Apart.Expert

Какой налог и сколько процентов

Ставка зависит от того, в каком статусе вы сдаёте жильё. Ниже — общая картина, а дальше разбор по каждому варианту.

Важно: 30% для нерезидента — это ставка только для ОСНО и «неоформленного» физлица. НПД, УСН и патент не зависят от резидентства (см. раздел «Нерезиденты»).

Физлицо: НДФЛ по прогрессивной шкале

Если вы ничего специально не оформляли, по умолчанию вы платите НДФЛ как обычное физлицо. С 2025 года действует пятиступенчатая прогрессивная шкала, и в 2026 году ставки и пороги не менялись: 13% с дохода до 2,4 млн ₽, 15% — с суммы превышения от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽, 22% — свыше 50 млн ₽.

Ключевой момент: повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения. Важно и то, что прогрессия считается по совокупному годовому доходу — сюда входят и зарплата, и проценты по вкладам, и другие поступления. Поэтому даже при сдаче недорогой квартиры итоговая сумма может попасть в следующую ступень.

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.

Самозанятый: НПД (налог на профессиональный доход) 4% или 6%

Самый простой и обычно самый выгодный вариант для одной квартиры. Ставка — 4%, если сдаёте физлицу, и 6%, если арендатор — компания или ИП. Деклараций нет, взносов нет, налог считается автоматически в приложении «Мой налог». Есть стартовый вычет 10 000 ₽: пока он не исчерпан, ставка фактически снижается до 3% и 4%.

Ограничения два: годовой доход не выше 2,4 млн ₽ и только жилая недвижимость — квартиры, комнаты, дома. Апартаменты и коммерческие помещения под НПД не подпадают.

ИП: УСН, патент, ОСНО

У ИП выбор шире. На УСН «Доходы» ставка 6% со всех поступлений, на УСН «Доходы минус расходы» — 15% с разницы; регионы могут снижать ставки вплоть до 1% и 5%. Второй вариант для аренды квартиры обычно невыгоден, потому что расходов мало, а минимальный налог всё равно составит 1% от дохода.

Патент (ПСН)

Патент — тоже 6%, но считается не от реального дохода, а от потенциально возможного, который устанавливает регион. По сути это квазиакциз: фиксированная сумма за право заниматься деятельностью, не зависящая от фактического дохода. Цифра зависит от площади квартиры и её расположения; в Москве и Санкт-Петербурге учитывают даже район. Патент берут на срок от 1 до 12 месяцев, и если квартира простаивает — его можно не продлевать.

Сроки уплаты патента зависят от его длительности (п. 2 ст. 346.51 НК РФ):

Два важных нюанса. Во-первых, 28 декабря, а не 31-е — это правило действует с 2025 года. Если 28 декабря выпадает на выходной — срок переносится на следующий рабочий день.

Во-вторых, при досрочном прекращении (решили не сдавать, нашли арендатора на УСН и т. д.) налог пересчитывается пропорционально дням, когда патент реально действовал. Доплатить разницу нужно в течение 20 дней со дня снятия с учёта (пп. 3 п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

Страховые взносы при патенте

Их платят отдельно от патента, и они уменьшают стоимость патента (иногда до нуля):

• Фиксированные — 57 390 ₽ за 2026 год, до 28 декабря.

• 1% с дохода свыше 300 000 ₽ — считаются от потенциального дохода по патенту (не от реальной аренды!), до 1 июля 2027 года.

ОСНО

ИП на ОСНО платит НДФЛ по той же шкале 13–22% — освобождение от НДФЛ дают только спецрежимы: УСН, патент и НПД. Плюс ИП на любом из этих режимов платит фиксированные страховые взносы — в 2026 году 57 390 ₽ и 1% с дохода свыше 300 000 ₽; на УСН и патенте взносы уменьшают сам налог, иногда вплоть до нуля.

НДС: жильё освобождено

Сдача жилых помещений для проживания освобождена от НДС по подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Льгота действует независимо от статуса арендодателя и арендатора, и повышение базовой ставки НДС до 22% с 2026 года этот вид аренды не затрагивает. Исключение — нежилые помещения: апартаменты и коммерческая недвижимость облагаются НДС в общем порядке.

Нерезиденты

Важный раздел для тех, кто задумал сдавать жилье в России и жить за границей.

Для тех, кто не является налоговым резидентом РФ, ставка 30%, и вычеты им недоступны. Статус резидента определяется не гражданством, а фактическим временем в России: резидент — тот, кто пробыл здесь не менее 183 календарных дней в течение 12 идущих подряд месяцев.

Но правило не абсолютно, и исключения есть в обе стороны. Российские военные и госслужащие в зарубежной командировке считаются резидентами независимо от числа дней, а выезды на лечение или обучение до полугода не прерывают срок. При этом статус определяют на каждую дату выплаты дохода, а окончательно — по итогам года, и при смене статуса налог пересчитывают.

Практический вывод для тех, кто живёт за границей.

30% — это ставка для обычного физлица, которое ничего не оформило. Если вы гражданин РФ (или ЕАЭС, или Украины) и зарегистрируетесь как самозанятый, ставка останется 4% или 6% — резидентство для НПД не имеет значения. То же с УСН и патентом: ИП-нерезидент платит те же 6%. Только ОСНО ловит нерезидента на 30%. Так что переезд за границу — не повод платить больше, если заранее выбрать правильный режим.

Единственное ограничение: НПД доступен гражданам РФ, ЕАЭС и Украины. Если у человека паспорт, скажем, Турции или США — НПД закрыт, и для него 30% как обычное физлицо — действительно единственный вариант по аренде жилья (кроме регистрации ИП на УСН, что для иностранца сложнее).

Если квартиру снимает организация: налоговый агент

Есть исключение, когда декларацию подаёт не арендодатель  -  физическое лицо. Если квартиру у физического лица снимает организация, то она становится для него налоговым агентом, сама удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет в бюджет. Обязанность агента не зависит от его режима — она одинакова для ОСНО, УСН и патента.

Но есть тонкость с прогрессией. Организация физически не может применить шкалу ко всему  доходу физического лица –  арендодателя, поскольку  не знает прочих его доходов и не вправе их запрашивать. Поэтому агент применяет шкалу только к тем суммам, которые платит сам: пока его выплаты не превысили 2,4 млн ₽, ставка 13%. А если совокупный годовой доход перешагнёт порог, ФНС в конце года сведёт данные всех источников и начислит разницу — её арендодатель оплатит самостоятельно по уведомлению, без декларации.

Это работает, только когда арендодатель выступает в качестве физического лица. Если арендодатель Самозанятый или ИП, организация НДФЛ не удерживает: самозанятый платит НПД сам (6% при арендаторе-юрлице), ИП — по своему режиму.

Договор: наём или аренда

Название договора зависит от того, кто снимает. С гражданином заключается договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), с организацией — договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Организация может арендовать жильё, но использовать его должна только для проживания граждан.

Краткосрочный договор и регистрация

Договор найма заключают на срок до 5 лет, и если срок не указан, он считается заключённым на 5 лет (обязательно указывайте срок договора!). Договор до одного года называется краткосрочным (ст. 683 ГК РФ). Смысл краткосрочного договора ровно один: его не нужно регистрировать в Росреестре. Договор найма на год и больше регистрируется, до года — нет. Именно из-за требования регистрации рынок и перешёл на 11-месячные договоры.

Формально деление на краткосрочный и обычный договор работает только в найме. У аренды с организацией деление несколько иное — там регистрация определяется общим правилом п. 2 ст. 651 ГК РФ: договор на год и более регистрируют, меньше года — нет. То есть на срок до года и наём, и аренда не требуют регистрации, но по разным основаниям: у найма это «краткосрочность», у аренды — просто срок меньше года.

Налогооблагаемая база и коммунальные платежи

Общий принцип: что считается доходом

Резиденты уменьшают доход на документально подтверждённые расходы, связанные с арендой (наймом). С коммунальными платежами есть тонкости:

Ключевой критерий — зависимость от фактического потребления, которое можно посчитать счётчиком:

1. Если арендатор (наниматель) возмещает коммунальные услуги, которые зависят от фактического потребления и подтверждены показаниями счётчиков (ИПУ), — это не является доходом: экономической выгоды у наймодателя (арендодателя) не возникает.

2. Если начисление идёт по нормативу или фиксированной суммой — то есть расход, который несёт арендодатель (наймодатель) независимо от того, сдаётся квартира или нет, — то это доход, и он облагается налогом.

Этот подход закреплён в письме Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 (доведено письмом ФНС от 08.05.2019 № БС-4-11/8703@): компенсация коммунальных услуг, зависящих от фактического потребления нанимателем и фиксируемых надлежащим образом установленными индивидуальными приборами учёта (ИПУ), не образует экономической выгоды у наймодателя.

Что значит «надлежащим образом установленный ИПУ»

Минфин использует эту формулировку, но не раскрывает её. На практике она означает, что прибор:

1. Технически легитимен — внесён в Госреестр средств измерений, имеет действующую поверку, установлен по проекту.

2. Юридически легитимен — допущен в эксплуатацию, опломбирован, внесён в лицевой счёт и техническую документацию.

3. Фактически используется в расчётах — РСО или УК принимают его показания и начисляют плату именно по ним.

Рабочий критерий: если РСО или УК ведут расчёты по этому счётчику с собственником — значит, прибор прошёл все необходимые процедуры, иначе расчёты шли бы по нормативу. Сам факт начислений по показаниям ИПУ — это фактическое подтверждение надлежащей установки.

Но есть важная оговорка: критерий «ведут расчёты/начисления» — необходимое, но не достаточное условие. Нужно ещё проверить, что сумма в квитанции по соответствующей статье начислена непосредственно по показаниям ИПУ, без нормативных досчётов и распределительных корректировок.

Отопление: особый случай

Для отопления даже работающий ИПУ не всегда признаётся надлежащим для целей налога. Причина — в конструкции системы:

1. При вертикальной разводке (теплоноситель идёт по стоякам через все этажи) квартирный теплосчётчик фиксирует потребление не полностью. Часть тепла расходуется на прогрев стояков и полотенцесушителей в общей зоне, но фактически отапливающих и квартиру.

2. В таких домах начисление часто идёт по специальной формуле с распределением, а не чисто по показаниям прибора.

Практический вывод: критерий здесь не вид услуги, а способ начисления. Если плата за отопление начисляется по нормативу, а не по показаниям работающего счётчика, — компенсация за отопление — доход. Если же показания работающего ИПУ реально формируют сумму в квитанции — компенсация доходом не является.

По режимам налогообложения

Важно: у физлица и самозанятого «коммуналка по ИПУ» — это именно исключение из дохода, а не вычет. То есть эти суммы вообще не фигурируют в налоговой базе.

Наценка на «коммуналку»

Перевыставлять «коммуналку» с наценкой не стоит. Излишек сверх фактических затрат суд, с высокой вероятностью, признает неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ) и обяжет вернуть арендатору (нанимателю).

Распределение платежей в договоре

Это блок не про налоги, а про гражданско-правовые отношения сторон.

Что говорит закон по умолчанию

Если наниматель оплатит то, что по закону должен был нести наймодатель, и это не закреплено в договоре, он может потребовать уплаченное обратно как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Если договор прямо перекладывает обязанность на нанимателя

Если в договоре чётко написано, что наниматель оплачивает содержание жилья или взнос на капремонт, ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение) не работает — наниматель заплатил на основании договора, правовое основание есть.

Оспорить такое условие сложно: для аренды ст. 616 ГК РФ прямо разрешает сторонам перераспределить обязанности по капремонту, для найма ст. 681 ГК РФ тоже допускает иное. Но у собственника остаётся публично-правовая обязанность платить взносы в фонд капитального ремонта (ст. 169 ЖК РФ) — договор её не отменяет.

И если наниматель возмещает эти суммы наймодателю, они образуют доход наймодателя, потому что не зависят от фактического потребления. Включить в базу — обязательно, иначе штраф по ст. 122 НК РФ.

Рабочая схема

Все платежи по квартире оплачивает собственник (наймодатель / арендодатель). Наниматель возмещает только то, что потреблено по ИПУ (вода, электричество, газ). Всё, что не по счётчикам (отопление без ИПУ, содержание жилья, капремонт, вывоз ТКО по нормативу), собственник включает в цену найма — и эта часть образует налогооблагаемую базу.

Штрафы и ответственность за неуплату

Если налоговую базу занизили или налог не заплатили, включаются санкции. По ст. 122 НК РФ штраф — 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40%. Плюс пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Дальше ответственность зависит от статуса наймодателя — прежде всего от того, есть ли у него декларация:

То есть самозанятый выпадает из ст. 119 НК РФ — ему нечего подавать, налог начисляется автоматически. Наказывают его за другое: за невыданный или несвоевременно переданный чек по ст. 129.13 НК РФ — 20% от суммы расчёта, а при повторном нарушении в течение полугода 100%. А физлицо попадает под ст. 119 НК РФ в полном объёме: не сдал 3-НДФЛ — 5% в месяц, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.

Если сумма неуплаченного налога превысит 2,7 млн ₽ за три финансовых года подряд, наступает уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ — она применяется и к физлицу, и к самозанятому, и к ИП. При сумме свыше 13,5 млн ₽ это уже особо крупный размер, наказание строже.

С 1 сентября 2026 года при наличии смягчающих обстоятельств штраф уменьшают не менее чем вдвое, но не более чем в десять раз. Конкретный перечень обстоятельств утвердила ФНС; при нескольких обстоятельствах действуют минимальные суммы — 1 000 ₽ для граждан, 3 000 ₽ для ИП и МСП, 10 000 ₽ для остальных организаций.

Риск переквалификации в предпринимательскую деятельность

Отдельный риск — не штраф за неуплату, а сам статус. Если квартир несколько и они сдаются систематически, налоговая может признать деятельность предпринимательской, даже если вы не регистрировались как ИП. Признаки: систематичность (по практике уже две однородные сделки), цель извлечения прибыли, имущество приобретено не для личных нужд. Отсутствие регистрации не защищает — по п. 2 ст. 11 НК РФ физлицо, фактически ведущее предпринимательскую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на то, что оно не ИП.

Но для сдачи жилья последствия скромнее, чем обычно представляют. Задним числом в ИП не регистрируют, поэтому страховые взносы, как правило, не доначисляют — обязанность платить их привязана к факту госрегистрации. НДС по жилью тоже не начисляют: услуги по предоставлению жилых помещений для проживания освобождены от НДС, и эта льгота сохраняется при переквалификации. Остаётся НДФЛ — тот же, что вы и так платите, — плюс утрата имущественных вычетов и административный штраф по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ (500–2 000 ₽).

Совсем другое дело — нежилое помещение (в том числе - апартаменты) или посуточная сдача: там переквалификация оборачивается доначислением НДС за три года, пенями и штрафами, и сумма выходит кратно больше.

Есть и защита для обычного случая: если жильё куплено для личных нужд, получено по наследству или в дар и сдаётся из-за отсутствия необходимости в нём, предпринимательством это не считается (постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23). Одна доставшаяся «от бабушки» квартира — вне зоны риска, несколько купленных под сдачу — зона риска.

Дисклеймер

Статья носит справочно-информационный характер и не является юридической, налоговой или бухгалтерской консультацией. Налоговое законодательство, региональные акты и судебная практика изменяются — на момент публикации материал актуален, но не гарантирует соответствия нормам на дату фактического применения.

Ставки, режимы и формулировки, описанные в статье, следует проверять по действующим редакциям НК РФ, ЖК РФ, ГК РФ и регионального законодательства, а также сверять с разъяснениями Минфина и ФНС. Особое внимание — на ограничения по гражданству, резидентству, виду недвижимости (жилая / нежилая) и статусу контрагента (физлицо / юрлицо), которые определяют применимость конкретного режима.

Автор не несет ответственности за решения, принятые на основе материалов статьи. При возникновении конкретных налоговых, гражданско-правовых или миграционных вопросов — обратитесь к профильному специалисту (налоговому консультанту, адвокату, патентному поверенному).

Источники

1. sberbusiness.live — Прогрессивная шкала НДФЛ: https://sberbusiness.live/publications/progressivnaya-shkala...

2. mgutu.ru — НДФЛ 2026: https://mgutu.ru/media/buhuchet/ndfl-2026/

3. spmag.ru — Декларация 3-НДФЛ при сдаче квартиры: https://spmag.ru/articles/deklaraciya-3-ndfl-pri-sdache-kvar...

4. rbc.ru — Самозанятость и НПД: https://www.rbc.ru/education/10/03/2026/699e84ed9a7947af7169...

5. pay.yandex.ru — Как оформить самозанятость: https://pay.yandex.ru/blog/articles/kak-oformit-samozanyatos...

6. lockobank.ru — Что значит НПД: https://www.lockobank.ru/articles/nalogi/chto-znachit-npd-na...

7. moedelo.org — УСН «Доходы минус расходы»: https://www.moedelo.org/club/nalogovyj-uchet/usn-dohody-doho...

8. cian.ru — Как физлицу уменьшить налог на сдачу квартиры: https://www.cian.ru/stati-kak-fizlitsu-legalno-umenshit-nalo...

9. tbank.ru — Налог на аренду: https://www.tbank.ru/insurance/blog/rent-tax/

10. astral.ru — НДС при аренде: https://astral.ru/aj/elem/nds-pri-arende/

11. kontur-extern.ru — Льготы по НДС: https://www.kontur-extern.ru/info/53363-lgoty_po_nds_chto_nu...

12. vtb.ru — Как платят налоги нерезиденты: https://www.vtb.ru/articles/gosuslugi/kak-platyat-nalogi-ner...

13. rnk.ru — Особенности расчёта НДФЛ: https://www.rnk.ru/article/184451-neochevidnye-osobennosti-r...

14. moedelo.org — НДФЛ при аренде имущества у физлиц: https://www.moedelo.org/club/article-knowledge/ndfl-pri-aren...

15. mosreg.ru — Как официально сдать квартиру: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-oficia...

16. glavkniga.ru — Сроки договора найма: https://glavkniga.ru/situations/s518705

17. freedome-realty.ru — Бессрочный договор найма: https://freedome-realty.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/bessro...

18. .  law.ru — Регистрация договора аренды: https://www.law.ru/article/25756-chto-neobhodimo-uchest-aren...

19. glavbukh.ru — Аренда помещения у физлица: https://www.glavbukh.ru/art/13833-arenda-pomeshcheniy-u-fizi...

20. zarplata-online.ru — Компенсация налога при аренде: https://www.zarplata-online.ru/qa/183922-kompensatsiya-nalog...

21. base.garant.ru — Статья 678 ГК РФ: https://base.garant.ru/10164072/

22. realty.yandex.ru — Капремонт арендованного имущества: https://realty.yandex.ru/journal/post/kapitalnyy-remont-aren...

23. companies.rbc.ru — Коммунальные платежи в аренде: https://companies.rbc.ru/news/S51Pl8LOHA/kommunalnyie-platez...

24. rg.ru — Штрафы за неуплату налогов: https://rg.ru/post/shtrafy-za-neuplatu-nalogov-dlia-fiziches...

25. glavkniga.ru — Ответственность по ст. 119: https://glavkniga.ru/situations/u518984

26. nalog.gov.ru — Разъяснения ФНС: https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/16614558/

27. klerk.ru — Уголовная ответственность за неуплату: https://www.klerk.ru/buh/articles/569102/

28. base.garant.ru — Статья 198 УК РФ: https://base.garant.ru/10108000/

29. its.1c.ru — Снижение штрафов при смягчающих обстоятельствах: https://its.1c.ru/db/content/newscomm/src/500022.htm

30. skillbox.ru — Правила снижения штрафов: https://skillbox.ru/media/management/fns-utverdila-pravila-s...

31. buh.ru — Физлицо сдаёт жильё в аренду: https://buh.ru/articles/fizlitso-sdaet-zhile-v-arendu-nalogi...

32. personaudit.ru — Признание доходов предпринимательскими: https://personaudit.ru/news/priznanie-dokhodov-predprinimate...

33. vitvet.com — Переквалификация недвижимости физлица: https://vitvet.com/about/news/perekvalifikaciya-nedvizhimost...

34. consultant.ru — Статья 346.51 НК РФ (патент): http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d64434f...

35. its.1c.ru — Налоги ИП на ПСН: https://its.1c.ru/db/content/bizlegsup/src/1010104_налоги_ип...

36. kontur-extern.ru — Критерии, сроки и порядок уплаты для ПСН: https://www.kontur-extern.ru/info/47099-kriterii_sroki_i_por...

37. glavkniga.ru — Перерасчёт патента: https://glavkniga.ru/situations/k502998

38. aldushin.ru — Налоги посуточной аренды: https://aldushin.ru/blog/nalogi-posutochnoj-arendy

39. klerk.ru — НПД для нерезидентов: https://www.klerk.ru/blogs/qugo/659351/

40. securitylab.ru — Самозанятость и резидентство: https://www.securitylab.ru/blog/personal/Faraway/362419.php

41. sberbank.ru — Налоговый резидент и нерезидент: https://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/pro_business/nalogov...

42. get-sign.ru — НДФЛ для нерезидентов: https://get-sign.ru/blog/employee/ndfl-dlya-neresidentov

43. journal.sovcombank.ru — Может ли нерезмент быть самозанятым: https://journal.sovcombank.ru/rabota/mozhet-li-nerezident-ro...

44. astral.ru — Самозанятость для иностранцев: https://astral.ru/aj/elem/samozanyatost-dlya-inostrantsev-kt...

45. its.1c.ru — НПД и нерезиденты: https://its.1c.ru/db/content/newsclar/src/489925.htm

46. atlant-pravo.ru — Неосновательное обогащение: https://atlant-pravo.ru/hot_line/exclusiveconsults/detail.ph...

47. zarplata-online.ru — Капремонт на арендатора: https://www.zarplata-online.ru/art/164858-mozhno-li-vozlozhi...

48. pravo.ru — Распределение расходов в аренде: https://pravo.ru/story/255969/

49. legalacts.ru — Статья 681 ГК РФ: https://legalacts.ru/sud/reshenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-191...

50. gazeta-unp.ru — Капремонт и формулировки договора: https://www.gazeta-unp.ru/articles/55740-mozhno-li-vozlozhit...

51. nalog.gov.ru — Взносы ИП 2026: https://www.nalog.gov.ru/rn53/news/activities_fts/16606867/

52. kurs.alfabank.ru — Страховые взносы для ИП: https://kurs.alfabank.ru/articles/strahovye-vznosy-dlya-ip-s...

53. garant.ru — Письмо Минфина 03-04-07/31733: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72144744/

54. klerk.ru — Письмо ФНС БС-4-11/8703: https://www.klerk.ru/doc/485718/

55. glavkniga.ru — Коммуналка и отопление: https://glavkniga.ru/news/8511

56. 1cbit.ru — Компенсация коммунальных услуг: https://www.1cbit.ru/blog/kompensatsiya-arendodatelyu-kommun...

Поэтому сперва нужно разобраться с базовым вопросом: что вообще такое апартаменты?

Юридически апартаменты — это нежилое помещение.

Жилищный кодекс определяет закрытый перечень жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Апартаментов в этом перечне нет. Верховный Суд в Апелляционном определении от 29 мая 2018 года № 5-АПГ18-30 указал, что апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям, хотя фактически могут использоваться для проживания.

Что это значит на практике:

Отсутствие постоянной регистрации по месту жительства.

Вы не можете оформить постоянную «прописку».

Только временную — по решению Конституционного Суда РФ. Конституционный Суд в постановлении от 03.02.2026 № 4-П разрешил временную регистрацию (по месту пребывания).

При этом нужно учитывать, что регистрация по месту пребывания разрешена не во всех апартаментах, а только при одновременном выполнении трёх условий:

• помещение не входит в номерной фонд средств размещения (гостиниц, санаториев и т. д.);

• помещение сходно по своим характеристикам с квартирами в многоквартирном доме;

• здание строилось как предназначенное для пребывания граждан.

Временная регистрация ограничена сроком (может оформляться на срок, не превышающий 5 лет), не даёт полноценной привязки к социальной инфраструктуре и не устраняет юридическое различие между жильём и нежилым помещением.

Временная регистрация — это не «прописка». Она даёт доступ к части услуг (поликлиника, школа — при наличии мест), но:

· не даёт приоритета в зачислении в школу или детсад;

· не покрывает все региональные льготы;

· требует отдельного заявления для голосования;

· ограничена по сроку и требует продления.

Именно поэтому Конституционный Суд, разрешив временную регистрацию, не приравнял апартаменты к жилью. Юридическое различие осталось.

Ограниченная применимость Жилищного Кодекса.

Да, ЖК РФ применяется к апартаментам частично — по аналогии, в тех вопросах, которые не урегулированы иными законами и нормативными актами (например, в части организации общего собрания собственников). Но полноценного применения, а равно - защиты ваших прав как «жильца» нет.

Можно ли жаловаться в Государственную жилищную инспекцию:

Государственный жилищный надзор (ст. 20 ЖК РФ) распространяется на жилищный фонд и отношения по управлению многоквартирными домами (МКД). Для ГЖИ вы - собственник коммерческого объекта.

Коммерческие тарифы и налоги

Это не «мелочи». Это системная разница в стоимости владения.

Налог на имущество. Для квартиры ставка 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов — 0,5% (федеральный максимум), а если объект включён в перечень административно-деловых или торговых центров — до 2%, т.е. разница может быть в 5–20 раз.

Дополнительно для апартаментов, в отличие от квартир, иначе дела обстоят с:

• вычетом по площади (ст. 403 НК РФ) при расчет налога на имущество;

• имущественным вычетом при покупке (ст. 220 НК РФ );

• федеральными льготами (ст. 407 НК РФ)

• иными налогами и вычетами.

Налоговые «вопросы» я постараюсь объемно рассмотреть в следующих статьях.

Повышенные ставки налогов и отсутствие льгот для апартаментов (по сравнению с жилыми помещениями) можно рассматривать как логику правовой системы и государства.

Из того же постановления 03.02.2026 № 4-П Конституционного Суда РФ, например, следует, что «регистрация по месту пребывания в таких нежилых помещениях не возлагает на органы публичной власти дополнительных обязанностей по благоустройству соответствующей территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иных инфраструктур. Выраженные в настоящем постановлении правовые позиции не свидетельствуют о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и т.п. между жилыми и рассматриваемыми нежилыми помещениями».

Если попытаться понять логику этой дифференциации, то она, на мой взгляд, выглядит так: для жилой застройки нужен участок с соответствующим видом разрешённого использования, а нормативы требуют обеспечить социальные объекты и благоустройство. Нежилые здания можно возводить там, где эти требования не действуют. Застройщик экономит — и это снижает (должно снижать) цену для покупателя.

Повышенные налоги и коммунальные платежи в этом смысле можно рассматривать как механизм, который компенсирует меньший косвенный вклад собственника в развитие инфраструктуры.

Для Покупателя же это означает, что выгода в момент покупки частично (или полностью) возвращается в процессе владения.

Коммунальные платежи для апартаментов.

Для нежилых помещений тарифы выше. Единых цифр нет — всё зависит от договора с ресурсоснабжающей организацией. Но субсидии, которые город даёт для жилых помещений, на апартаменты не распространяются.

Почему вообще строят апартаменты

Застройщику строить апартаменты выгодно, поскольку не требуется обеспечивать социальную инфраструктуру — садики, школы, поликлиники, — которую требует жильё, а также можно строить там, где жильё строить нельзя. Если объект не проходит по санитарным нормам для жилья, он вполне может пройти как нежилое помещение.

Например, рядом с действующим заводом — участок, который «не прошёл» под жилой дом, проходит под нежилое здание.

Марат Хуснуллин в 2022 году прямо называл это одной из причин появления апартаментов: «неурегулированность генплана» и невозможность построить жильё на территории промзоны.

Москва прекратила согласование новый проектов строительства апартаментов.

Заместитель мэра Владимир Ефимов заявил на XXV Московском международном жилищном конгрессе 23 октября 2024 года:

«Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги — социальные услуги, в первую очередь образовательные».

Доля апартаментов в Москве сократилась с 14% в начале 2024 года до 10,9% к осени (объём предложения при этом упал на 17,1% за год). Тенденция очевидна.

Ситуация с апартаментами в Санкт-Петербурге.

Но вся Россия не только и не столько Москва (ни географически, ни экономически), как говорится, и регионально «картина» может различаться кардинально:

Если в Москве — рынок апартаментов сжимается и «умирает», то в Санкт-Петербурге, например — рынок растёт. Доля апартаментов растёт, новые проекты выходят, стройка идёт, ввод продолжается.

Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, представленных в материалах РБК Недвижимости к середине сентября 2026 года на первичном рынке Москвы в экспозиции находятся 3,4 тыс. сервисных апартаментов. Т.е. Петербург по предложению сервисных апартаментов обошел Москву в 6,2 раза.

На мой взгляд, это сомнительная "победа".

Что вам продают на самом деле

Вам продают не «квартиру с нюансами». Не «жильё для себя». А коммерческий актив.

Со всеми вытекающими:

· управляющая компания, которая ведёт гостиничную деятельность (если вы приобрели сервисные апартаменты в апарт-отеле);

· коммерческие тарифы на коммуналку;

· налог на имущество по повышенной ставке;

· невозможность постоянной регистрации;

· отсутствие полноценной защиты Жилищного кодекса.

Про сервисные апартаменты — отдельно

Сервисные апартаменты — это нежилое помещение (юнит, номер) в апарт-отеле, управляемое, как самостоятельно, так и сторонним лицом (Управляющая компания). Вы не просто владеете квадратными метрами. Вы, либо лично, либо через посредника (Управляющая компания), по сути ведёте предпринимательскую (гостиничную) деятельность. И у этих отношений, как и деятельности, есть свои правила — включая возможные финансовые обязательства перед УК независимо от того, приносит Ваш номер доход или нет.

Может так случиться, что ваш номер простаивал, расходы превысили доход, УК произвела соответствующие начисления по расходной части — и вы будете обязаны заплатить (добровольно, или через Суд). Ваши обязательства могут совершенно не зависеть от того, заработали вы что-либо или нет. Этот момент я разберу в отдельной статье.

Ключевая мысль

Апартаменты — это не «квартира, но просто дешевле». Это совершенно другой продукт. И оценивать его нужно по другим правилам.

Прежде чем говорить о доходности, «капитализации» и ликвидности — нужно понять, что конкретно вы покупаете. Иначе вы будете пытаться оценивать коммерческий актив мерками жилья. А это две разные системы координат.

В ряде источников и соцсетях разошлась информация, что с 1 октября 2026 года все сделки по "аренде" квартир подлежат обязательной регистрации в некой цифровой системе и, якобы, наймодатель обязан будет подать сведения о договоре в нее, иначе — штраф.

Это не соответствует действительности. Произошла путаница между двумя разными событиями:

1. Проект Минстроя о ГИС для учёта договоров найма жилья — не принят, в Госдуму не внесён.

2. Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике» — действительно вступает в силу 1 октября 2026 года . Но он регулирует отношения маркетплейсов с их коммерческими партнёрами (продавцами, ИП, самозанятыми), а не сделки физических лиц по найму квартир.

Дату 1 октября 2026 года «приклеили» к найму жилья ошибочно. К вашему договору она отношения не имеет.

Что на самом деле предлагал Минстрой

Проект закона о «ГИС Аренда» действительно существовал. В нём предполагалось:

• обязать наймодателей размещать в системе данные о договоре в течение 30 дней ;

• проводить расчёты через систему;

• штрафовать за два вида нарушений :
  за проведение расчётов вне системы — 500–2 500 руб. для граждан, 5 000–10 000 руб. для юрлиц;
  за отказ разместить информацию или её искажение — 3 000–5 000 руб. для граждан, 30 000–50 000 руб. для юрлиц.

Но этот документ так и не стал законом. По имеющимся данным, законопроект так и не был внесён в Государственную Думу. Последнее официальное упоминание о его статусе относится к декабрю 2021 года — тогда замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявлял, что документ планируют внести в Госдуму «к весенней сессии» . Позднее, в мае 2022 года, «Коммерсантъ» сообщал, что законопроект получил негативный отзыв Минэкономразвития.

Где проверить самостоятельно: на официальном портале sozd.duma.gov.ru (Система обеспечения законодательной деятельности). Если законопроект когда-нибудь будет внесён, он появится там с присвоенным номером и статусом. На сегодняшний день такого законопроекта в СОЗД нет.

Что такое закон № 289-ФЗ и почему его путают с арендой

Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 289-ФЗ «Об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики в Российской Федерации» — реально существующий и принятый закон . Он вступает в силу 1 октября 2026 года.

Суть закона: регулирование отношений между цифровыми платформами (маркетплейсами, агрегаторами услуг) и их партнёрами — продавцами, исполнителями, самозанятыми и ИП . Закон обязывает платформы проверять налоговый статус партнёров, передавать данные о сделках в налоговые органы и обеспечивать прозрачность расчётов.

Кого закон прямо исключает: физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью — это указано прямо в статье 2 закона 289-ФЗ.

Что меняется для самозанятых на платформах: Постановлением Правительства РФ № 760 от 19.06.2026 вводится лимит — не более 60 часов в месяц на одного заказчика . Лимит действует в 14 сферах, перечисленных в постановлении . Ограничение применяется, только если превышение зафиксировано в каждом из шести месяцев подряд. Если хотя бы в одном месяце 60 часов или меньше — отсчёт обнуляется . При устойчивом превышении блокируется связка «заказчик — исполнитель» на два месяца («период охлаждения»), а не весь аккаунт .

Почему это не касается наймодателей: закон № 289-ФЗ регулирует отношения, возникающие «в связи с продажей товаров, выполнением работ, оказанием услуг» . Сдача квартиры в наём — это не услуга через платформу, а передача имущества в пользование по договору найма. Самозанятый-наймодатель не является «партнёром-исполнителем» в смысле этого закона, поскольку он не выполняет работы и не оказывает услуги для пользователя-заказчика.

Про ОКВЭД 68. Он действительно включён в перечень сфер, на которые распространяется 60-часовой лимит . Однако в контексте этого постановления ОКВЭД 68 относится к услугам в сфере недвижимости — агентской деятельности, управлению недвижимостью (коды 68.31, 68.32). Сдача собственного жилья в наём (код 68.20) сюда не попадает, потому что лимит измеряется в часах работы, а наём — это передача имущества в пользование, а не услуга с почасовым учётом.

Системы тоже не существует

Даже если бы закон приняли, регистрировать договоры было бы негде:

• Портал не создан. «ГИС Аренда» — это не работающий сайт, а концепция.

• Механизм не определён. В Минстрое признавали, что «вопросы порядка и условий подключения к системе являются предметом обсуждения и доработки» .

• Инвестор не найден. Без принятого закона с понятными правилами игры частный инвестор не вкладывает средства в разработку.

Почему эксперты критиковали инициативу

Даже если бы законопроект был принят, эксперты предупреждали о серьёзных рисках:

• Рост теневого сектора: представители «Циан» и «Авито Недвижимость» считают, что введение обязательной системы и дополнительных налогов приведёт к обратному эффекту — не «обелит» рынок, а увеличит количество сделок в серой зоне .

• Рост стоимости найма: собственники, вероятно, заложат налоговые и административные расходы в ставку .

• Монополизация: появление единого оператора может монополизировать рынок.

• Отсутствие общественного обсуждения: инициатива разрабатывалась без широкого диалога с участниками рынка .

Что это значит для вас

Если вы сдаёте квартиру, вы не обязаны:

• регистрировать договор в какой-либо «ГИС Аренда»;

• подавать сведения в налоговую через платформы объявлений;

• платить штрафы за «уклонение» от регистрации.

Что по-прежнему актуально:

• Письменный договор найма — рекомендуется. Если договор заключён на срок менее одного года, государственная регистрация не требуется. Если на год и более — договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Это правило действовало и раньше, оно не связано с «ГИС Аренда».

• Временная регистрация — нужна, если наниматель живёт не по месту своей прописки более 90 дней. Это требование миграционного законодательства.

• Налоги — доход от сдачи жилья облагается налогом. Самый простой вариант — самозанятость: 4% при сдаче физлицам, 6% — ИП и юрлицам. Эти ставки не меняются.

Почему всё равно стоит следить за темой

Проект Минстроя не исчез навсегда. Его могут доработать и внести в Госдуму в 2027 году. Если закон примут, обязанность регистрировать договоры может появиться — но не раньше, чем через несколько месяцев после вступления в силу, и уж точно не задним числом с 1 октября 2026 года.

Пока же ситуация проста: закона нет, системы нет, обязанности нет. Всё остальное — информационный шум.

Если встретите упоминание «ГИС Торги» (torgi.gov.ru) — это действующая система, но она предназначена для аукционов по государственному и муниципальному имуществу и не касается найма квартир между частными лицами.

Ссылки на материалы и пояснения:

Закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике»

• Официальное опубликование: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202507310020

• Текст на сайте Президента: http://www.kremlin.ru/acts/bank/52331

• Разбор от «Гаранта»: https://www.garant.ru/article/1859529/

• Статья 2 закона (исключение физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью): https://rg.ru/2025/07/31/fz289-site-dok.html

Постановление Правительства РФ № 760 от 19.06.2026 (лимит 60 часов, 14 сфер)

• Официальный текст: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202606190012

• Разъяснения «Клерка»: https://www.klerk.ru/buh/news/639321/

• Разъяснения «БУХ.1С»: https://buh.ru/news/uchet-pri-platformennoy-zanyatosti-ogranichat-60-chasami-v-mesyats-578921/

• Разъяснения ФНС: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/15892347/

• Разбор «Сравни»: https://www.sravni.ru/text/2026/6/20/chto-izmenitsya-dlya-samozanyatyh-s-1-oktyabrya-2026-goda/

Проект Минстроя о ГИС «Аренда» (не внесён в Госдуму)

• Пресс-релиз Минстроя (декабрь 2021): https://minstroyrf.gov.ru/press/minstroy-razrabotal-zakonoproekt-o-gosudarstvennoy-informatsionnoy-sisteme-arendy-zhilya/

• Статья «Коммерсанта» (май 2022, негативный отзыв Минэкономразвития): https://www.kommersant.ru/doc/5349871

• Публикация «Парламентской газеты» (декабрь 2021, цитата Стасишина): https://www.pnp.ru/economics/minstroy-razrabotal-proekt-ob-informacionnoy-sisteme-dlya-kontrolya-rynka-arendy.html

• Публикация Pravo.ru (штрафы): https://pravo.ru/news/237241/

Где проверять статус законопроекта

• Система обеспечения законодательной деятельности Госдумы: http://sozd.duma.gov.ru

ГИС «Торги» (действующая система, не связана с наймом квартир)

• Официальный портал: https://torgi.gov.ru

Критика инициативы (позиция платформ)

• Публикация с оценками «Циан» и «Авито Недвижимость»: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2022/05/16/921761-minstroy-hochet-regulirovat-arendu