Про риэлтеров простыми словами1
При покупке квартиры ваши интересы всегда будут противоположны интересам риэлтера, это нужно помнить всегда. Ваши интересы - хорошенько повыбирать, поискать варианты подешевле и получше. Интересы риэлтера - спихнуть вам любую квартиру и получить свой гонорар, а если речь про проценты - значит впарить вариант подороже, чтобы прибыль была побольше. Риэлтер всегда будет сеять сомнение, что мол разберут, что надо срочно брать то, что есть, вариант дескать неплохой. Задача риэлтера понятна - вы покупаете абы что, он получает деньги. Он рад, а вы - как повезет.
У риэлтера может быть только одна полезная функция: проверка квартиры на "чистоту" и грамотное оформление сделки. Речь не только об оформлении договора, но и например о передачи денег, подписании акта передачи квартиры. Беда в том, что редкий риэлтер в этом разбирается - в основном упор идет на поиск вариантов.
Те мегалюди, которые с одинаковой легкостью проверяют качество стяжки, устройство водопровода, разбираются в договорах не хуже юриста и вообще все знают лучше всех - дальше могут не читать. Для простых смертных, к которым я сам отношусь, привожу вполне очевидные правила, по какому алгоритму можно действовать при покупке вторички. Перечень я составлял для своих друзей после покупки квартиры, обращаю внимание - в нем нет ни одного пункта, который вы бы и сами не знали. Но на практике почему-то эти очевидные знания применяют очень редко.
1. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, забить на риэлтера можно совсем: чистоту сделки проверяет банк - пока вы не выплатили ипотеку, владелец квартиры - банк, и он следит за своим имуществом хорошо. Есть правда и обратная сторона: банк вероятнее всего проверит, не сделано ли в квартире незаконной перепланировки. Лучше изначально проверить самому - попросить выкопировку чертежа квартиры и сравнить с реальностью.
2. Поиск квартиры выполняем исключительно сами. Сервисы понятны, фильтруем параметры - стоимость, количество комнат, площадь кухни. Дальше ходим ножками, просматривая все варианты - на пятой квартире возникает привычка и в голове складывается картинка, на что обращать внимание в первую очередь.
3. Ходим ножками - в прямом смысле: во всех квартирах ходим в носочках. Сразу обращаешь внимание на неровный пол, на холодный пол, или наоборот на пол с подогревом. Летом у одного из продавцов, стоя на ледяном полу, задал вопрос - а тепло ли тут зимой? Он дипломатично ответил "мне нормально". Дык тапочки у него палец толщиной, а в коридоре электрообогреватель к стене прикручен, верю, что ему нормально. А мне нет. Как половицы под ногами ходят сразу слышно. В общем, много чего о квартире можно узнать.
4. Торцевая квартира всегда будет холоднее, чем квартира в середине дома. В середине дома у вас за одной стеной теплая квартира, и за другой тоже теплая квартира. В торцевой - с одной стороны соседская квартира, с другой - улица.
5. Очевидно, что с грузовым лифтом жить комфортнее, чем без него. Тут вопрос не в снобизме, а том, что холодный пол, отсутствие грузового лифта и прочее - повод попросить продавца подвинуться - дать скидку, сдвинуть сроки и т.п.
6. Отдельная история с сетями. Проверять нужно все. У моей знакомой квартиру до продажи сдавали внаем, арендатор на что-то обиделся и засыпал в унитаз цемент. Вода конечно в нем уходила, но смыть что-нибудь кроме воды было проблематично. Узнала она об этом разумеется только после переезда. Поэтому: аккуратно зашли в туалет, бросили бумажку, посмотрели как смывает. Если на этом старом унитазе смывает хорошо, на вашем новом будет не хуже.
7. То же самое вода: в некоторых сериях напор воды не исправить заменой труб. Вероятно - это в принципе решение есть, но у меня знакомые так живут много лет, стояк меняли, а вода еле-еле течет. Вопрос не в том, что все на свете исправимо, а в том, охото ли вам сразу после покупки заниматься еще и стояками. Поэтому - зашли на кухню, в ванну, включили холодную воду и посмотрели напор, включили горячую и посмотрели напор. Повторюсь, слабый напор - повод намекнуть на скидку, мол тут сантехнику менять надо и вообще.
8. Я лазил и в каждый электрический щит. В нашем районе нет ни заземления, ни УЗО на розетках (а они обязаны быть), о чем я скорбным голосом на всякий случай всегда сообщал хозяевам, тыкая кривым пальцем в недра щита. В щит просто так не залезешь, поэтому я брал маленькие узкогубцы, они как раз помещались в карман, ими можно повернуть защелку. Иногда натыкался на автоматы по 25 ампер на розетки - это все равно, что не ставить ничего, розетка при 17 амперах уже сгорит. В одно щитке нашел письменное послание, что хозяйка Наталья - гулящая женщина (при этом сама Наталья щебетала о замечательных адекватных соседях). Адекватным соседям было не лень маркером писать в щитке всякую похабщину.
9. Батареи - старые / плоские отдают мало тепла. Кроме того, важно откуда идет разлив. В панельке 137 серии например если память не изменяет с 16 по 9 - один стояк (то есть к 9 этажу вода дойдет уже охладившейся) и с 8 по 1 второй стояк (нижние квартиры будут холоднее, чем 6-8). Не уверен, что так во всех 137, суть не в этом - нужно понять серию дома (если она конечно есть), и попытаться выяснить, откуда идет разлив.
10. На верхних этажах иногда слышно работу механизмов лифта, или баханье кровли.
11. На нижних этажах - будет долетать сигаретный дым, шум от веселых алкашей, летом - залетать комары и возможно - запах помойки.
12. Очевидно, что кухня меньше 8 метров будет капец как неудобной. Но когда квартиру покупал я, дополнительные 2 метра кухни (чтобы было 10 метров) давали прирост в стоимости квартиры примерно в 800 000 рублей, что дороговато для пары метров. В общем-то, 8 метровой можно обойтись.
13. Не в каждой серии дома в ванну можно впихнуть стиралку. Зайдя в квартиру, мысленно найдите место для холодильника (в 8-ми метровой кухни дверца холодильника может перегораживать проход или упираться в стол), и поставьте стиралку (знаю варианты, когда ставят в кладовку, бо в ванну не влезает).
14. Не уверен, что балкон - меганужная вещь, но его отсутствие - убойный аргумент для скидки. Балкон должен быть остеклен, иначе все засрут голуби, и это ни разу не смешно. На балкон можно поставить кастрюлю с супом весной и осенью, постоять летом и забыть про него зимой - холодрыга как на улице, суп не поставить, да и самому там делать нечего.
15. Важно, на какие стороны света выходит квартира. Если на юг - летом солнце будет шпарить в самый пик. Если на север - солнце будет попадать только в виде зайчиков от соседских окон. На вкус и цвет, лично мне южная сторона кажется слишком жаркой, северная слишком угрюмой. Лучше промежуточное - юго-запад или юго-восток.
16. Важный момент - квартира должна быть на две стороны - тогда ее очень просто проветрить. Речь не про температуру, которую можно снизить например кондиционером, а про углекислый газ, в простонародье - духоту.
17. Зайдя в квартиру, задайте себе вопросы: как я буду добираться на работу без машины (я верю, что машина у вас есть, но тут вопрос ровно тот же - есть ли пробки с утра и где парковаться вечером), сколько минут мне идти за хлебом / мороженым / сигаретами. Где ближайшие школы, секции, бассейны, театры, бары, хозяйственные, автотовары. Да, доехать можно в любой магазин, но ради пачки соли ехать (или топать) три улицы - тоже перебор.
18. Наличие отдельного тамбура (да, я сам такой - у меня он вообще только на мою одну квартиру, как и у всех других соседей с моей планировкой, но делали его предыдущие владельцы), это плюс. Наличие кладовок в квартире - это тоже критерий для сравнения разных вариантов, его не нужно упускать из виду.
19. Нужно обязательно получить документы на счетчики. Если счетчиков нет - придется их ставить, а это пусть не самые большие, но затраты. У меня при переезде каждая копейка была на счету, потому что все что мог вложил в квартиру. Если близится поверка - тоже придется менять.
20. Если любую квартиру ободрать от обоев, она будет такая же страшная, как самая убитая. Если вы планируете ремонт, то чем меньше отделки, тем лучше - зачем платить за то, что вы отдерете и выбросите.
Все вышеперечисленное вполне очевидно, и если все 20 пунктов сравнить мысленное по например 5 квартирам, становится кристально ясно, какая фаворит, а какая аутсайдер. Еще желательно разобраться, а какие вообще есть дома в вашем районе. Дома бывают панельные (это которые из квадратиков), блочные (это в которых квадратики тоже набираются из кусочков). Это дешевые, но не очень хорошие варианты. В стыки между бетонным "квадратиками" попадает вода, зимой она замерзает и распирает стыки, разумеется начинает сквозить с улицы. Это не большая проблема, если за стыками ухаживает управляйка, но тут ключевое слово - если. Панельки делали по типовым проектам, у каждого свои плюсы и минусы. У какой-то серии неимоверная слышимость, другая - плохо держит тепло, потому что бетон с экспериментальным наполнением. Есть куча сайтов, где плюсы и минусы описаны, мне больше других нравится этот: https://www.serii-domov.ru/ потому что в нем кроме описания серий есть карты СПб, тыркнув на которую можно узнать серию дома с конкретной улицы. Ну и если коротко - берите кирпично-монолитный или кирпичный варианты.
Еще один важный момент: после покупки квартиры вы подписываете документ о приемо-передаче квартиры. Это очень важная бумажка. После подписания бумаги вы начинаете нести все риски. Например, вы купили квартиру, право собственности уже оформлено на вас (то есть в теории вы ее можете продать еще кому-то), и тут вдруг случается протечка, ваша квартира затопила весь дом. Если бумага о передачи не подписана, то платить за ремонт соседей будет продавец, потому что он не передал квартиру. Поэтому подписывайте бумагу только после того, как все предыдущие хозяева выехали, а вы получили от них все, что хотели, потому что никаких "потом" после подписания уже не будет.
В общем, устал я писать портянку, ничего сложно в подборе квартиры нет, со всем вы можете справиться сами, а риэлтер не будет проверять и четверти написанного, даже не надейтесь. Мне риэлтер только оформлял сделку, но в первых, это другие деньги, а во вторых - никакой ответственности они все равно не несут, поэтому по хорошему и в договорах лучше разбираться самому.
ПС за пунктуацию и ошибки просьба не ругать, и так писанины выше крыши получилось, но авось кому и пригодится.
