Прошу совета. Должность председателя ТСЖ⁠⁠

Пенсионерки задолбают. Будут ходить просто от скуки, и долбить, долбить. Жаловаться будут, за имуществом следить, и жаловаться, обязательно. В общем, испортят репутацию и выгонят.

Собственно, допизделся и доинициативничал, предложили взять на себя обязанности председателя ТСЖ.

Бери, не ссы. Не будешь справляться — бери помощников за скидку на временные работы, или на постоянку.

В управлении 2 дома, примерно 400 квартир.

Это значит, что тебя больше никогда не переизберут. Критическая масса не даст. Держишь всех слегка удовлетворёнными, и дело в шляпе.

Домам 12 лет.

Это молодняк. Как раз детские болячки прошли, разве что окна можешь покрасить, если там дерево. Генеральную уборку устрой обязательно (силами должников на зачёт суммы).

Почитал профильные форумы - не позавидуешь жизни нормального председателя.

А ты назначь побольше тариф. Не скупись. Веди резервный фонд на случай непредвиденных ремонтов (но в банке, не налом). Но повторюсь, жопы ленивы, назначай тариф и ничего не бойся на этот счёт. Поворнякают и будут платить. Аргументируй большим объёмом работ (а это так и есть).

Хочешь дополнительной выгоды — отхапай себе кусок помещения в подвале под склад хлама. Или сдай в аренду, если район хороший и можно там мастерские открыть и т.п. мелкий бизнес.

Главный вопрос — УСТАВ, или потом общие решения. Ключевое звучит так: ТАРИФ в 2 раза больше, но те кто платит вовремя — имеют СКИДКУ. Те кто оплатил задолженность менее чем за полгода хвост — скидка существенно меньше. Кто НЕ заплатил, по любым причинам (не ебёт, честно, не надо слушать сказки) — долг в полной мере. Объясняю, как это прописать в уставе: это юридическая работа по оптимизации расходов (денег-то нет), поиску более дешёвых исполнителей, работа по взысканию ПРОБЛЕМНОЙ задолженности (статистически любая задолженность на подобных сроках является проблемной, и можешь узнать за сколь малый процент коллекторы такую выкупают). И на услуги коллекторских агентств, если задолженность не удаётся погасить своими силами или невыгодно использовать суд (например, из-за ковида заседания очень надолго откладываются).

Также пропиши себе в устав или прими общим собранием, если устав уже есть, практически все критически важные полномочия. В частности, реструктуризировать долг, менять тарифы в пределах какого-то процента в год для компенсации инфляционных процессов; менять составляющие тарифа, которые от тебя не зависят, а являются услугами монополистов (освещение, налоги, и т.п.).
Почему так: большие дома, сложно аж до невозможности собирать собрания на каждый чих.

Пропиши ПРАВИЛА объявления о собраниях: как, где, какой срок. Потому что неплательщики будут предъявлять что мол не знали. В том числе право своими силами (не по почте) доставить извещение о собрании (ты это будешь делать с видеосъёмкой). Равно как и проводить голосования опросом там где не хватает кворума — важно иметь видео что тебе не открыли дверь.

Кроме этого, пропиши АКТУАЛИЗАЦИЮ контактов, как именно тебя должны уведомить о смене контактных данных. Просто по телефону — не вариант. Нужно каждому выдать пароль, чтобы предъявлять его при пересылке уведомлений почтой или сообщения по телефону. Список паролей не выдаётся никому, даже при обыске, иначе он теряет юридическую силу.

Пропиши правила собраний: выходной день, с обязательным предварительным собранием (если собрание плановое, а не срочное — в связи с аварийной ситуацией), на котором принимается ПОВЕСТКА ДНЯ. Оповещение одно сразу об обеих собраниях, как минимум за 3 дня до первого, соответственно за 10 дней до второго. Зачем так: чтобы мудаки не пытались сорвать собрания (всегда находятся тупые истерички). Нет вопроса в повестке → в пешее эротическое турне. Пусть созывает своё собрание.

Можешь прописать правило проведения собраний по решению инициативной группы (пропиши минимум 20 квартир принести подписи). Потому что это общие затраты на уведомление о собрании и о проведении. Напиши своё ПРАВО решить вопрос без собрания письменным опросом — на случай если вопрос откровенно тупой, чтобы не злоупотребляли этим правом. В частности, если собрание не набрало кворум, выстави себе срок 3 месяца на этот опрос, проводимый кроме тебя ещё и ревизионной комиссией по требованию инициативной группы. Собрания по смещению председателя по инициативе группы имеют право проводить не ранее чем через 3 месяца от предыдущего или ежегодного, ЛИБО должны набрать 35% голосов письменным опросом на протяжение 28 дней (если наберут — считай фактически уже импичмент, но истеричкам обычно не судьба аж так повлиять, если запахнет жареным — ты сам соберёшь раньше).

Пропиши в устав, а лучше прими общим собранием ПРАВО отключать от коммуникаций (электроэнергия, интернет, телевидение) в случае задолженности более полугода. Полгода — достаточный срок, чтобы договориться о реструктуризации, работе на дом (поверь, там есть чем заняться), взять кредиты или продать квартиру если она вам не по карману.

Обязательно пропиши, КАК ТЫ будешь уведомлять об общих и своих решениях. Лучше всего сайт или форум, потому что так они общедоступны. Если форум — эта ветка должна быть без обсуждений, чтобы не засиралось. Обсуждения в отдельных ветках. Телеграмы и вайберы не подойдут — не у всех они есть, это юридический повод сказать "а мы не знали". Уведомления о тарифах и собраниях — объявлением и оповещением в почтовый ящик, возможно дополнительно лично доставка или заказным письмом по твоей инициативе (читай особо упоротым, которые не платят) .
Да, все голосования по-умолчанию делай НЕ ТАЙНЫМИ, именно так ты избежишь подделки голосов. И протокол будет разослан, притом ещё до письменного опроса, это очень поможет выявить поддельщиков. Обязательно пропиши видеозапись собрания со сроком хранения 1 год: так ты избежишь поддельных собраний: которых не было, но бамажка есть, и левый суд (с купленным судьёй) её примет.

Повторюсь кратко: бери БОЛЬШЕ денег, КАЧЕСТВЕННЕЕ пиши устав. Стандартные формы устава не подходят, они ничего не решают, особенно вопросы с должниками.

PS. Тебе эта работа понравится. Единственный момент — ты сам можешь захотеть уступить, потому что нет времени. Да, пропиши себе зарплату хитро: зависимо от какого-то тарифа, курса чего-бы то ни было, статистических данных или МРОТ, чтобы не приходилось выцыганивать из собрания — это сложно. Имеешь право индексировать 1 раз в год. Мой совет, в аккурат за 2 недели до собрания: тогда истерички не успеют отреагировать, но типа было время и второй раз они собрание уже не соберут (их пошлют).

PPS. Твоя цель — повышение стоимости недвижимости. То есть ты заходишь в дешёвый дом, а будешь управлять по высокому тарифу как дорогим, так он и станет дорогим. Притом ПРИБЫЛЬ каждого от такого управления будет выше затрат. А налоги с этой прибыли не заплатит никто. Почему и говорю, не скупись поставить тариф. Лучше работай лучше.

как ваше ТСЖ поживает?

Вы начинаете с передачи дел, на ней и сосредоточьтесь в первую очередь. Передача документов только по акту, чтобы потом не было "мы вам все передали". Желательно все это делать в составе комиссии, чтобы иметь свидетелей (хотя бы двух). Это необходимый минимум. Хорошо и логично сделать ревизию, но это требует людей, времени и сил

Председатель ревизионной комиссии в ТСЖ. Могу рассказать немного с другой стороны.

Советую подружится с районной управой , меня они в свое время на курсы, даже бесплатные отправляли, ну должность пиздец...

Собачья должность. Очень-очень желаю тебе успеха. Ты только не пропускай через себя говно от всяких неадекватных жильцов. Я краем глаза видела изнутри всю эту кухню, т.к. занималась настройкой автоматизации бухучёта в ТСЖ, к которому относится мой дом.

Если нужно будет чо подсказать по 1С - пиши. Я не профи, но опыт небольшой есть.

А старый председатель что  говорит, куда он делся?

Законы надо бы поучить, имхо.