Квартиры в Москве 2025⁠⁠

Приветствую! Сегодня будет скучный обзор с моей колокольни рынка вторичной недвижимости Москвы в этом году. Постараюсь тезисно и без лишней воды.

1. Ипотека от 25,5%

Ежемесячный платеж за квартиру в Москве теперь сравним с арендой виллы на островах. За 4 млн рублей ипотеки придётся отдавать банку каждый месяц по 90 т.р.. Поэтому кредиты берут только те, у кого есть первоначальный взнос 60-70%. Ну и сам кредит сейчас редко больше 5 млн. Иначе ежемесячный платёж для семьи получается неподъёмным. Так что или большой первоначальный взнос, или аренда/пересмотр бюджета.

2. Продавцы и покупатели: игра в «кто кого пересидит»

Цены не падают, хотя логика подсказывает, что должны. Продавцы упорно ждут «того самого покупателя», а покупатели надеются на обвал рынка. В результате: квартиры, которые раньше улетали за месяц, теперь висят по 3 месяца, а сложные объекты — по 9+ месяцев. Такая вот своеобразная игра в «гляделки».

3. Аренда идёт вверх

Те, кто не потянул ипотеку, хлынули в аренду. Спрос взлетел => цены подскочили. Хорошие варианты на рынке разбирают за 3-4 дня. Плюс сохраняется тенденция «зачем покупать, если можно снимать?». Хотя я такой подход по-прежнему осуждаю. Ибо в нашем климате это очень сомнительная идея.

4. Альтернативные сделки стали ещё популярнее

Напоминаю, альтернативные сделки — это когда вы продаёте свою квартиру с одновременной покупкой другой. Раньше от таких схем шарахались, но сейчас продавцы готовы ждать и договариваться. Один-два месяца подготовки к сделке теперь участников не пугают.

5. Цепочки из трёх-четырёх квартир

Типичный сценарий такой сделки в 2025:

1. Первую квартиру покупают за наличные (часто — деньги от продажи жилья в другом городе).

2. Вторую — тоже.

3. Третью — с небольшой ипотекой.

4. Четвёртую... etc.

Да, это сложнее, чем обычная сделка, но с нормальными контрагентами вполне реально. Лучше так, чем сидеть в ожидании Годо.

6. Квартира vs Акции

Аренда приносит меньший, но более стабильный доход, в отличие от непоняток на фондовом рынке. Хранить крупную сумму на депозите у нас тоже традиционно опасаются. Поэтому довольно много клиентов перевели деньги из акций и других активов в недвижимость. Доходность меньше, но для нервной системы спокойней. Недавний пример: клиенты купили квартиру за 8,9 млн., вложили 350 т.р. в косметику и сдали за 65 т.р. в месяц.

7. Релоканты всё ещё есть на рынке

Уехавшие продолжают продавать квартиры. Они тихо снижают цены, особенно после укрепления рубля. Покупатели караулят эти лоты и, как только цена пробивает психологический порог, — объект покупают. Мы с клиентом почти год следили за квартирой с ценой 20 млн., дождались падения на 2 млн., сторговали ещё 500 т.р. и купили за 17,5 млн. Итог: «экономия» 12,5%. Такие сделки требуют терпения, но окупаются.

8. Подмосковье ожило

Квартиры в области снова пошли из-за:

- МЦД: до центра Москвы — 30-40 минут;

- цены: за одни и те же 12 млн. в Москве — хрущёвка, а в Подмосковье — квартира в новом доме;

- удалёнщики: для этих ребят локация вообще не приговор. В этом году подбирал им квартиры в Химках, Красногорске и Долгопрудном.

9. Торг 3-5%

Два года назад сбивали цену почти на 10%, теперь — максимум 5%. Многие продавцы мёртвой хваткой держатся за заявленную в объявлении стоимость. Но можно просто подождать и посмотреть с берега, как цена плавно, но неуклонно снижается.

10. Завысил цену? Готовься к тишине

Раньше можно было выставить квартиру «на вырост» — мол, рынок подтянется. Сейчас это провальная стратегия. Если объект не уникален (супер-ремонт, вид на Кремль, удачная перепланировка), то предложения будут только в стиле: «Продашь на 1,2,3... млн. дешевле?». Остальные даже звонить не станут.

Так и что делать в 2025?

1. Покупать под аренду. Ипотечный процент вроде как резко снижать не собираются, а спрос на съём растёт.

2. Меняться на большую площадь. ИМХО за последние пару лет сейчас лучший момент для сделок с альтернативой:

- продавцы соглашаются на длинные цепочки;

- готовы ждать вашу продажу;

- идут на уступки в цене;

- рынок переполнен вариантами — есть из чего выбрать.

Со своей колокольни я вижу, что рынок сейчас не про нахрапистое «пришёл, увидел и купил», а про расчёт, терпение и умение договариваться. Хотя это всё та же игра с нулевой суммой, но по новым правилам.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Всем адептам «Аренда выгоднее покупки!» — добро пожаловать в комментарии, моя панамка всегда готова.

P.p.s.: Если есть вопросы по недвижимости, то меня можно позвать в комментариях @Schlepster, или просто написать в ВК.