт! всё в порядке, вместо того чтобы тщательно разбираться и по десять раз всё перечитывать.


Жадность

Небольшая иллюстрация для тех, кто не сталкивался с московскими расценками по купле-продаже:Нужно было продать две студии в области за 2,5 и 3 млн. соответственно и купить новостройку в МСК. Клиенты рассказали, что в одном агентстве им озвучили по 150К за каждую продажу и 200К за покупку. Итого: 500К за всё. Почти 10%. Честно говоря, от таких цифр даже я удивился.


Про аренду я вообще молчу, там полный треш, угар и содомия. Раньше хоть обещали бесплатно перезаселить, если хозяин выставит на улицу. Теперь вроде и этого не делают.
Такое ощущение, что у многих ценообразование строится по принципу «клиентов и так мало, поэтому рвём по максимуму». Видимо, чтобы хватило на период вынужденного простоя. Поэтому, кстати, активно впаривают квартиры из «своей секретной базы», дабы срубить сразу две комиссии – с продавца и покупателя. Стратегия «нормально работать за адекватный ценник и в перспективе получить гораздо больше» отчего-то популярностью не пользуется.


Лично у меня пригорает, когда предлагают внести аванс за квартиру в агентство по какому-нибудь левому договору. Типпо, «на оказание услуг по бронированию выбранного жилья» (sic!), где аванс является частью комиссии, которую покупатель выплачивает представителю продавца. Если мы квартиру покупаем у физ.лица, логично ему же и внести деньги. А уж как там продавец будет со своим риелтором рассчитываться, покупателя волновать не должно.


Отдельная категория батхёрта – дополнительные услуги. Агентства лихо подхватили эстафету у банков и теперь активно навязывают дорогущие страховки и кредиты от «партнёров». С этого ребятки имеют весьма неплохой профит. Тот факт, что клиент в другой страховой или банке неплохо сэкономит, не афишируется.


Самые отбитые представители продавцов пытаются навязать свои услуги покупателям: «Мы вам эту квартирку конечно продадим, но сначала дайте нам 15К за составление договора, а потом ещё 20К за сбор документов для сделки». Был свидетелем, как собственник, опередив мой WTF?!, после такого заявления послал своего риелтора со словами: «Я тебе, идиоту, 150К за продажу плачу, а ты ещё такой херней страдаешь вместо нормальной работы!». И предложил нам работать напрямую.


Ну а чаще всего мне приходится ломать копья по поводу всяких контор-регистраторов. Да, есть сложные сделки, где без таких услуг не обойтись, но их немного. Контрагенты же через одного пытаются вытрясти 10-30К рублей с моих клиентов, втирая про «быстрее, надёжней, удобней». Эммм… Сдавать документы в московском МФЦ от силы полчаса-час, а ответственности у госконторы побольше. И, если не считать госпошлины в 2К, это бесплатно. Один особо одарённый товарищ предлагал мне своего «проверенного» регистратора для двойной нотариальной альтернативы «всего за 25К». Держу в курсе, что с 1 февраля 2019 нотариус по своим сделкам сам бесплатно отправляет документы в Росреестр.
Всем добра и терпения!

Показать полностью
1371

Про конокрадов и приватизацию

Жила-была семья из трёх человек: мама, дочка и сын. Было у них своё историческое ремесло – конокрадство и всё, что с этим связано. Проживали они в квартире в двухэтажном бараке, которую успешно приватизировали на маму. Так как дочка и сын от приватизации отказались, то получили пожизненное право пользования недвижимостью. Спустя некоторое время дочка родила, по семейной традиции неизвестно от кого. Новоиспечённая бабушка внучке очень обрадовалась и прописала к себе. А вот дочка после родов загрустила и подсела на вещества. Как говорится, что охраняем, то и имеем. Бабке такой убыток в бизнесе не понравился, поэтому она отправила дочку по программе пятилетней реабилитации в места не столь отдалённые. Ещё некоторое время спустя сын, следуя конокрадской традиции, с кем-то подрался на ножах и тоже отправился отдыхать лет на восемь.

Спустя полгода после этих событий государство решило построить торговый центр позаботиться о жителях барака, снести их ветхое жильё, а взамен дать квартиры в новостройке. Бабка с удовольствием переехала, не забыв забрать и прописать внучку. Именно у неё клиент собрался покупать квартиру и привлёк к оформлению покупки меня. После изучения правоустановки (договора мены с городом) меня крайне заинтересовали документы по первой «барачной» квартире. Увидев двух отказников в заявлении на приватизацию, задал вопрос - куда они делись? И почему в новой квартире не прописаны, хотя их право пользования должно было перейти на новостройку.


Бабка после неудачных попыток заговорить зубы и сеанса конокрадского гипноза перестала уходить от ответа и начала причитать: «Ой, да сгубили соколиков моих, кровинушку родненькую! Сама недоедала, всё деткам своим отдавала, а их в казённый дом забрали…Вот внучка сироткой теперь растёт… Ай-нане-нане» Отвожу клиента в сторонку и объясняю, что этих двух соколиков после отсидки автоматически пропишут к нему домой. Более того, выписать их в одностороннем порядке не получится, так как право пожизненного пользования никто не отменял. А договариваться с этими товарищами, учитывая их семейные традиции, будет сложно и дорого. Клиент отвечает, что квартира очень нравится, отказываться не хочет. Ок, попробуем решить проблему на берегу. Возвращаюсь и предлагаю бабке навестить своих детей, чтобы получить от них нотариальные заявления: «о предстоящей продаже квартиры знаем, претензий не имеем, от права пользования отказываемся, обязуемся выписаться в такой-то срок, иначе обязуемся и т.д.». Да и от самой бабки потребуется обязательство прописать своих кровиночек по другому адресу. Та на всё согласная, обещает сделать в ближайшее время.


Через пару недель встречаемся, бабка с порога начинает причитать: «В тюрьму ездила, свидания не дали, такой злой хозяин к деткам не пустил, чтоб его чёрная хворь иссушила!» А вот своё заявление у нотариуса она сделала, потому, золотые мои, давайте так на сделку выходить. Говорю клиенту, что нужно забирать деньги и сваливать. Тот соглашается, рвём авансовое и уходим. Но история на этом не закончилась. Через неделю мне звонит клиент и ОЧЕНЬ довольным тоном рассказывает, что таки вышел на сделку по этой квартире. «У меня знакомая – юрист. Я ей по телефону всё рассказал, она дала добро. И без этих твоих заявлений обошлись, они оказывается для регистрации в ЕГРП (дело было ещё до появления ЕГРН) не нужны!» Я очень старался. Но переубедить потенциального самоубийцу мне не удалось. Видимо, чужой гипноз оказался сильнее. Поэтому… Кто-то, понятия не имею кто, сходил на прием в местный Росреестр и настойчиво посоветовал ВНИМАТЕЛЬНО изучить документы по этой сделке, во избежание неприятных последствий. Регистратор проникся и приостановил регистрацию на три месяца. За это время я уговорил клиента вместе съездить к его юристу. Та пришла в ужас от документов и быстренько подключила прокуратуру и сотоварищей. Выяснилось, что бабка таки встречалась с детьми и вместе с ними придумала как развести покупателя на деньги. Схема довольно простая:


1. Бабка продаёт квартиру
2. Дочка выходит из тюрьмы, её прописывают в проданную квартиру
3. Дочка заселяется в квартиру
4. Требует денег за выселение
5. Требует денег за выписку
6. Сын повторяет пункты 2,3,4,5
7. ???
8. PROFIT!!!


Естественно, после такого кипиша сделку не зарегистрировали. В договоре купли-продажи был пункт об отсутствии претензий третьих лиц, к тому же нашлись свидетели сговора семейки конокрадов. Шли к успеху группой лиц… Ну а в результате, бабка получила три года условно, сын и дочь по два года к их текущим срокам. Всем добра и здравого смысла!
P.s.: для всех интересовавшихся «квартирными историями» мои ВК и FB

@Mayby, спасибо, что напомнил

Показать полностью
8615

Законная афера с квартирой


Звонит клиент и говорит, что нашёл себе идеальную квартиру. В нужном доме, состояние приличное и цена ниже других вариантов на триста тысяч. Просит срочно подъехать с договором, чтобы квартиру не увели конкуренты. Беру с собой шаблоны и еду на аванс. Знакомлюсь с продавцом – бабулька очень преклонных лет, поэтому все переговоры ведёт её дочь.


Пока изучаю документы, клиент активно хвастается, как он первым позвонил по объявлению через 15 минут после публикации, как первым посмотрел, и какая ему досталась восхитительная квартира. НЕ НАДО ТАК НИКОГДА ДЕЛАТЬ! Понятно, что у человека радость и хочется ей поделиться, но не перед продавцом же ж!Дочка смекнула, что покупатель завяз, поэтому категорически отказалась от договора задатка и потребовала аванс. Дескать, она не хочет возвращать задаток в тройном размере, если найдётся другой покупатель. Говорю, что в авансовом договоре есть пункт о снятии с рекламы и запрете на показы квартиры с целью продажи. На что слышу: «Да какая разница, вы же всё равно об этом не узнаете!». После таких заявлений предлагаю клиенту уйти. Когда уже на подписании одна из сторон заявляет, что не собирается придерживаться договоренностей… Да и нет смысла вносить аванс в этой ситуации – найдёт дочка покупателя на сто тысяч дороже и придётся бегать за ней, просить свои деньги обратно. Клиент смотрит на меня как на врага народа. Ещё раз говорит, что квартиру эту ему сам боженька московской недвижимости за пазухой припас, потому уходить категорически не хочет. В принципе, шанс есть, у нас наличные деньги без ипотек и альтернатив. Таких покупателей мало, так что можно попробовать.


Ещё одним камнем преткновения стала форма сделки. Я настаивал на участии нотариуса – собственница преклонных лет, дееспособность нужно подтверждать. Одной справки из ПНД в суде может не хватить. А так будет ещё один свидетель того, что бабулька рассталась с квартирой добровольно, находясь в здравом уме и трезвой памяти. Дочка заявила, что «не любит этих судейских, давайте без них». Спустя 15 минут переговорной магии, обещаний взять расходы на себя и категорического отказа от простой письменной формы удалось получить согласие на нотариуса. Так-то даже с учётом всех расходов на оформление, квартира получалась на 250 т.р. ниже рынка.


Договор купли-продажи я согласовывал с контрагентами аж целую неделю, по десять раз объясняя одно и то же. За пару дней до сделки этот мучительный процесс был завершён, и я почти успокоился. Но чуйка предупреждала о грядущих проблемах. И накануне сделки дочурка таки позвонила. Теперь её не устраивал пункт со списком используемых в договоре законов. Дескать она их не читала и понятия не имеет о чём речь. Объясняю, что текст законов можно найти в интернете и прочитать минут за 30-40 (столько времени это заняло у моего клиента). К тому же, на сделке нотариус все пункты разъясняет и на вопросы по законодательству отвечает. Более того, в нотариальной конторе есть видеофиксация сделки, поэтому все комментарии можно будет «пришить к делу». В ответ – предложение подписать договор, образец которого дали в МФЦ. Где нет пунктов про претензии третьих лиц, требований к состоянию квартиры при передаче и т.д. «Да и вообще, у мамы начальная стадия Альцгеймера, что она там поймёт из объяснений нотариуса!» 

БУМ!!!

Созваниваюсь с клиентом и объясняю ситуацию. Тот подостыл, потому хоть и скрЕпя сердце, но дал добро на возврат аванса. Так что на следующий день мы забрали деньги, ещё раз отказавшись от заманчивых предложений «не страдать ерундой и вот прям сейчас подписать договор из МФЦ».


Что это было, идиотизм продавца или мошенничество? Я думаю, что второе. Схема здесь следующая:


1. Бабулька продаёт квартиру и «тратит» деньги

2. Дочка через суд признаёт бабульку недееспособной, а сделку недействительной

3. Суд назначает реституцию

4. Бабулька возвращает квартиру себе и платит покупателю из пенсии по 7 т.р. в месяц

5. С помощью дочки подаёт на банкротство (квартира – единственное жильё, поэтому останется у бабульки)

6. ???

7. PROFIT!!!


И главное, что всё выглядит вполне законно. Понятно, что нотариус сильно уменьшил бы шансы на успех аферы. Поэтому дочка для вида согласилась, а потом попробовала дожать покупателя на простую письменную форму, пользуясь цейтнотом. Но клиент оказался стойким и хитрый план отправился в категорию «Не прокатило!». Всем добра и квадратных метров!

Показать полностью
319

Мистическая

В посте про здравый смысл обещал рассказать историю про экстрасенса. Эту байку слышал от начальника отдела продаж одного из московских агентств недвижимости. На мой взгляд, полнейшая котолампа, которая тем не менее вполне могла произойти в нашей сломанной реальности.

Мистическая Длиннопост, Квартира, Недвижимость, Экстрасенсы

Дело было в далёком 2010 году. Тогда как раз взлетела Битва Экстрасенсов и прочая альтернативная реальность. В этой мутной водичке одна потомственная ведьма ушлая барышня намыла пирита, купила «лухури-паркетник» и задумалась о собственной квартире. Ей хотелось чего-нибудь элитного, в самом центре Дефолт-сити, дабы из окон видеть, не покрасили ли стены Кремля в зеленый цвет. С этой целью экстрасенс, подкопив неправедно нажитых, пришла в агентство. Там VIP-клиента со всех сторон облизали и риелтор (тот самый, который рассказал мне эту историю) начал возить её по квартирам из базы агентства, дабы содрать сразу две комиссии: с неё за покупку, с хозяев за продажу.
На первом же просмотре клиентка устроила потустороннее шоу. Ходила по квартире с рамкой, хмурила нарисованные бровки и выспрашивала про почивших родственников. Риелтор сначала подумал, что клиентка толсто троллит его и хозяев из любви к искусству, но оказался неправ. Получив и творчески переосмыслив нужную информацию, ведьма пыталась продавить цену, втирая про «родовую порчу из-за фотографий на стенах», «жуткую биоауру на кухне» и «энергию нечистого из распечатанных Врат в ванной». Заодно ненавязчиво предлагая свои услуги по очищению жилища от тлетворного влияния Ктулху. Дескать стоит почистить энергетику и квартирку сразу купят. Да и тёщу личных астральных паразитов тоже было бы неплохо изгнать. Большинство собственников в принципе были готовы уступить в цене, но не под предлогом такой лютой дичи. Хотя некоторые таки повелись и начали по утрам пить заряженную ведьмой водичку а потом из них вышла черепаха. После просмотров недовольные выносом мозга хозяева звонили в агентство и обещали свалить в закат, если такая хрень ещё раз повторится. Обеспокоенное начальство давило на риелтора, требуя впарить наконец экстрасенсу хоть что-то, дабы не потерять объекты и таки заработать денег. А вот сама паранормальная барышня выглядела крайне довольной: несмотря на её выкрутасы с ней продолжали носиться как с писаной торбой ради двойного профита. Затягивающиеся сроки её абсолютно не волновали, потому как парочку новых богатых чудождунов клиентов на просмотрах она таки подцепила.После трёх недель почти ежедневной мистической цереброкопуляции риелтору самому начали мерещиться потусторонние сущности. Чтобы мозги окончательно не переехали в астрал, он придумал хитрый план.
К очередному просмотру агент подготовил неплохую квартиру и хорошенько разогрел интерес экстрасенса: «Объект только вчера на рынке появился, состояние идеальное, хозяину срочно нужны деньги – бизнес прогорел, отдаёт квартиру ниже рынка!» Но на самом просмотре случилась накладка. Пока медиум успешно гипнотизировала продавца и сбрасывала цену, пришли ещё два покупателя. Ведьма не стала возражать против тройного проникновения просмотра, сказав, что ещё раз всё проверит «на духовном плане». Новые покупатели оперативненько прошлись по квартире и громогласно заявили о своём желании купить квартиру прям здесь и сейчас, если хозяин ещё немного уступит в цене. От звуков активных торгов внутри астральной авантюристки загорелся вполне себе земной азарт. Поэтому она шустро закинула волшебную рамку в инвентарь и приняла живейшее участие в обывательском аукционе. Спустя полчаса переговоров, применив все свои навыки гипноза и убеждения, потомственная ведьма таки оставила элитную квартиру за собой, добившись скидки аж в целых полмиллиона.
А вечером в офисе «покупатели» и риелтор с удовольствием раздавили на троих бутылочку коньяка, отмечая завершение потустороннего гешефта и весьма неплохой профит. Даже с учётом скидки квартира ушла на полтора миллиона дороже рынка.
Мораль: На каждую потомственную ведьму… Не ходите на «квартирные аукционы». Скорее всего там будет только один настоящий участник - вы. Всем добра и квадратных метров!

Показать полностью
476

Шесть чувств при выборе квартиры: здравый смысл.

Шесть чувств при выборе квартиры: здравый смысл. Длиннопост, Выбор, Недвижимость, Покупка квартиры, Здравый смысл

Да, речь пойдёт не о проверке ауры, смутных видениях и прочей мистике, а о банальном здравом смысле. Хотя знаю одну квартирную историю про экстрасенса, который «общался с духами» и «зарабатывал» на этом бешеные миллионы. В следующий раз расскажу.


Когда приходишь смотреть квартиру, продавец начинает рассказывать: «солнце светит целый день – экономим на освещении по паре тысяч в месяц!», проводку и трубы «меняли недавно - в прошлом сезоне», а все соседи – «пенсионеры, целый год живущие на даче». Если квартира на первом этаже, то «здесь всегда тихо-тихо, детсад под окном совсем не слышно», если на последнем, то крыша обязательно «после капремонта и никогда не протекала». Особенно забавно, когда слышишь от продавцов про «положительную энергетику», «чистую ауру» и прочие метафизические свойства, за которые хотят вполне реальных денег.


Очевидный вывод:


Задача собственника и его риелтора – продать квартиру, несмотря на все её недостатки.


Именно поэтому продавцы преувеличивают реальные достоинства квартиры и придумывают несуществующие. А ещё скрывают дефекты. Когда это не удаётся, то в ход идут популярные аргументы: «У всех так!», «Это нормально для таких домов!», и мой любимый – «Вы же всё равно ремонт будете делать после переезда!» Да, почти все мои клиенты что-то переделывали в своей квартире после покупки. Но есть большая разница между бюджетной поклейкой обоев и капитальным ремонтом с заменой проводки и водопровода. Вот список популярного вранья продавцов и их риелторов, с которым я часто сталкиваюсь во время своей работы:


- Расстояние до метро. Если квартира расположена в «пешей доступности от метро», то советую на просмотр тоже прийти пешком, чтобы проверить, действительно ли там «7 минут от метро». Иногда по карте расстояние до дома 800 метров, а по факту из-за огороженных парковок и закрытых дворов дорога до метро превращается в получасовую прогулку. Заодно можно глянуть, что есть рядом с домом: магазины, детские сады, школы и т.д.


- Метраж. Во-первых, риелторы сами не знают точную площадь комнат или кухни. Объектов много, всё не упомнишь. Во-вторых, часто ссылаются на «неправильное замеры» БТИ. Поэтому указывают 45м2 для квартиры площадью 43 м2. Учитывая, что средняя цена за метр на рынке ~140-160 т.р., то цена квартиры подрастает на ~300 т.р. А еще риелторы любят округлять десятые доли в большую сторону. Дескать, здесь не шесть с половиной метров, а ровно семь. Если в комнатах округление в полметра не так критично, то для кухни, балкона или санузла это много. Поэтому, если есть подозрение, что слова риелтора расходятся с действительностью, то берём рулетку и проверяем.


- Высота потолков. Она может отличаться в разных помещениях и, как правило, на плане квартиры точной информации нет. Там отражена проектная высота потолков квартиры, которая далеко не всегда соответствует действительности. Поэтому купленная «под потолок» мебель может не влезть. Если это критично, то опять вооружаемся рулеткой.


- Перепланировка. Если покупать без ипотеки, то для сделки тех.паспорт или экспликация с планом квартиры не обязательны. Поэтому, если есть несогласованная перепланировка, например перенесённая дверь, то продавец об этом конечно «забудет сказать». Разбираться с жил.инспекцией и платить штраф всё равно придётся покупателю. Очень часто врут про вентиляционные короба на кухне. Один настойчивый продавец на просмотре почти кричал: «Короб точно МОЖНО было снести, иначе бы стол не влез! ГАРАНТИРУЮ ЭТО, я сам у мамы инженер!». Громкие заявления – это конечно хорошо. Вот только когда придёт проверка, то восстанавливать всё придётся новым хозяевам, за свой счёт. Поэтому на всякий случай просим тех.паспорт. Если будут критические расхождения с изначальным планом квартиры, то шлём лесом предлагаем узаконить или выторговываем под это дело скидку.


- Хорошие мёртвые соседи. Риелтор может сколько угодно говорить, что здесь живут только приличные люди. Когда на лестнице валяются шприцы, разбитые бутылки и пьяный дядя Вася с третьего этажа, то вывод очевиден. Главное, не забыть посмотреть, что творится вокруг самой квартиры.


Я подбирал квартиру одному военному в отставке. На просмотре, когда агент продавца очень эмоционально запел «продающую» песню: «Здесь тихий двор, чистая юридическая история, все документики в порядке, очень приличные собственники… А сама квартирка, посмотрите, какая светлая и уютная!», мой клиент дал команду: «Отста-аавить втюхинг! Сами разберемся, где тут чисто и кто из вас тихий.» Надо признать, способ оказался довольно действенным, чтобы заткнуть фонтан красноречия «бога продаж» и спокойно проверить всё что нас интересовало.


При выборе квартиры – не верьте «втюхингу». Только своим глазам. Ну и используйте остальные органы чувств.


Всем добра и здравого смысла!


Для интересовавшихся: мой ВК и FB.

Показать полностью

Мы ищем frontend-разработчика

Мы ищем frontend-разработчика

Привет!)


Мы открываем новую вакансию на позицию frontend-разработчика!

Как и в прошлые разы для backend-разработчиков (раз, два), мы предлагаем небольшую игру, где вам необходимо при помощи знаний JS, CSS и HTML пройти ряд испытаний!


Зачем всё это?

Каждый день на Пикабу заходит 2,5 млн человек, появляется около 2500 постов и 95 000 комментариев. Наша цель – делать самое уютное и удобное сообщество. Мы хотим регулярно радовать пользователей новыми функциями, не задерживать обещанные обновления и вовремя отлавливать баги.


Что надо делать?

Например, реализовывать новые фичи (как эти) и улучшать инструменты для работы внутри Пикабу. Не бояться рутины и командной работы (по чатам!).


Вам необходимо знать современные JS, CSS и HTML, уметь писать быстрый и безопасный код ;) Хотя бы немножко знать о Less, Sass, webpack, gulp, npm, Web APIs, jsDoc, git и др.


Какие у вас условия?

Рыночное вознаграждение по результатам тестового и собеседования, официальное оформление, полный рабочий день, но гибкий график. Если вас не пугает удаленная работа и ваш часовой пояс отличается от московского не больше, чем на 3 часа, тогда вы тоже можете присоединиться к нам!


Ну как, интересно? Тогда пробуйте ваши силы по ссылке :)

Если вы успешно пройдете испытание и оставите достаточно информации о себе (ссылку на резюме, примеры кода, описание ваших знаний), и если наша вакансия ещё не будет закрыта, то мы с вами обязательно свяжемся по email.

Удачи вам! ;)

Показать полностью
Отличная работа, все прочитано!