Так ли страшна ипотека?
В прошлом посте я писал про обманчивость номинального роста квартир в цене, многие статью не допоняли и писали, чтоб я их любимую недвижимость не трогал и что я ничего не понимаю) Хотя я просто писал про реальные цифры с вычетом инфляции.
В этом посте хочу посчитать в цифрах ипотеку, многие до сих пор верят, что ипотека это когда ты платишь 2, 3... 10 квартир банку. Сейчас я буду цифрами изгонять хейтеров ипотеки.
Первичный расчет
Представьте, что вы берете ипотеку в 2016 году под 12% годовых на 20 лет. На первый взгляд, кажется, что это ужасная сделка: за 20 лет вы выплатите банку 264% от суммы кредита ( это я посчитал на калькуляторе ипотеки). То есть, если вы взяли 1 млн рублей, то за весь срок вернете банку 2,64 млн рублей, то есть 2 с половиной квартиры.
Страшно? А давайте посмотрим с инфляцией. Мы уже выяснили, что в целом квартира сохраняет свою стоимость, на самой квартире мы условно не теряем(это конечно чуть более сложный момент, советую ознакомиться с одним из моих прошлых постов). За последние 10 лет инфляция была примерно 100%, это 7.18% в среднем в год. Используя мощь математики за кадром я посчитал, что инфляция за 20 лет составит 300%😳
Как вам такое?
Очевидно, что 12% больше чем 7.18%. Банк зарабатывает - никогда такого не было и вот опять. Он прокрутит деньги, которые возвращаются от тебя - выдаст новые кредиты под частичное резервирование, продаст страховки, продаст квартиры должников по цене выше остатка долга, короче банк свое возьмет.
Тут я напоминаю, что цель это получить выгоду, а не «опрокинуть» банк, пусть себе зарабатывает.
Перерасчет с дисконтированием по инфляции
Тут я немного упростил, все же есть нюанс. Нужно считать, учитывая дисконтирование по инфляции от каждого платежа, часть денег мы отдаем в начале когда они имели большую ценность, часть в конце когда инфляция уже отожрала свой кусок от платежа. Я же посчитал так будто мы отдаем все деньги разово в конце срока, что слишком выгодно. Надо понимать сколько мы отдаем в реальной стоимости на начало ипотеки.
Но если посчитать каждый платеж так как будто мы платим реальной стоимостью на сегодня, то выходит, что взяв 1млн мы отдадим банку 1,42млн (в деньгах сегодняшних), то есть мы переплатим за квартиру 42% от реальной стоимостои, что конечно хуже, но учитывая, что вы получаете квартиру и живете в ней или сдаете это все еще очень даже хорошо и вовсе не 3 квартиры как пишут в интернете. Напоминаю, что это при ставке в 12% годовых.
В чем моя выгода?
Есть поверье, что на долгосроке квартиры в среднем дорожают на рост инфляции. В конце у нас будет квартира, которая подорожала на 300% в номинале и осталась в реальной стоимости такой же. Да вы переплатили 42% реальных денег, но добавьте % если вы будете ее сдавать и сравните если бы вы просто держали деньги на руках или рисковали ими.
...
Кто-то спросит почему я беру 12% за ипотеку, щас вон какие ставки конские? Да, сейчас ставка не для того, чтобы ипотеки брать, но когда-то мы вернемся из нее в приемлемую, так что думаю можно порассуждать о выгодности ипотеки в "нормальных условиях"