Как папа помог мне купить 3 квартиры к 33 годам
Привет!
Знаю, что на Пикабу скептически относятся к историям успеха, и первая реакция обычно: «да ей папа купил» или «оставили наследство». Спорить и доказывать с пеной у рта ничего не буду, но вместо этого я просто разложу по полочкам свою математику с 2014 года, когда начинался мой квартирный путь, чтобы показать, что покупка личного жилья даже в текущих реалиях при должных усилиях и последовательных действиях — возможна.
Итак, меня зовут Нина и в прошлом году в свои 33 я купила третью квартиру в Москве. Безусловно, в ипотеку, но сам факт: в моем личном кабинете налогоплательщика числится три жилых объекта недвижимости.
Квартира #0. Молочная
Молочная однокомнатная квартира в небольшом областном центре. Была куплена в 2014 году за 1 480 000 ₽, в ипотеку. На тот момент я только закончила ВУЗ, мне было 22 года. Потратила на нее все накопления за 4 года (официальная работа, подработки на фрилансе и репетиторство) — 500 000 ₽, и взяла ипотеку по ставке 12,5%. Квартира была в новостройке и сдавалась только в 2016 году. Где же я жила? Вначале я спала на койко-месте в квартире, которое предоставлял работодатель во время командировок в Москву, а потом снимала комнату, а затем и квартиру с парнем (мы даже пожениться на годик смогли, но потом все равно разбежались).
Примерно за три года я выплатила ипотеку, давайте очень грубо посчитаем: 980 000 / 3 / 12 = 27 000. Съем комнаты / квартиры в Москве в это время от 20 до 30 тысяч. Честно скажу, что почти все свободные деньги отдавала на досрочное погашение, но при этом ставка не казалась мне большой, 13-15% в 2014-2015 годах было вполне обычной ставкой.
В 2017 году я поняла, что в свой родной город возвращаться не планирую, а хочу жить и работать в Москве. Поэтому я продаю квартиру за 1 720 000, просто уйдя в ноль, даже если не в минус, сделав в ней косметический ремонт и оставив покупателям мебель. Деньги кладу на вклад и начинаю смотреть вторичку в Москве.
Квартира #1. Однокомнатная
В 2018 году мне 25 лет, я снимаю комнату во вторичке (за 22 000 ₽) и у меня около 5 лет рабочего стажа. К полученным деньгам от продажи "нулевого пациента" я накопила еще около миллиона рублей и начинаю присматривать квартиры для жизни — однушки. В то время я определила для себя бюджет в 6 000 000 ₽ с ПВ от 30% (раньше меньше 30% и соваться не стоило). Смотрела я и Люблино, и Отрадное...
Понимаю, что особо не складывается и начинается мое безумие — я начала смотреть новостройки. Из окна моего офиса строится новый дом, буквально в 3 минутах от метро на севере зеленой ветки. Строят бодро. Квартира от застройщика стоит около 7 миллионов рублей, что выше моего бюджета, а в ней еще нужно делать ремонт с бетона! Поэтому я нашла аналогичную квартиру на другом этаже по переуступке от физика за 6 300 000 ₽, и, слабоумие и отвага, покупаю ее в ипотеку со следующими параметрами: ПВ 1 900 000 ₽, ОД 4 400 000 ₽ и ставка 9.25% на 15 лет. Еще миллион оставляю на ремонт и ухожу ждать, пока мой дом достроят.
Уже через полгода я получаю заветные ключи от свои 35 квадратных метров в Москве и делаю в них ремонт за 4 месяца силами наемной бригады, а уже в феврале 2019 я сплю в спальнике на полу без потолка и дверей. Чувство незабываемое!
Квартира #2. Двухкомнатная
Несколько лет я живу в своей квартире, она прекрасная: я много и бюджетно путешествую, а ее расположение удобно, чтобы добираться до Шереметьево (на такси) и до Домодедово (на аэроэкспрессе). Ипотека платится, стараюсь также гасить досрочно. Мне уже 27 лет и начинается 2020 год. В январе я летала в Лондон (за полторы тыщи, кстати, Wizz Air) и вижу ковидные новости. В этот момент привычная жизнь заканчивается и я остаюсь дома, в своей квартире и наедине с собой. Мне было одиноко, я зарегистрировалась на онлифансе и понеслась (это третья популярная причина, откуда у меня квартиры, после богатых родителей и наследства) на Тиндере и в итоге встретила человека, с которым мы решили стать родителями, и именно это подтолкнуло меня начать думать о второй квартире. До момента Х я усиленно гасила ипотеку и копила подушку безопасности, в итоге к моменту родов у меня была сумма, с которой я могла бы полностью закрыть оставшуюся ипотеку — около 1.5 млн рублей.
В конце 2021 года я родила дочку, мы доделали капитальный ремонт в квартире родителей мужа и переехали туда. Квартиру #1 сдали, за 70 000 ₽ в месяц, что было неплохим подспорьем для женщины в декрете. В 2022 году повсюду были льготные ставки от государства и застройщиков, а недвижимость просто летела вверх! Мой шанс купить квартиру для семьи был все дальше, а масла в огонь подливал муж, который считал, что "и так нормально", и отказывался вписываться даже в льготный кредит под 5%. После трех месяцев декрета я вышла на работу, а еще через три — сменила работу на более сложную и высокооплачиваемую. Все эти действия откладывали возможность взять ипотеку, так как стаж на текущем месте работы не превышал трех месяцев.
Но все это время я следила за одним проектом и, квартиры начали дешеветь! В январе 2023 года мне удалось купить двухкомнатную квартиру 57м2 в том же районе, где уже стояла однокомнатная. Квартира стоила 15 600 000 ₽, ПВ 3 600 000 ₽, а ставка семейная — 5% на 30 лет. Муж в моей авантюре участвовать отказался, поэтому в тот же момент появился наш брачный договор.
C 2020 по 2024 года льготные ставки от государства были прекрасным шансом или купить недвижимость с нуля, или расшириться. Я, как человек, который брал ипотеки под ставки 12.5% и 9.25% прекрасно понимала, что 5% долго быть не может и шансом нужно воспользоваться.
Если бы не рождение ребенка и нестабильность в мире, то можно было бы в 2022 году продать свою сильно выросшую в цене однушку (с 6 до 16-18 миллионов, почти х3) и переложиться в два строящихся объекта. Но это агрессивная стратегия, на тот момент девушке 29 лет, только что родившей ребенка, такие выкрутасы могли бы дорого стоить в плане нервов.
В 2024 году двухкомнатная квартира сдалась, я потратила целую котлету денег на ремонт (кстати, об этом жалею) и в 2025 мы въехали в нее, где и живем сейчас. Ипотеку под 5% гасить сейчас быссмысленно, считаю ипотечный платеж платой за коммуналку. Съем аналогичной квартиры вышел бы в 120 000 — 140 000 рублей, так что экономия на лицо (XDDD)!
Квартира #3. Студия
С третьей квартирой все просто. В 2025 году я заканчиваю ремонт в личной квартире и у меня почти заканчиваются деньги. Одновременно посматриваю цены на квартиры, а они и не думают останавливаться. Начинается эпоха высоких ставок на депозитах, а значит, инфляция примерно равна этим ставкам. И если все зарабатывают, то не зарабатывает никто.
Схема моя отработана, но вот деньги — закончились. Поэтому, не долго думая, я беру кредит наличными в размере 2 миллионов рублей (не является инвестиционной рекомендацией) и покупаю студию с ремонтом (наконец-то человек научился на своих ошибках) в семейную ипотеку. ПВ 2 100 000 ₽, ОД 8 000 000 ₽, а ставка 6% на 30 лет. У меня был заложен бюджет в 50 000 рублей ежемесячно на эту недвижимость (помните, моя Квартира#1 сдается и все еще приносит пассивный доход?), я быстро погасила кредит наличными, внося досрочные погашения и частично мне помогла хорошая премия от работодателя (которая мало зависит от меня, глобально она либо есть, либо ее нет).
Так, к 33 годам я стала обладателем трех квартир в Москве, две из которых — в ипотеке (да, Квартира#1 выплатилась примерно за 7 лет, что долго являлось средним сроком выплаты ипотеки в России).
А где же тут помощь папы, спросите вы? А ее не было, я ребенок 90-х, а мой папа ушел за хлебом, поэтому тащу эту квартирную историю на своих хрупких женских плечах.
Что мне помогло:
Стабильный доход. Покупки квартир пришлись на мой экономический подъем, когда я стала из простой студентки высокоплачиваемым специалистом. На самом деле, после 40 мой доход в найме может начать падать, а стагнирует уже сейчас, но с 25 по 35 было самое продуктивное время и его нельзя было "пролюбить";
Выбор объекта. Это не просто "любая квартира" (как моя молочная), это многомесячная подготовка: исследование рынка, поиск просадок и более выгодных предложений. Например, переуступка или спад цен в ноябре 2022 (после мобилизации) или в январе 2023.
Дисциплина и расчет. Определение суммы, которая не бъёт мне по карману, возможность эту сумму откладывать на протяжении долгого времени (а не тратить на сумки, например). У меня есть бюджет на ближайший год и бюджет на ближайшие пять лет. Есть best- и worst- сценарии.
Мой путь не был простым, но он был реальным. Да, с высокими доходами покупать недвижимость проще, но не каждый человек, у которого сейчас высокий доход даже задумывается о покупке недвижимости. Я уверена, что если бы доход у меня был в несколько раз меньше, личная квартира все равно бы была. Для меня это вопрос мотивации и дисциплины, а не дохода.
Если вам интересно, какие планы у меня на ближайшие пять лет, то я веду канал о своих приключениях в бетоне. А также если на мой не ИИшный пост будут положительные реакции, я с радостью буду писать продолжение на Пикабу.