🆘Что делать, когда нет первоначального взноса на покупку жилья?🏡🏗
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС - сумма, которую заемщик вносит по договору купли-продажи недвижимости со своей стороны. А оставшиеся деньги вносит банк.
❓Для чего банкам нужен ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС?
Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк обратит взыскание на жилье и выставит его на продажу. Кредитор потратится на судебные издержки и организацию торгов. А еще стоимость залоговой недвижимости дешевле рыночной на 10—15%, а то и больше.
Получается, что банку нужно давать в кредит сумму 90% и меньше от реальной стоимости недвижимости. Тогда при выставлении жилья на торги он сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить свои затраты.
ЗАВЫШЕНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ
Вместо реального внесения первоначального взноса некоторые продавцы и покупатели недвижимости делают формальное завышение стоимости жилья. Выглядит это так:
- Квартиру продают за 3 000 000 Р, но в договоре купли-продажи пишут, что за 4 000 000.
- Продавец пишет расписку, что он принял 1 000 000 Р наличными, то есть покупатель оплатил 25% от цены договора.
- Для банка получается, что заемщик сделал первоначальный взнос — 25% и теперь ему нужны оставшиеся 75% денег.
- Банк переводит продавцу 3 000 000 Р — сумму, на которую продавец изначально и рассчитывал. Получается, покупатель приобрел жилье полностью на кредитные деньги.
ТАКОЙ МЕТОД РИСКОВАННЫЙ.
Почему?
- Банки просят сделать оценку для ипотеки, а оценщики рисковать репутацией и завышать цену не станут. Они оценят квартиру как есть.
- Сделку могут признать недействительной, тогда вы останетесь и без денег, и без квартиры.
- Сильно рискует продавец. Если сделку отменят и все будет возвращаться в исходное положение, то продавцу надо будет вернуть сумму, указанную в договоре. По нашему примеру: 3 млн рублей банку и 1 млн рублей покупателю. Если он уже потратил эти деньги, вернуть он ничего не сможет.
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ вместо первоначального взноса
Выгодный вариант - если процентная ставка по кредиту низкая например 2,7% (сельхозипотека)
Плюсы и минусы потребительского кредита:
✅получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
⛔ ещё один долг, который нужно возвращать.
⛔ опасность запутаться в сроках уплаты кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.
Но вообще сама затея с ипотекой и потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
