Grata

В продолжение к посту http://pikabu.ru/story/zhkkh_ili_moya_rabota_4840084

Уважаемые Пикабушники, спасибо за вопросы, мнения и интерес к поднятому мной вопросу. И отдельное горячее спасибо за Ваше лояльное отношение к моим объяснениям. А еще меня попинали за отсутствие картинок, постараюсь исправиться. Итак, продолжаю начатое.

_______________

3. Нюансы – не наступить на чужие грабли.

- открытие расчетного счета

Одно из первых действий после принятия решения об основании ТСЖ, в этом, казалось бы, простом действии не мало подводных камней. Какой банк лучше – у каждого на этот счет свое мнение, я считаю, что при всем недовольстве Зеленым банком (часто оправданным) для наших целей он наиболее удобен (у него удобный онлайн-банк, большая, чем у конкурентов сеть и количество отделений, он наиболее стабилен – сейчас распространены случаи отзыва лицензий у мелких банков, если Ваш расчетный банк окажется среди таких – вам лишние проблемы с переходом на другой счет, выбирайте банк с умом).

При отрытии счета оптимальным решением станет подписание договора на создание онлайн-банк клиента (не путать с онлайн-клиентом карт), с помощью этого сервиса бухгалтер сможет оплачивать счета от энергоснабжающих организаций, налоги за работников ТСЖ, в любой момент проверить поступил ли любой платеж или нет, не хранить под рукой кучу мукулатуры с банковскими выписками, любую информацию можно посмотреть сию секунду, не ожидая ответа на запрос от банка, обходится это удовольствие не очень дорого – около 1000 р. в месяц (в сто квартирном доме – по 10 р. в мес. С квартиры, цена ориентировочная, в различных банках разная) Сейчас есть возможность сделать два ключа доступа (для бухгалтера и председателя) и реализовать такую систему оплаты счетов и снятия наличных на нужды, что без разрешения одного из владельцев этих ключей счет оплатить или снять наличность не получится, такая вот некая страховка счета. При открытии спец. счета для капитального ремонта эти два счета можно объединить в один клиент-банк. Про единственные деньги, которые бухгалтер может «держать в руках» - чуть ниже.

- как не нужно организовывать прием денежных средств.

Ни в коем случае не принимайте домом решения о возможности оплаты квитанций непосредственно бухгалтеру, даже если у него в наличии кассовый аппарат. Уважающий себя бухгалтер не станет работать с наличкой в этой сфере – это первый признак коррумпированности и воровства! Только оплата в окошке банка, с карты, с банкомата, с эл. кошелька – любым способом, главное по схеме собственник – расчетный счет, а не собственник - бухгалтер - ?расчетный счет?

- распоряжение средствами с расчетного счета бухгалтером

Оплата счетов: энергоснабжающая организация (как пример электросеть) выставляет счет ТСЖ исходя из количества потребленной этим ТСЖ услуги (например, дом потребил по общедомовому электро-счетчику 7000 Квт, количество Квт * на тариф за Квт = сумма в этом счете). Бухгалтер оплачивает (только безналом!) этот счет с клиент-банка. С остальными счетами аналогично – только безналичная оплата.

Снятие наличных: снять наличные можно только на два вида трат – на зарплату персоналу и на расходы на обслуживание дома. По зарплате: на собрании жильцов принимаются решения о том, кто должен трудиться в ТСЖ, основные работники – председатель, бухгалтер, дворник (с сантехником и электриком дела обстоят немного иначе, в зависимости от различных факторов собранием решается будет ли дом содержать этих работников «на должности», т.е. с постоянной зарплатой, или будет вызывать электрика или сантехника по мере необходимости и оплачивать их труд как едино-разово оказанную услугу , и что выгоднее – часто зависит от состояния общедомового имущества). Допустим, собрание приняло решение «на должности» держать дворника, бухгалтера и председателя, обсуждается размер зарплаты между жильцами (сколько по их мнению дом готов платить работнику) и работниками (за сколько работник готов работать). Приходят к соглашению, что дворник получает 4 т.р., бухгалтер – 7 т.р., председатель – 10 т.р (я образно). В сумме получаем в нашем случае 21 т.р. – зарплатные, их бухгалтер снимает и выдает работникам и себе составляя необходимые акты выплат зарплат и подтверждения работниками факта получения зарплаты (сумма «зарплатных» снятых средств от месяца к месяцу фиксированная до тех пор, пока жильцами не принято решения о коррекции уровня зарплаты).

Снятие на хоз.расходы: эта категория достаточно обширная (периодически покупка бумаги для справок и квитанций в бухгалтерию и заправка картриджа принтера по мере необходимости, инвентарь для уборки – дворнику, оплата мелкого ремонта, например в подвале замена детали в тепловом оборудовании, оплата мастеру-сантехнику за эту работу – все, абсолютно все расходы должны быть подкреплены чеками – товарными и кассовыми – или, если услуга была оказана не юр.лицом (тем же сантехником) должен быть составлен акт на оказание этой услуги с подписями председателя, лица оказавшего услугу, лиц , принимающих работу (членов комитета правления ТСЖ, у нас, например из 6 членов правления, двое должны проверить качество оказания услуги и проконтролировать условия сделки, расписаться если все нормально, решение о том, сколько членов должно контролировать качество оказания услуги решается на совете жильцов и вносится в святая святых, основу ТСЖ – его Устав). Стоит понимать, что задача бухгалтера и председателя – отвечать за потраченные средства, комитета правления – проверять бухгалтера и председателя, жильцов – участвовать в принятии решений по вопросам существования ТСЖ. Зачастую, члены ТСЖ принимают мудрое решение (полностью полноправное и верное, на мой взгляд) ограничивать хоз. расходы конкретной суммой (допустим 10 т.р. в месяц). То есть, за эти 10 т.р. или меньшую сумму (чаще всего намного меньшую – 10 т.р. – максимум в нашем примере, сколько председатель может попросить бухгалтера снять) председатель полностью отчитывается, жильцы контролируют, если появилась необходимость трат, превышающая наши максимальные 10 т.р., то проводится собрание и принимается решение голосованием (подкрепленное протоколом собрания) о том стоит или нет делать эти траты. Если принято положительное решение – председатель отчитывается, в отдельных случаях, когда траты серьезные может быть принято решение о проведении ревизии. Председатель получает деньги на хоз. расходы от бухгалтера и расписывается за факт получения средств и их сумму. Ваш девиз, если решили создать ТСЖ, «контроль, контроль и еще раз контроль!». В первые месяцы существования ТСЖ, разумно проводить ревизию прихода/расхода средств и их обоснованности ежемесячно.

- способ начать экономить как можно раньше – приведение в порядок общедомового оборудования и установка общедомового узла учета тепла. Зачем нужен узел учета тепла: обычно энергоснабжающая организация, предоставляющая вам центральное отопление и горячее водоснабжение огбдирает вас как липку, их услуги самые дорогие и предоставляют их очень хитро. Энергоснабжающая организация выставляет тариф за квадратный метр отапливаемого помещения – общий по городу. Например – 30 р. за квадрат жилой площади. Такую сумму они будут брать с метра квадратного в месяц в течении отопительного периода (допустим, 7 полных месяцев). Допустим, к вам в дом приходит горячая вода с температурой 80 градусов и циркулирует по дому, обогревая его. В зависимости от погодных условий (температуры воздуха за окном) иногда требуется больше тепла для обогрева, иногда меньше. Узел учета и монтаж «заслонки» (это в простонародии способ регуляции подачи тепла) позволят вам платить не столько, сколько посчитала нормативом энергоснабжающая организация, а столько, сколько тепла на обогрев дома было израсходовано, по факту узел теплового учета – счетчик употребленного тепла. Ответственный председатель будет стараться регулировать подачу тепла исходя из температуры за окном, убавляя/прибавляя температуру по необходимости. По своему опыту могу сказать, что, в среднем, за 1-2 месяца отопительного периода Вы заплатите больше, чем по нормативу, но за оставшиеся 5-6 месяцев очень солидно сэкономите. Тепловой узел учета (штука дорогая, да - 250 т.р. примерно с установкой) окупит себя в течении 1-3 (в зависимости от состояния стояков и радиаторов в квартирах) отопительных периодов в сравнении с оплатой по нормативу.

___________

Кратко о кап. ремонте, так как многие спрашивают (более подробно расскажу о формировании начислений после выходных отдельным постом): его, вопреки мнению многих людей, как собственник в частности, так и УК/ТСЖ в целом платить о-бя-за-ны, иначе к жильцу санкции/пени/арест имущества, к УК/ТСЖ – штрафы, штрафы, штрафы. Просто зачастую УК не мотивирована в своей деятельности, в отличии от ТСЖ, которых раз уж государство обязало платить кап.ремонт, то хотят видеть результат. Кап.ремонт не платят только новостройки в первые 5 лет после сдачи, для остальных – обязаловка.

___________

Спасибо за мнения вопросы и интерес, в начале следующей недели планирую продолжение (да-да, по начислениям в квитанциях). По прежнему буду читать комментарии, по мере сил отвечать и прислушиваться к интересующим Вас вопросам. На этом на сегодня все, извините за много текста, надеюсь у меня получилось более-менее связно. Спасибо за внимание)

Началось все отсюда #comment_81627058

Для неожиданных, но приятных мне подписчиков. Надеюсь, я не разочарую Вас, товарищи.

ВСТУПЛЕНИЕ

Здравствуйте. Так много хочу Вам рассказать, уважаемые пикабушники. Пожалуй, начну с начала и по порядку.

Я полтора года работаю в сфере ЖКХ, я – помощник бухгалтера нескольких ТСЖ, не имею образования, связанного с экономикой (незаконченное образование – информационная безопасность, если интересно), и рассуждать по данному вопросу я буду, как человек, столкнувшийся с этой работой, но не обученный ей изначально, за что прошу меня сразу простить.

Цель этого и, если эта тема будет вам интересна, последующих постов в том, чтобы привить вам понимание того, как действительно должно осуществляться обслуживание вашего жилья, за которое вы ежемесячно платите деньги. Я наслушалась за время работы про обнаглевшие управляющие компании, про бухгалтеров и председателей ТСЖ, которые гонятся за собственным благополучием, плевав на закон (отчасти и из-за вашей не осведомленности в этом вопросе). Я сегодня попытаюсь немножко вырвать у системы справедливость и обоснованность наших с вами трат, поехали, я думаю, уже конкретнее и ближе к ЖКХ.

1. ТСЖ или УК

Зачастую, наше жилье обслуживает управляющая компания (далее УК), реже - Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ). Основные различия УК и ТСЖ: УК обслуживает город/район города, заботясь о районе в целом, а не о доме в частности (увы, но так зачастую). Это про них истории, как за 10 лет в доме лишь покрасили подъезды, крыши текут, в подвале воды по колено и т.д. В современных реалиях, УК раньше починит дом, который в худшем состоянии, чем ваш, «на Иванова дом аварийный и его нужно чинить сейчас, а ваш дом по улице Петрова пока не сыпется, лет через 20 посмотрим, может что-то у вас и подлатаем». Сейчас, лично в моем городе, волна ухода домов от УК к ТСЖ. Тарифы растут не только за воду/отопление/газ.., но и за содержание жилья (бухгалтерия, сантехник, электрик..), а качество услуг не улучшается. Основополагающим толчком к переходу в ТСЖ часто является реформа капитального ремонта – больная тема на сегодня. Дело в том, что дом, оформленный как ТСЖ, может создать спец.счет в банке и выбить у регионального фонда капитального ремонта как накопленные ранее деньги за кап.ремонт, так и возможность распоряжаться перечисленными в будущем деньгами исключительно на цели своего дома (у этих средств есть множество ограничений, на что их можно потратить, как пример – за их счет можно произвести ремонт кровли, общедомового оборудования теплоснабжения, но нельзя, например, заменить за эти деньги индивидуальные приборы учета водоснабжения или электроснабжения, но уж лучше так, чем если бы эти деньги были потрачены неизвестно на что и через неизвестно сколько лет, верно?). Сейчас кап.ремонт – обязателен к оплате (исключения – новостройки в первые 5 лет после сдачи дома). Подводя итог: люди уходят в ТСЖ из УК, когда их уже бомбит платить неизвестно на что, а хочется, раз уж обязали платить деньги, видеть результат. Далее речь пойдет о ТСЖ, его организации.

2. ТСЖ. С чего начать?

Для начала поговорите с жильцами дома. Если удастся убедить жильцов в резонности перехода дома в ТСЖ, то стоит проконсультироваться с юристами/жилищной инспекцией региона/бывалыми работниками ТСЖ своего города – чем больше мнений и советов вы услышите, тем лучше, ситуация от региона к региону, от города к городу различны. Я не юрист и не бухгалтер, не смогу проконсультировать на счет всех тонкостей, но суть постараюсь донести:

- большинство собственников за переход к ТСЖ ( без этого никак);

- выбор председателя и бухгалтера (насчет этих людей мне придется, видимо, рассказать позже – я сегодня просто не успею, сейчас скажу лишь то, что от этих людей зависит 90% успеха и благополучия ТСЖ);

- юридически оформить ТСЖ (еще один отдельный, видимо, пост – волокиты тьма и нужна помощь шарющего в жилищных вопросах юриста). Сюда входит из основного: протокол общего собрания с большинством проголосовавших за переход в ТСЖ, протокол принятия решения о том, кто будет председателем и бухгалтером, регистрация ТСЖ в жилищной инспекции региона, создание основного расчетного счета (коммунальные платежи и перечисление средств по счетам энергоснабжающим организациям), создание спец. счета для капитального ремонта, после создания спец счета уведомление фонда капитального ремонта о требовании лично распоряжаться средствами, перечисленными ранее и в дальнейшем за кап.ремонт, на основании жилищного кодекса РФ в целом и прав ТСЖ в частности.

Уф, планировала меньше текста, извините за его обилие, не выходит за раз все уместить и рассказать. У меня нет опыта написания контента для широкого зрителя. Пожалуйста, задавайте вопросы, если поднятая мной тема вам интересна. Надеюсь неожиданно большое количество подписчиков (моих первых подписчиков Оо) я не очень разочаровала. Я обязательно просмотрю комментарии, и, если интерес к поднятой теме после моего далеко не художественного текста, не угаснет, я постараюсь рассказать основную часть полученных мной знаний в этой сфере. Спасибо за внимание.