Александр пару лет назад купил квартиру в одном из пригородов Санкт-Петербурга, свежий дом, 10 минут до пляжа, просторный парк рядом. Но радость Александра была недолгой, примерно через год в дверь квартиры позвонили, на пороге стояла женщина, которая сообщила, что является бывшей супругой продавца квартиры, а квартира приобретена в браке, по ее словам бывший муж продал квартиру в тайне от нее, деньги ей не отдает, поэтому она предлагает Александру заплатить ей половину стоимости квартиры, либо она отменит сделку через суд.
С таким рассказом пришел ко мне Александр.
Посмотрев выписку на квартиру, которая была получена перед сделкой, и убедившись, что собственником там указан только продавец, я задал вопрос по поводу паспорта продавца, смотрел ли его Александр, были ли там штампы о браке или разводе, Александр ответил, что сделкой занималась агент и проверяла все тоже она, набрав агента, я услышал заверение, что в паспорте не было ни каких отметок о браке и его расторжении, а паспорт был «свежий», так как продавцу незадолго до сделки исполнилось 45 лет.
На основе данной информации я посоветовал Александру отказаться от предложения тетеньки, так как по закону сделку суд отменить не сможет, но обязательно контролировать почту, на предмет судебных извещений.
Спустя полгода Александр получил повестку в суд, из искового заявления следовало, бывшая супруга продавца просила признать сделку недействительной, так как она не давала согласия на продажу квартиры, которая являлась совместно нажитым имуществом, а в соответствии со статьей 302 Гражданского Кодекса, такое имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя, причем просила истребовать всю квартиру, а не только принадлежащие ей 1/2.
Я подготовил позицию, в которой указал, что 302 статья ГК это, конечно, хорошо, но есть еще второй абзац пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса, который говорит, что оспаривание сделки по искам супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, должно идти по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса, и сделка может быть отменена лишь в том случае, если покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия второго супруга, а так как Александр не знал и не мог знать о том, что квартира куплена в браке, то и про необходимость такого согласия он также не знал.
Перед заседанием отдаю позицию адвокатессе, адвокатом и юристом ее сложно назвать, и предлагаю пока не поздно отказаться от иска, использовать часть возвращенной госпошлины, которая составляет 100 000 рублей, чтобы предъявить иск к бывшему супругу о возврате 50% средств, полученных с продажи квартиры, на что получаю ответ, что у нее юридического стажа более 25 лет, она сама во всем разберется и не мне «молокососу» указывать ей, что нужно делать.
В заседании заявляю позицию, адвокатесса просит отложиться для ознакомления и подготовки возражений, как я понял про редакцию статьи 35 Семейного Кодекса от июля 2022 года она узнала от меня в начале 2025 года, и для нее это стало неожиданностью.
В следующее заседание адвокатесса принесла возражение, в котором указала, что покупатель действовал неосмотрительно, так как паспорт свежий, то должен был у покупателя запросить справку из ЗАГСа о браке на период покупки, и должен был догадаться, что квартира совместная собственность, так как в ней хранились женские вещи, а раз покупатель всего этого не сделал, то он не предпринял разумных и осмотрительных мер, и сделка должна быть отменена.
Я же в свою очередь сослался на Постановление Конституционного суда от 13.07.2021 № 35-П, в котором указано, что если бывший супруг своевременно не предпринял мер по надлежащему оформлению своего права собственности на совместно нажитое имущество, то как раз его действия являются неосмотрительными и неразумными, и иск об истребовании жилого помещения не может быть удовлетворён. В нашем случае между разводом и продажей квартиры прошло почти три года, за которые истец не предпринял никаких действий по оформлению своей доли в собственность, что явно неосмотрительно с ее стороны.
Судя по реакции адвокатессы и ее просьбе об отложении заседания, существование этого постановления для неё также стало новостью, суд откладывать заседание не стал, удалился в совещательную комнату, а через тридцать минут огласил решение - в удовлетворении исковых требований отказать полностью.
Советовать адвокатессе подать жалобу и отказаться от иска в суде апелляционной инстанции, чтобы вернуть 50% от уплаченных 100 000 рублей госпошлины, я советовать не стал, у неё же много лет стажа.
Ну, а чтобы не попадать в такие ситуации в идеале нужно просить у продавца справку из ЗАГСа об отсутствии брака на дату приобретения квартиры и обязательно проверять паспорт на наличие соответствующих штампов.
