Чек-лист проверки квартиры перед покупкой 2026
Это полный чек-лист для проверки квартиры перед покупкой. Я разделил его на категории для удобства, но охватил все возможные аспекты: юридические, технические, финансовые, инфраструктурные, экологические, социальные и другие нюансы. Для каждого пункта указал, куда идти (организации, сервисы, специалисты) и что делать (конкретные шаги). Помните, что в России многие проверки требуют обращения в государственные органы или найма экспертов. Не упускайте ни один пункт, даже если он кажется мелким — это может сэкономить деньги и нервы.
1. Юридическая проверка (право собственности и обременения)
- Проверить собственника и историю собственности**: Убедитесь, что продавец — реальный владелец, нет споров по наследству, дарению или приватизации. Проверьте, не было ли судебных разбирательств.
- Куда идти: Росреестр (ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости).
- Что делать: Закажите выписку из ЕГРН онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ (Многофункциональный центр). Стоимость — от 350 руб. Проверьте дату регистрации права, ФИО собственника, наличие совладельцев (включая несовершеннолетних). Если есть несовершеннолетние — получите разрешение от органов опеки.
- Проверить обременения (залог, арест, ипотека, рента): Убедитесь, что квартира не в залоге у банка, нет ареста от приставов или других ограничений.
- Куда идти: Росреестр (ЕГРН), Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
- Что делать: В выписке ЕГРН посмотрите раздел "Обременения". На сайте ФССП проверьте продавца по ФИО и паспорту на наличие исполнительных производств. Если обременения есть — требуйте снятия до сделки.
- Проверить долги по коммуналке, капремонту и налогам: Убедитесь, что нет задолженностей, которые перейдут на вас.
- Куда идти: Управляющая компания (УК) дома, Фонд капитального ремонта, Налоговая служба (ФНС).
- Что делать: Запросите у продавца справки об отсутствии долгов (из УК и Фонда капремонта). На сайте ФНС проверьте налоги на имущество по кадастровому номеру. Если долги — вычтите из цены или требуйте погашения.
- Проверить перепланировки и их законность: Убедитесь, что все изменения (снос стен, перенос санузла) узаконены.
- Куда идти: БТИ (Бюро технической инвентаризации) или Росреестр.
- Что делать: Сравните техпаспорт квартиры с реальной планировкой. Закажите техпаспорт в БТИ (через МФЦ). Если перепланировка не узаконена — потребуйте от продавца оформить или откажитесь от покупки.
- Проверить наличие прописанных лиц: Убедитесь, что все выписаны, нет "вечно прописанных" (например, в тюрьме или на военной службе).
- Куда идти: МФЦ или паспортный стол (УВМ МВД).
- Что делать: Запросите у продавца расширенную выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных. Требуйте выписку всех перед сделкой.
- Проверить историю сделок: Убедитесь, что квартира не "проблемная" (многократные продажи, мошенничество).
- Куда идти: Росреестр (архив ЕГРН).
- Что делать: Закажите расширенную выписку с историей перехода прав (от 700 руб.). Проверьте цепочку собственников на подозрительные моменты (короткие владения).
- Проверить на банкротство продавца: Если продавец банкрот, сделка может быть оспорена.
- Куда идти: Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (fedresurs.ru).
- Что делать: Введите ФИО продавца и проверьте наличие процедур банкротства.
- Проверить на судебные споры**: Убедитесь, что нет исков по квартире.
- Куда идти: Государственная автоматизированная система правосудия (ГАС "Правосудие") или сайт суда по месту квартиры.
- Что делать: Поищите дела по адресу квартиры или ФИО продавца.
2. Техническое состояние квартиры
- Осмотреть стены, полы, потолки: Проверьте на трещины, плесень, неровности, следы протечек.
- Куда идти: Самостоятельно или с экспертом (независимый строительный эксперт или компания по техосмотру недвижимости).
- Что делать: Осмотрите визуально, постучите по стенам (проверьте пустоты), используйте уровень для проверки ровности. Если подозрения — закажите тепловизионную съемку (от 5-10 тыс. руб.).
- Проверить окна и двери: Убедитесь в герметичности, отсутствии сквозняков, работоспособности фурнитуры.
- Куда идти: Самостоятельно или с оконным мастером.
- Что делать: Откройте/закройте все, проверьте на конденсат, уплотнители. В холодное время проверьте на промерзание.
- Проверить сантехнику: Краны, унитаз, ванна — на протечки, давление воды, канализацию.
- Куда идти: Сантехник или самостоятельно.
- Что делать: Включите воду на максимум, проверьте слив (залейте воду в раковину/ванну), осмотрите трубы на ржавчину. Проверьте счетчики (сроки поверки).
- Проверить электрику: Розетки, выключатели, щиток — на безопасность, перегрузки.
- Куда идти: Электрик с мультиметром.
- Что делать: Проверьте напряжение в розетках (220В), отсутствие искр, заземление. Осмотрите проводку на оголенные провода.
- Проверить отопление и вентиляцию: Радиаторы, трубы, вытяжки.
- Куда идти: Самостоятельно или теплотехник.
- Что делать: В отопительный сезон проверьте тепло радиаторов, отсутствие воздушных пробок. Проверьте вентиляцию (лист бумаги должен прилипать к решетке).
- Проверить балкон/лоджию: На прочность, гидроизоляцию, остекление.
- Куда идти: Самостоятельно или эксперт.
- Что делать: Осмотрите на трещины, протечки, проверьте пол на устойчивость.
- Проверить шумо- и теплоизоляцию: Уровень шума от соседей/улицы, сохранение тепла.
- Куда идти: Самостоятельно (в разное время суток) или акустический эксперт.
- Что делать: Посетите квартиру утром/вечером/ночью, послушайте шум. Используйте термометр для проверки температуры в углах.
- Проверить на вредителей: Тараканы, мыши, клопы.
- Куда идти: Самостоятельно или дезинсектор.
- Что делать: Осмотрите углы, шкафы, плинтусы на следы. Спросите соседей.
3. Состояние дома и придомовой территории
- Проверить фасад, крышу, подвал: На трещины, протечки, затопления.
- Куда идти: УК дома или самостоятельно.
- Что делать: Осмотрите внешне, спуститесь в подвал (проверьте на сырость), поднимитесь на крышу (если доступно). Запросите акты осмотров в УК.
- Проверить лифт и лестницы: Работоспособность, чистота, безопасность.
- Куда идти: Самостоятельно или УК.
- Что делать: Проедьте на лифте, проверьте кнопки, освещение. Осмотрите лестницы на трещины.
- Проверить парковку и двор: Места, освещение, детские площадки.
- Куда идти: Самостоятельно.
- Что делать: Осмотрите на наличие мест, проверьте на безопасность (камеры, забор).
- Проверить год постройки и серию дома: Узнайте о типичных проблемах (например, хрущевки — тонкие стены).
- Куда идти: Росреестр или сайт "Реформа ЖКХ".
- Что делать: В выписке ЕГРН посмотрите год, поищите отзывы о серии дома в интернете.
4. Инфраструктура и район
- Проверить транспортную доступность: Метро, автобусы, пробки.
- Куда идти: Яндекс.Карты или Google Maps.
- Что делать: Посчитайте время до работы/центра, проверьте в час пик.
- Проверить социальную инфраструктуру: Школы, детсады, больницы, магазины.
- Куда идти: Самостоятельно или карты.
- Что делать: Осмотрите пешком, проверьте отзывы в 2GIS или Яндекс.
- Проверить экологию: Загрязнение воздуха, шум, близость свалок/заводов.
- Куда идти: Росприроднадзор или сайты мониторинга (например, airvoice.ru).
- Что делать: Проверьте карты загрязнений, спросите местных жителей.
- Проверить криминогенную обстановку: Уровень преступности.
- Куда идти: Сайт МВД или форумы района.
- Что делать: Посмотрите статистику по району, поговорите с соседями.
5. Финансовые аспекты
- Проверить рыночную цену: Убедитесь, что не переплачиваете.
- Куда идти: Сайты ЦИАН, Авито или оценщик.
- Что делать: Сравните аналогичные квартиры, закажите оценку (от 3-5 тыс. руб.).
- Проверить коммунальные платежи: Размер, что входит.
- Куда идти: УК.
- Что делать: Запросите квитанции за год, рассчитайте средний ежемесячный платеж.
- Проверить налоги на имущество: Кадастровая стоимость.
- Куда идти: ФНС.
- Что делать: На сайте ФНС по кадастровому номеру рассчитайте налог.
- Проверить возможность ипотеки: Если берете кредит.
- Куда идти: Банк.
- Что делать: Подайте заявку на предварительное одобрение, проверьте квартиру на соответствие требованиям банка.
6. Другие нюансы
- Проверить соседей: Шумные, проблемные.
- Куда идти: Самостоятельно.
- Что делать: Поговорите с соседями, посетите в вечернее время.
- Проверить интернет и связь: Скорость, провайдеры.
- Куда идти: Провайдеры (Ростелеком, Билайн).
- Что делать: Проверьте покрытие на сайтах, протестируйте сигнал.
- Проверить на радиацию/электромагнитные поля: Если рядом вышки или старый дом.
- Куда идти: Санэпидстанция или эксперт с дозиметром.
- Что делать: Закажите измерения (от 2-5 тыс. руб.).
- Проверить документы на сделку: Договор, акт приема-передачи.
- Куда идти: Юрист.
- Что делать: Покажите все документы юристу для проверки.
- Проверить страховку: Возможность застраховать квартиру.
- Куда идти: Страховые компании.
- Что делать: Запросите расчет, проверьте риски (пожар, затопление).
- Проверить на "черных риелторов" или мошенничество: Подозрительно низкая цена, спешка.
- Куда идти: Юрист или полиция (если подозрения).
- Что делать: Проверьте риелтора по реестру, не платите авансы без договора.
После всех проверок составьте договор купли-продажи у нотариуса (если нужно) и зарегистрируйте в Росреестре через МФЦ. Если что-то не так — торгуйтесь или отказывайтесь. Удачи с покупкой!