Риэлторские байки #8: как продать квартиру, в которую нельзя зайти⁠⁠

«Я хочу продать квартиру. Только вы туда не попадёте».

Пока что вопросов больше, чем ответов. А как тогда?

Привет, Пикабу. На связи Виктор Платонов из Санкт-Петербурга, опять я со своими историями про то, как в агентстве недвижимости встречаются интересные запросы с не менее интересными решениями. Устраивайтесь, чайку налейте и читайте!

Сегодня – про удалёнку, не-совсем-квартиру и хитрый ход.

***

Если бы в такую ситуацию я попал лет десять назад, то растерялся бы. И, скорее всего, отказался от сделки. Но сегодня слушаю и отвечаю:

- Спокойно. Сделаем всё, чтобы шалость удалась.

Кто мой клиент? Допустим, назовём его Владислав. Предприимчивый человек, который когда-то купил апартаменты в Питере - чтобы сдавать и получать пассивный доход. Работало, приносило немножко, всё в целом было хорошо.

Да, апартаменты - это не квартира, а квартира - не апартаменты. Это разные объекты, и это важно. Но пока не будем углубляться.

Жизнь внесла свои коррективы: Владиславу наскучило быть домовладельцем, он переехал в другой город и решил продать объект в Питере, чтобы вложить деньги в недвижимость уже в своём регионе. Логично.

Тут в диалоге выявляется первый «сюрприз».

Квартира не просто «сдаётся». Она под полным управлением управляющей компании. Ключи - у УК. Доступ - только через них. Чтобы сфотографировать, нужно согласовывать, договариваться, заявляться вместе с собственником.

А сам Владислав - в другом городе. И не планирует приезжать.

Вообще. Совсем.

Даже на сделку.

То есть, я должен продать то, не знаю что? Там, куда нельзя просто так зайти? И при этом чтобы клиент не нервничал. И, желательно, по цене выше, чем у конкурентов!

Ладно, о всяких «невозможно» бухтеть не буду. Давайте просто работать.

***

Первое, с чего я начал - выстроил контакт с управляющей компанией. Без них было никуда: пока что у клиента действующий договор, так что все вопросы можно решать только официально, только корректно. Как же нелепо, ключи – есть, доверенность – есть, а возможности распоряжаться - нет!

Я поговорил с УК, объяснил ситуацию, показал, что мы не «просто проходимец с улицы», а агентство, которое берёт на себя всю ответственность. О чудо! УК оказалась адекватной и пошла навстречу!

Они промышляли созданием чего-то типа апарт-отелей: принимали в управление от собственников апартаменты на этапе «бетонный кубик», оснащали их, начинали сдавать, а прибыль делили с собственником. Да, они были уже осведомлены, что один из их объектов хозяин желает продать. Был только один нюанс: в это время внутри проживал арендатор. Срок его аренды выходил через пару недель. И он, в отличие от УК, не хотел и слышать о том, чтобы пустить посторонних людей с камерами в его, пусть и арендованное, жильё. Я с трудом добился возможности просто посмотреть на его апартаменты, чтобы понимать, в каком они состоянии.

Да, да, можно просто подождать. Две недели выйдут, этот товарищ съедет, мы спокойно сделаем фото и выставим объект… но это же ещё две недели. Целых две недели, за которые можно найти целого покупателя!

И тут нас с собственником осенило. Эти апартаменты же все типовые. Над этими – точно такие же. Их оснащала одна и та же УК, в одном и том же доме.

«А можно сфотографировать аналогичную квартиру?» - задали мы вопрос УК, я - вслух, Вячеслав - по телефону. УК закономерно удивилась, но… то жильё сейчас пустовало. И меня пустили внутрь точь-в-точь таких же апартаментов, только на этаж повыше. Я бы на их месте не рискнул на такой трюк...

Когда я показал готовые фото Владиславу, он натыкал мне скобочек в ответ и сказал, что действительно одно и то же.

Почти, отвечаю. Для покупателя разницы нет. Планировка та же, ремонт тот же, вид из окна - один в один.

Честно предупредили потенциальных покупателей: «Фото с аналогичного объекта, просмотры конкретного через две недели». Народ писал, уточнял, был готов подождать. И знаете, что? Сработало.

***

По истечению двух недель и ещё одного денька - на уборку - мы начали показы. Не только-только пустили рекламу, а уже прям показы с живыми людьми, которые уже были заинтересованы, уже были ознакомлены с форматом и планировкой, и больше всего их интересовало то же, что и меня перед первым заходом: не будет ли внутри убитого помещения?

Чем я занимался на этом этапе? Всё ещё не просто открывал дверь и говорил «вот, смотрите». Вёл переговоры с УК по всем вопросам - от согласования показов до согласования документов по доверенности, Владислав был готов подтвердить действия, если требовалось его согласие. Консультировал Владислава на расстоянии - в удобном для него формате: звонки, сообщения, видео. Отвечал на вопросы покупателей: «А почему фото не те?», «А как смотреть?», «А кто продаёт?» - объяснял ситуацию, снимал сомнения. Контролировал каждый этап: от первого звонка до передачи ключей.

В итоге идеальный покупатель был найден через два месяца от начала этой эпопеи. Сделку провели через эскроу-счёт. Это когда деньги покупателя «замораживаются» на специальном счёте до момента регистрации - максимально безопасно для всех.

Города разные, но банк километры не смущают, главное - не международная сделка, с таким сейчас не все работают. Владислав - у себя в городе, спокойно выполняет шаги по моим инструкциям. Я - в Питере, сопровождаю покупателей на месте. Все документы циркулируют электронно, быстро, храни нас всех XXI век.

Регистрация в Росреестре заняла один день. Один рабочий день - и право собственности перешло к новому владельцу. Один из рекордов на моей памяти. А деньги Владислав получил уже на четвёртый день.

А я наконец-то спокойно выдохнул, потому что даже если не первый раз с такой морокой сталкиваешься, всё равно немного волнуешься за то, как быстро всё пройдёт.

***

Зачем рассказываю, для кого? Для тех, кто слышит «нельзя», «нет», «не выйдет» и теряется, начинает ждать удобного момента. Нет, влезать в окно к нанимателю не надо, тут уже другая расшифровка УК может замаячить :)

Так и всю жизнь прождать можно. Мы сами творим свою жизнь, ускоряем её или замедляем. Иногда сделать самому – не так удобно и продуктивно, как делегировать. Да, Владислав бы мог всё сам сделать. Приехать, показывать, продавать, потом уехать. Но зачем, если можно сделать быстрее и удобнее?

Для сомневающихся, эскроу - ваш друг. Когда стороны не могут встретиться лично, безопасные расчёты через банк снимают большую часть рисков. Не бойтесь этого формата.

Агентство моё, сделки мои, тег «моё». Берегите себя, свои нервы и свои квадратные метры - и делегируйте иногда, пусть другие тоже поберегут!

А если вы, как Владислав, маетесь вопросом о питерской недвижке, напишите в комментариях или на сайт агентства недвижимости ЭВО сразу заходите, разберёмся с вашей ситуацией. Потом про себя здесь почитаете :)