Schlepster

Пока я добросовестно сидел на самоизоляции и проедал честно заработанное, мне позвонило человек 20, желая прикупить недвижимости по дешёвке. Я каждый раз терпеливо объяснял, что пока нормально провести сделку не получится, что всё дешёвое уже купили, а им предлагают патологический неликвид задорого. Всё происходящее очень напоминало 2014 год, когда народ сметал недвижимость, в надежде сохранить свои деньги. Да и всякие дачки с участками, как и тогда, тоже внезапно стали кому-то нужны. На фоне этой лёгкой истерики на рынке оживились всякие нехорошие люди. После выхода из изоляции я сам столкнулся с несколькими из них.

Первая история про примитивный и дешёвый способ мошенничества, который до сих пор работает. Некто, не слишком хитроумный, размещает объявление с симпатичными фотками и заниженной ценой. А всем желающим посмотреть квартиру предлагает скинуть на карту тысчонку-другую. Дескать, хозяин из-за коронавируса уехал в сельскую местность, и возвращаться просто так не будет. Расчёт на то, что потенциальный покупатель, ослеплённый жадностью, оплатит «эксклюзивный просмотр» в надежде купить топовую квартиру на миллион дешевле рынка. Разумеется, показывать никто ничего не собирается.

Мне таких объявлений штук 5 прислали. Почему я уверен, что это всё обман? Вдруг продавец главный директор корпорации просто ценит своё время и не хочет зря кататься? Ну, во-первых, «супервыгодная» цена. Бывают интересные предложения дешевле рынка, но не на 20-25%. Во-вторых, я считаю, что если цена вопроса несколько миллионов, то можно и самому забесплатно подъехать. Ну или найти того, кто покажет квартиру за тебя. И в-третьих, фотографии. Как правило, простейший поиск по картинкам в Гугле находит с десяток таких же квартир по разным адресам. Так что двум самым упрямым клиентам я отправил ссылки на объявления-клоны. Подействовало.

Вторая история неоднозначная. Контрагент показывал нам квартиру, всё устроило. Цена была 5,5 млн., я попросил снизить на 350 тысяч. Контрагент вышел на пару минут – позвонить собственнику. По возвращении обрадовал, что хозяин без проблем продаст за 5,15 млн. Ок, начинаем обсуждать аванс. Тут выясняется, что собственник якобы застрял из-за ковида за границей, вернуться в ближайшее время не сможет. Поэтому аванс в размере 200 тысяч нам предлагают внести лично риелтору. Упс. Интересуюсь, почему так много? Обычный-то размер аванса 50-100 тысяч. Отвечает, что покупателей много, поэтому хотят быть уверенными, что мы никуда не денемся. Хм… Тогда, говорю, покажите документы, что у вас с собственником есть договоренности о продаже. Да и вообще, было бы неплохо с ним хотя бы по телефону поговорить. Контрагент выкладывает бледные ксерокопии выписки из ЕГРН и рукописной доверенности от собственника. А звонить хозяину отказывается, дескать, в роуминге дорого, неудобно. И вообще, собственник прямо сейчас недоступен. После моего вопроса: «А как вы тогда с ним сейчас цену обсуждали?», контрагент тупо замолчал. Эээ… Просим позвонить, когда хозяин снова будет на связи, разворачиваемся и уходим.

Здесь я не совсем уверен, что это прям мошенничество. Но такой лёгкий торг на 350 тысяч (я-то рассчитывал, что сойдёмся на 100-150-ти), завышенная сумма аванса, внезапно пропавшая связь с хозяином квартиры и рукописная доверенность, которую никак не проверить – всё это вызвало у меня обоснованные сомнения. Поэтому я настойчиво посоветовал клиенту не рисковать деньгами. Контрагент, подтверждая мои подозрения, так и не перезвонил.

Третья история тоже почти дошла до аванса. Позвонил клиент, который уже пару месяцев самостоятельно искал себе квартиру, и сказал, что нашёл идеальный вариант. Поскольку сам он уехал к родителям во Владимир, то смотрел квартиру виртуально, через вотсапп. Появилась такая бесполезная опция, из-за пандемии. В общем, клиенту настолько всё понравилось, что он уже готов удалённо вносить аванс. Я предложил, что сам съезжу «на пленэр» и посмотрю, насколько квартира великолепна. Изучаю объявление: неплохая хрущевка на втором этаже, недавний ремонт, цена тоже хорошая. Первый фильтр квартира прошла))

На просмотре контрагент почему-то повёл меня на первый этаж. На мой WTF?!? сказал, что типпо цоколь тоже считается за этаж. Поэтому технически квартира на втором. Я немного несдержанно восхитился его наглостью и позвонил клиенту. Тот попросил всё-таки глянуть квартиру, раз уж приехал. Ладно, включаю видео и захожу. От двери всё выглядит и правда замечательно. Новые обои, симпатичный ламинат, натяжные потолки. Правда пол у стен сильно прогибается и на обоях местами пузыри. Сделано тяп-ляп, ради картинки. А через запах свежего ремонта пробивается весьма специфический аромат. Поскольку я с таким уже сталкивался, то сразу иду в сан.узел и открываю стенной шкаф. Там картина маслом – гнилой канализационный стояк, который держится только на старых слоях ржавчины. Контрагент начинает рассказывать, что у них тут обратный клапан и точно ничего не зальёт. Демонстрирую эту красоту клиенту и объясняю, что ему придётся всё менять. Иначе, если когда стояк окончательно прорвёт, в квартиру будут смывать все соседи сверху. После этого клиент и сам несдержанно восхитился наглостью контрагента и почему-то передумал «это» покупать.

Понятно, что расчёт продавца был на удалённый просмотр, где ничего толком не разобрать, и такое же удалённое внесение аванса. Если после этого покупатель от сделки откажется, то потеряет 50 тысяч. А если так и не съездит в квартиру, то станет гордым обладателем неликвида, со всеми вытекающими и втекающими.

Это всё - довольно тупые попытки обмануть, которые в разных вариациях встречались и раньше. Но на фоне коронавируса они стали выглядеть убедительнее. Я всегда жму кнопку «пожаловаться» под объявлениями, чтобы таких любителей наобмануть банили, но тысячи их!!! их довольно много. Поэтому будьте осторожнее.

Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и FB

Есть у меня приятель Саня.  Он купил себе квартиру в строящемся доме три года назад. Сдача дома должна была быть в 2017, но что-то пошло не так – застройщик всё откладывал и откладывал передачу квартир. Подождав полтора года, Саня подал в суд и выиграл. Правда просил взыскать 1,1 миллиона, как положено по договору долевого участия, но самый гуманный суд в мире уменьшил сумму до 643 тысяч. Спустя ещё полгода дом наконец-то сдали. Саня на передачу квартиры поехал с приёмщиком, поэтому «бедный» застройщик ещё два месяца устранял недостатки. На подписание акта приёма-передачи приятель попросил меня съездить с ним ТЫЖРИЕЛТОР!. Я в последнее время крайне не люблю работать с новостройками, но Саня уж очень намаялся со своим застройщиком – и просрочка, и суд, и приставы, и устранение косяков в самой квартире... В общем, решил я взяться за это дело.

Приезжаем в офис, нас встречает менеджер Светлана. Далее диалог, Я(Я), Светлана(Св), Саня (Саня):

Св: Здравствуйте! Мы очень рады, что вы купили квартиру именно у нас! Но сегодня мы не сможем подписать акт приёма-передачи. Квартиру вам построили на полтора метра больше, поэтому сначала доплатите за дополнительную площадь.

Я: Здравствуйте, Светлана. Так-то застройщик сдачу дома на два года задержал. Из них за полтора года мы уже судились и выиграли. Так уж и быть, согласимся принять эти полтора лишних метра в подарок. В качестве компенсации за оставшиеся полгода просрочки.

Св: Ой, а так можно? Мне нужно посовещаться с юристами…

*уходит на сорок минут*

Св: Да, начальство одобрило такую схему. Вот дополнительное соглашение, давайте подпишем.

*изучаю бумаги*

Я: Во-первых, тут адрес регистрации покупателя неверный. Во-вторых, мне не нравится пункт 18: «стороны материальных и иных претензий друг к другу не имеют, в том числе по судебным решениям и исполнительным листам». У нас вообще-то есть претензия. На 643 тысячи.

Св: Вы зря волнуетесь, никакого значения этот пункт для исполнительного производства не имеет.

Я: Откуда я знаю, насколько судебный пристав любит деньги будет разбираться в вопросе? Вдруг просто закроет производство, а нам потом жаловаться, судиться опять… Так что или добавьте исключение с указанием исполнительного производства, или поменяйте на «застройщик претензий к покупателю не имеет».

Св: Ну не знаю, это стандартная форма…Мне нужно посовещаться с юристами…

*уходит на 30 минут*

Св: Вот, переделала.

Я: У вас тут «покупатель к застройщику претензий не имеет». Должно быть наоборот.

*уходит ещё на 40 минут*

Саня: Долго ещё? Чего-то меня эта Светлана бесить начинает.

Я: Сань, вопрос на 600+ тысяч. Пытаются нас «устать», чтоб подписали не глядя. Можешь кофейку пока взять, мы тут надолго.

Св: Вы знаете, вашу формулировку начальство не пропустило. Но разрешило вообще этот пункт из соглашения убрать.

*изучаю документы*

Я: Сань, зацени. Пункт 18 Светлана убрала, а в соглашении как было 23 пункта, так и осталось. Как думаешь, совпадение?

Саня: Не-а, не думаю.

Я: И правильно. Потому что пункт 18 стал пунктом номер 7. Светлана, вы нас совсем за идиотов держите?

Саня: *немного нецензурной лексики вполголоса*

*Светлана слегка краснеет и молча уходит переделывать*

Св: Вот, я всё исправила. И сразу акт передачи подготовила по квартире.

Я: С соглашением всё в порядке, а вот в акте опять пункт про отсутствие претензий по исполнительным листам. Светлана..?

Св: Ну здесь этот пункт точно нельзя убрать! Это заверенная в Росреестре форма!

Саня: *МНОГО нецензурной лексики*

Я: Это полная чушь. У Росреестра нет такого требования к актам. И мне очень интересно, как вы форму там заверяли? Сходите у своих юристов спросите, потом нам расскажете.

*через 10 минут Светлана принесла исправленные документы*

*подписываем доп.соглашение и акт*

Св: Пошли вон отсюда Всего доброго!

Я: Минуточку. Хотелось бы ещё прояснить судьбу наших 643 тысяч. Может нам застройщик гараж или кладовочку какую-нибудь выделит в счёт погашения долга?

Св: Вообще-то, у нас есть места в паркинге, но стоят они от 950 тысяч. Если вы оплатите разницу…

Я: Интересное предложение. Давайте договор и документы на оплату. Мы на досуге изучим и вам позвоним.

*Светлана приносит договор, прощаемся и уходим*

Смотрю платёжку на парковочное место. Бинго! Все реквизиты застройщика совпадают, а вот сам расчётный счёт открыт в одном малоизвестном банке. Объясняю задумку Сане, и на следующий день мы топаем на приём к судебному приставу. Там на вопрос: «Почему за полгода долг не взыскали?», чиновник предсказуемо развёл руками: «Денег у организации на счетах нет. А исполнительных производств от таких же страждущих у меня уже штук 15 лежит. Не вы первые, не вы последние.» В глазах – чистейшая радость обмана. Ок. Саня предлагает выдать по заявлению исполнительный лист прям сейчас, или он с остальными дольщиками напишет жалобу на бездействие пристава. Тот упрямиться не стал и бумагу выдал.

Мы съездили в тот самый малоизвестный банк. Написали заявление, отдали исполнительный лист. И – вуаля! – через три дня Сане на счёт капнули все 643 тысячи. Ну а чтобы восстановить вселенскую справедливость, Саня слил остальным дольщикам схему получения своих денег и реквизиты «секретного» счёта застройщика. Интересно, все деньги за паркинги успели уйти на погашение долгов?

Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и FB

Позвонил мне давеча клиент, Петрович, с которым года 3 назад купили квартиру. Рассказывает, что некая юридическая контора предложила ему хитрый способ поиметь банк на остаток ипотеки. Дескать уменьшат его задолженность с 3 миллионов до 3 тысяч всего за пару месяцев. А возьмут за эту красоту 200 тысяч. Петрович в 90-е спасал семейные накопления от МММ и не заряжал воду перед телевизором, так что в такой аттракцион неслыханной щедрости сразу не поверил. Но ребятки нарисовали некую «убедительную схему» и тем самым пробили булшит-фильтр. Поэтому Петрович позвонил мне, попросил разобраться и прислал пару ссылок.

Честно скажу, я ожидал мошенничества в духе «когда-то я работал в банке, меня уволили, поэтому расскажу всем про секретный код», но здесь оказалась целая конспирологическая теория. Конечно, был соблазн сказать: «это просто БРЕД» и «Этого не может быть, потому что не может быть никогда!», но это довольно слабая позиция. Мошенники убедительнее. Поэтому пришлось потратить пару часиков и изучить вопрос.

Суть теории заговора.

В 1998 году провели деноминацию, т.е. 1000 рублей стала обозначаться 1 рублём. Но до сих пор в документах используется два кода для обозначения валют – 810 RUR и 643 RUB. Код 810 обозначает неденоминированный или «советский рубль». Второй код 643 обозначает деноминированный рубль образца 1998-го года. Соответственно один «рубль-643» стоит как тысяча «рублей-810». Мякотка в том, что в номерах счетов для операций внутри РФ до сих пор используется код дешевой валюты 810. Создатели теории говорят, что хитрые банкиры потом крутят эти деньги, переводят российские рубли в советские и покупают на них иностранную валюту. ШТА?!

Поэтому можно спокойно взять кредит в банке, а потом гасить его «рублями–643». Поскольку в номере кредитного счёта указан код дешёвой валюты «810», то требуем конвертировать наши платежи по курсу 1:1000. Вуаля, 3 ляма задолженности превращаются в 3 тысячи. Ну или вообще шлём банкиров лесом, дескать ваших «рублей-810» не существует с 1998 года.

Почему это не работает?

Я честно полез смотреть нормативные документы. Всякие там положения и разъяснения Центробанка. Как код валюты «810 RUR» заменили на «643 RUB», но сам символ «810» назвали «признаком рубля». И этот признак нужно использовать финансовым организациям для счетов в рублях на территории РФ. А вот для счетов международных указывать код валюты «643 RUB». Почему просто не оставить для всего один код без всяких признаков? Ну… такие вот они банкиры странные зверьки. Оставили обывателям простор для фантазии и домыслов.

Ладно, суха теория, а древо жизни… В общем, пошёл я изучать судебную практику. Оказывается, таких умников, которые решили платить банкам по курсу один к тысяче довольно много. Вот только в суде они все проигрывают. Как один. Потому что судьи говорят: использование кодов валюты само по себе не влияет на объем прав и обязательств участников гражданского оборота. Да и вообще, в законодательстве указана только одна валюта - Российский рубль. Без всяких изотопов вроде «рубель-643» и «рубель-810». Так что платите, товарищи заёмщики. Эх, эх. Ещё одна забавная идея разбилась о правоприменительную практику. Упс!

Как действуют мошенники?

Почва для этих спекуляций благодатная: кредитов у людей много, а знания законов и умения считать деньги - наоборот. Сами банки ради лишней копейки любят наобмануть заёмщика. Так что ребятки, которые предлагают радикально восстановить справедливость и обмануть обманщиков, пользуются популярностью.

Первым делом эти Робин Гуды покупают данные банковских клиентов. Выбирают обычно тех, у кого большие кредиты и возраст 45+. А потом начинают обрабатывать, срывая покровы рассказами про «банковскую аферу длиной в 20 лет» и вызывая ностальгию «советским рублём, который дороже доллара». Ну а когда жертва уже клюнула, то предлагают хитрую схему:

1. Клиент вносит предоплату 50% (которую конечно "вернут", если что-то пойдёт не так)

2. Опытные «валютные юристы» готовят исковое заявление

3. Победный суд с банком

4. Погашение кредита по курсу 1 к 1000

5. Оплата оставшихся 50%

6. ???

7. PROFIT!!!

Если у клиента нет денег на предоплату, то ему советуют взять на это дело кредит. Который он потом точно так же отдаст по курсу 1 к 1000. Понятно, что хитрые ребятки растворятся после первого-второго этапа. А вот заёмщик будет платить неустойку, штрафы и два кредита или объявит себя гражданином СССР.

Что с Петровичем?

Рассказал ему, что после «победоносного суда» банк заберет квартиру за неуплату, а «валютные юристы» растворятся в тумане с его деньгами. Чтобы подтвердить безнадёжность затеи, отправил пару примеров из судебной практики. Петрович доводам внял и мошенников послал лесом. По крайней мере он так сказал. Ну а моя коллекция, помимо антипрививочников и плоскоземельщиков, пополнилась ещё одной теорией заговора. Всем добра и здравого смысла!

Мои ВК и FB

Вася, вместе со своей сестрой и её сыном, приватизировал на троих муниципальную трехкомнатную квартиру, а потом переехал, купив себе отдельное жильё в ипотеку. Шло время, Васиному племяннику исполнилось 18 и он поступил в институт. Тогда сестра захотела разменять трёшку, чтобы вместе с сыном переехать поближе к ВУЗу. Вася обрадовался и решил взять из своей доли миллион, чтобы закрыть ипотеку, а остальное оставить родственникам на ремонт/переезд. Сами нашли покупателя, а меня Вася нанял, чтобы я подобрал квартиру для сестры с племянником и сопроводил всю сделку.

Всё шло своим чередом, квартиру выбрали, взяли задаток по продаваемой, внесли по покупаемой. Ничего не предвещало. Но за пару недель до сделки, мне звонит Васина сестра и говорит, что от сделки отказывается. Дескать ВНЕЗАПНО передумала, готова вернуть задаток и всё возместить. Эээ…. Звоню Васе, тот не в курсе. Договорились, что все вместе встретимся на квартире.

Приезжаем, обстановочка напряженная. Сестра сидит с заплаканными глазами, а её сынок подозрительно дёрганый и агрессивный. Пытаемся убедить сестру придерживаться первоначальных планов. Но та со стеклянными глазами, говорит, что решение окончательное - они с сыном остаются в трёшке.

Мне в глаза бросается странная вещь – за окном +30, в квартире тоже довольно душно, а вот вьюноша сидит в свитере с длинными рукавами. Видно, что ему жарко, потеет, но терпит. Меня начинают терзать смутные сомнения. Приглядываюсь повнимательнее, вижу, что одна рука у него потолще другой, а из рукава торчит кусочек марли. При чём здесь внезапный отказ от сделки? Есть догадка, бредовая, но проверить надо. Пристально смотрю на молодого и с видом дофига проницательного доктора Хауса спрашиваю: «Вдоль или поперек?» Вася интересуется, не перегрелся ли его риелтор. Да, по ходу перегрелся. Но всё равно поясняю: «если ребёнок хотел просто напугать мать, то скорее всего резал руки поперек. А вот если вдоль, то это уже серьёзная попытка суицида.» Вася закатывает рукав юного шантажиста, видит бинты, багровеет и просит меня пойти покурить, пока они по-семейному тут пообщаются.

Минут через сорок Вася выходит на улицу, закуривает и рассказывает. Накануне вечером, вьюнош поставил маме ультиматум: он хочет деньги за свою долю на руки. Пускай мама купит выбранную квартиру на себя в ипотеку. Он сам будет жить с ней, а средства вложит в создание и продвижение собственного бложика. Потом он конечно станет успешным и знаменитым, погасит кредит, и купит себе отдельное жильё. После резонного замечания: «А что, если не станешь?», юная жертва ютуба заперся в ванной и начал симулировать суицид с криками «Ты рушишь мою карьеру!!». Несчастная мать приняла решение, что лучше всё оставить как есть и отказаться от сделки, чем получить сына-блоггера просрать несколько миллионов и платить ипотеку из-за чужого идиотизма.

Не знаю какие педагогические приёмы Вася применил, но, когда мы вернулись в квартиру, вьюноша усиленно извинялся перед матерью за своё поведение. Хотя вроде никаких новых травм у него не появилось. Через недельку я лично поехал с ним и его мамой в ПНД. После экспертизы, «блоггер» получил справку о своей чрезмерной хитрожопости вменяемости и об отсутствии «противопоказаний к сделке с недвижимостью». На всякий случай, мы съездили в ещё одну клинику и взяли такую же справку. Сама сделка прошла спокойно, по первоначальному плану. Недавно общался с Васей, говорит, что его племянник полгодика походил к хорошему психотерапевту и сейчас в полном порядке.

Для любителей кричать: «НЕЛЕЗЬТИВСЕМЬЮ!!!!», «ДИТОЧКУОБИДЕЛИ!!» и «ОНЖЕРЕБЁНОК!!!» поясню. Меня нанял Вася, и все мои услуги полностью оплачивал тоже он. Поэтому считаю, что действовал правильно, в интересах своего клиента. Ну а разруливать всякие семейные эксцессы, решая квартирные вопросы, приходится регулярно. Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и FB

Наконец-то вступил в силу закон про эскроу-счета. Суть такова: пока застройщик квартиру не передаст, то денег дольщиков не получит. Естественно, количество желающих купить новостройку сильно увеличилось. Хотя проблемы со строящимся жильём остались. Вот вам свежая история, как застройщик из-за 200 тысяч потерял клиента на 8 миллионов.

Ребята выбрали жилой комплекс, саму квартиру и вместе со мной поехали в шоурум, чтобы набраться уверенности для покупки. Пока гуляли по макету будущей квартиры, всё было прекрасно: менеджер вдохновенно вещала про планировки, парковки и зеленую зону – отрабатывала свой продающий скрипт. Спустя полчасика мы обрадовали менеджера просьбой «завернуть нам немного квадратных метров» и начать готовить договор долевого участия. Та говорит, что у них так сразу купить нельзя, нужно сначала подписать «договор брони на квартиру». И шустренько приносит нам экземплярчик для ознакомления. Начинаю читать и тихонько офигеваю. Суть этого шедевра юридической мысли следующая: ООО «Супер-продажники» оказывают нам УСЛУГУ по бронированию квартиры, в виде удаления информации о ней из «базы продаваемых квартир». Цена вопроса – 110 тысяч рублей, в стоимость квартиры не входят. ШТА?! Прошу огласить весь список навязываемых услуг. Оказывается, еще нам нужно будет оплатить комиссию карманного агентства недвижимости от застройщика, в размере 98-ми тысяч. Дескать, это за регистрацию договора. Итого придётся выложить 208 т.р. только за чудесную возможность купить у них квартиру. Мы так просто не сдаёмся, звоню напрямую в компанию-застройщик. Говорю, что очень хотим купить квадратные метры, но нам не дают. Что это у них за вымогательство на местах творится? Примите меры! Те обещают разобраться, и мы покидаем офис продаж, до выяснения обстоятельств.

На следующий день мне звонят из офиса застройщика и стандартно объясняют, что у них в компании нет специалистов, занимающихся продажами и регистрацией сделок: «Мы только строим, а под такие задачи есть две отдельные конторы. И без этих посредников купить квартиру никак нельзя.» Встречаюсь с клиентами, предлагаю варианты:

Купить квартиру со всеми доп.платежами, а потом вернуть их через суд, как плату за навязанные услуги. Или отправить несколько заказных писем застройщику, с просьбой заключить ДДУ по выбранной квартире без навязывания услуг. Если откажутся, то потом в суд, Роспотребнадзор, Спортлото…

Ребята подумали-подумали и решили, что это всё слишком сложно. Да и нет желания отдавать свои миллионы конторе, которая с ходу разводит на дополнительные деньги. В итоге, через месяц мы купили вторичку и все остались довольны.

Послесловие:

Я уже не первый раз сталкиваюсь с ситуациями, когда из-за жадности/экономии застройщики теряют клиентов.

Затраты на рекламу жилого комплекса не один десяток миллионов: красивый сайт, высокие позиции в Яндексе и Гугле, шоу-румы, билборды и т.д. Поэтому покупатели застройщику обходятся довольно дорого. Но когда приезжаешь в шоу-рум, то сталкиваешься с менеджерами, которых абсолютно не интересует сама продажа квартиры. Им нужно навязать лишние доп.услуги и урвать свои деньги по договору бронирования. Понятно, что ни один здравомыслящий человек выбрасывать 200 тысяч на ветер не захочет. Просто не все знают, за что нужно платить, а за что нет.

Ну и в конце концов, очень хочется, чтобы застройщики нормально организовывали свои продажи, вместо того чтобы ныть про снижение покупательной способности.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями: ВК и FB.

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру. Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда. Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники. Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились. Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д. Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать. Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам. Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении. Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка - это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК, FB

Под моими предыдущими постами полно ненависти к риелторам и иже с ними. Честно говоря, вряд ли кто-то из достопочтенных комментаторов сталкивается с ними в зеркале каждое утро чаще чем я. В среднем за месяц встречаю примерно штук восемь новых контрагентов. Повторяются они довольно редко – Москва большая, да и в профессии мало кто надолго задерживается. Добавлю поводов для хейта:

Лень

Частенько, чтобы договориться о просмотре нужной квартиры, приходится проявлять чудеса переговорной магии. Риелторы морозятся по полной: «Я в этом районе только по вторникам утром показываю, с 10 до 11», «Хозяин уже месяц как ключи передать не может», «Не-не-не, у меня всё расписано, встречи важные, понимаешь? Давай дней через десять мне набери». По факту чуваку тупо лень ехать. Большинство клиентов могут смотреть после работы в самый многолюдный прайм-тайм, а риелтор живёт далеко и ехать ему неудобно. Потому ждите, дорогие покупатели, когда чудо-агент наберет over9000 желающих посмотреть и так уж и быть соизволит показать квартирку. Особенно доставляет, когда договариваюсь о повторном просмотре, а в ответ слышу: «Я её по сто раз показывать не буду, только время потеряю. С прошлого раза там ничего не изменилось.» Для мотивации приходится объяснять идиотам очевидную связь между показом квартиры и её продажей. Ну и добавлять магические фразы: «готовы внести аванс», «деньги на руках», «ипотека уже одобрена», «покупаем за наличные», «просто сделай уже свою работу!!!»

Если риелтор долго не высылает документы (особенно критично для ипотеки), тоже приходится стимулировать. Во-первых, в договоре аванса обязательно указываем фиксированные сроки. И потом говорим: эти документы нужны к такому-то числу. Если их не предоставите, то сделка сорвётся по вашей вине. Во-вторых, мне лично не влом 100500 раз позвонить контрагенту и напомнить. А потом ещё и продублировать на почту и вотсапп.

А вот когда «представитель продавца» под всяческими предлогами самоустраняется от составления договоров, расписок и актов, я только рад. Вопрос на засыпку: когда документы готовит сторона покупателя, чьи интересы там будут защищены? Ну и согласовывать с ленивым контрагентом договор – одно удовольствие. Ему гораздо проще сказать собственнику, что и так сойдёт! всё в порядке, вместо того чтобы тщательно разбираться и по десять раз всё перечитывать.

Жадность

Небольшая иллюстрация для тех, кто не сталкивался с московскими расценками по купле-продаже:Нужно было продать две студии в области за 2,5 и 3 млн. соответственно и купить новостройку в МСК. Клиенты рассказали, что в одном агентстве им озвучили по 150К за каждую продажу и 200К за покупку. Итого: 500К за всё. Почти 10%. Честно говоря, от таких цифр даже я удивился.

Про аренду я вообще молчу, там полный треш, угар и содомия. Раньше хоть обещали бесплатно перезаселить, если хозяин выставит на улицу. Теперь вроде и этого не делают.
Такое ощущение, что у многих ценообразование строится по принципу «клиентов и так мало, поэтому рвём по максимуму». Видимо, чтобы хватило на период вынужденного простоя. Поэтому, кстати, активно впаривают квартиры из «своей секретной базы», дабы срубить сразу две комиссии – с продавца и покупателя. Стратегия «нормально работать за адекватный ценник и в перспективе получить гораздо больше» отчего-то популярностью не пользуется.

Лично у меня пригорает, когда предлагают внести аванс за квартиру в агентство по какому-нибудь левому договору. Типпо, «на оказание услуг по бронированию выбранного жилья» (sic!), где аванс является частью комиссии, которую покупатель выплачивает представителю продавца. Если мы квартиру покупаем у физ.лица, логично ему же и внести деньги. А уж как там продавец будет со своим риелтором рассчитываться, покупателя волновать не должно.

Отдельная категория батхёрта – дополнительные услуги. Агентства лихо подхватили эстафету у банков и теперь активно навязывают дорогущие страховки и кредиты от «партнёров». С этого ребятки имеют весьма неплохой профит. Тот факт, что клиент в другой страховой или банке неплохо сэкономит, не афишируется.

Самые отбитые представители продавцов пытаются навязать свои услуги покупателям: «Мы вам эту квартирку конечно продадим, но сначала дайте нам 15К за составление договора, а потом ещё 20К за сбор документов для сделки». Был свидетелем, как собственник, опередив мой WTF?!, после такого заявления послал своего риелтора со словами: «Я тебе, идиоту, 150К за продажу плачу, а ты ещё такой херней страдаешь вместо нормальной работы!». И предложил нам работать напрямую.

Ну а чаще всего мне приходится ломать копья по поводу всяких контор-регистраторов. Да, есть сложные сделки, где без таких услуг не обойтись, но их немного. Контрагенты же через одного пытаются вытрясти 10-30К рублей с моих клиентов, втирая про «быстрее, надёжней, удобней». Эммм… Сдавать документы в московском МФЦ от силы полчаса-час, а ответственности у госконторы побольше. И, если не считать госпошлины в 2К, это бесплатно. Один особо одарённый товарищ предлагал мне своего «проверенного» регистратора для двойной нотариальной альтернативы «всего за 25К». Держу в курсе, что с 1 февраля 2019 нотариус по своим сделкам сам бесплатно отправляет документы в Росреестр.
Всем добра и терпения!