47

Про хаты. Выбор квартиры

Всем привет. Решил напилить постов про ремонт и все сопутствующее. Больше для того чтобы привести свои мысли по данному вопросу в порядок, а если кому станет интересно, то и народ развлечь, а может даже, чем черт не шутит, и просветить немного))). Короче не так давно залез в ипотеку и прикупил себе хату а затем и ремонтик в ней запилил. Теперь расскажу что да как для тех у кого это впереди. Местами буду кэпом, но это как получится. Попробую по порядку.


Итак, первый пост про выбор квартиры. Дома (ИЖС) не рассматриваем, так как это совершенно другая сторона вопроса. Предположим, ты решил брать ипотеку или наскреб пару мультов денег и надо выбрать какой-то вариант квартиры для покупки.


Тут есть два вопроса:

1. в каком районе?

2 новостройка или вторичка.


Вопросы эти  часто увязаны друг на друга, так как

а) Часто в прикольных районах новостроек  или нет или мало и дорого или все сразу.

б) Доступный новострой, как правило, представляет собой сраный муравейник в заднице города.


Однозначно верного решения данный вопрос не имеет, однако надо знать что вторичка имеет следующие глобальные минусы:

1. Хреновая планировка. Речь здесь идет в первую очередь о хрущах и большинстве панелек. Сделать с ней очень часто нельзя ничего. Совсем ничего. Хрущёвкам перепланировка не помогает,  в панельках она невозможна в силу конструкции дома, ибо там все стены, как правило, несущие. Да и вообще перепланировка это дорого и сложно. Если вы не делаете идеальный дизайнерский ремонт то задумываться о сносе-переносе стен не стоит в абсолютном большинстве случаев. Сказанное не имеет отношения к сталинкам, но они дорогие.

2. Ремонт во вторичке заметно сложнее чем в новостройке. Дело тут в цепной реакции: хочешь переклеить обои - отваливается шпаклевка - надо шпакленуть, начинаешь шпаклевать - сыплется штукатурка, хочешь заменить розетку/выключатель - видишь что проводка под замену и т. д. и т. п. По большому счету, в 8 случаях из 10 по итогу ремонт старой квартиры эквивалентен ремонту черновой новой квартиры плюс демонтаж. Проблема даже не в объемах работы, а в том что ты к ним не готов. Кроме того, в новостройках ремонт делают почти все и, следовательно нормально относятся к периодически возникающим на площадках мешкам со строительным мусором и некоторому количеству строительной пыли вокруг, а также шуму от перфораторов т.п. В давно обжитых домах ваша строительная грязь может стать проблемой в налаживании отношений с соседями вплоть до заявлений в полицию.


Вообще, по моему мнению, никогда не стоит покупать квартиру "с ремонтом". Его цена практически всегда заложена цену квартиры, а качество - дрянь, ибо делалось не для себя, а на продажу. Второй вариант - нормальный изначально ремонт, но уже подуставший в силу естественного износа. Если кто не стремается одеваться в секонд хенде - нормальный вариант, но лично мне не по душе. Лучше взять хату в худшем состоянии и разницу вложить в отделку. Головняков, конечно, больше, но результат порадует сильнее.


Далее, если все таки выбирать из б/у, то выбор сводится к

1. Хрущам

2. Панелькам

3. Сталинкам

4. Кирпичным поновее хрущевок.


В хрущах плохо почти все. Нет лифта, паршивая планировка, плохая звукоизоляция, изношенная инженерка и самое главное - в них тесно даже в трешках. Из плюсов - более менее уютная придомовая территория, если последняя не пала жертвой точечной застройки. В целом брать не стоит. Только как крайний вариант.


Панельки на мой вкус получше, но в целом тоже плохо. Главная их проблема - звукоизоляция. Она еще хуже чем в хрущах. Также, как правило, абсолютно идиотская планировка в которой невозможно нормально разместить мебель, как следствие - жить в таких квартирах неудобно. Однако в этом смысле панельки 70-х, 80-х серий на голову выше хрущевок. Более того, в отдельных сериях планировки довольно толковые, как правило такие квартиры называются "улучшенной планировки". В целом жить можно, особенно если удачная серия, но лучше жить где-то в более комфортных условиях. Кстати, нельзя забывать, что хрущевки тоже бывают панельными и это полный финиш.


Далее сталинки. Теоретически лучший вариант из всего б/у. Как правило стоят в хороших районах, огрехи планировки компенсируются площадью, да и нередко спланированы такие квартиры более-менее толково, малая этажность тоже несомненное достоинство, также у них часто имеется нормальный двор. Из минусов либо конская цена, либо состояние самого дома.  Бывает, что разваливается прямо на глазах, межэтажные перекрытия часто деревянные, и за 50-60-70 лет естественным образом подустали, а их ремонт - суть капитальный ремонт дома с расселением. Коммуникации частенько тоже в хламе, бывает даже, что перекрыть воду для ремонта/замены смесителя/унитаза надо бежать к соседям. Обидно будет ввалить денег в ремонт и через годик-другой разнести все в связи с капиталкой здания.


Кирпичные сравнительно новые дома. Из явных плюсов более-менее нормальная звукоизоляция. Если ешё и каркасно-монолитная  технология - то и вообще хорошо. Остальное вариативно. Может быть плохой проект-муравейник. Качество стройки лет 10-15 назад было мягко говоря не очень ибо гастарбайтеров было уже много, а технадзор еще не работал вообще никак. По итогу в таких домах в порядке вещей забитые раствором вентиляционные шахты, причудливая геометрия стен, пола, потолка, дверных и оконных  проемов и т. д. и т. п. Чем новее дом, тем вероятность подобных чудес меньше. Также если дом построен в 70-х, 80-х годах, то скорее всего, с технической точки зрения там все хорошо, не считая необходимости замены коммуникаций, и, иногда стяжки.


Про новостройки в следующем посте. По итогу среди вторичного жилья мой рейтинг такой.


1. Бодрая сталинка.

2. Кирпичный многоэтажный дом

3  Панелька (не моложе 25 лет)

4. Панелька моложе 20 лет

5. Хрущ


Кому интересно, предлагаю обсудить.

Дубликаты не найдены

+1
Бывают панельные? Почти все хрущи панельные и бывают кварталы кирпичных иногда.
Строго наоборот, короче
раскрыть ветку 1
0
Видимо где как. У нас большинство хрущей кирпичные. В качестве бонусов есть шлакоблоки и панельки
+1
Летом купил сталинку с бабушкиным ремонтом.
дешевле таких же аналогов на 200-300к.
по цене как улучшенная панелька в нашем городе с сомнительным ремонтом.
прпнировка раздельная с длинным коридором и потолками 3.10 все стены снес драночные. Вместо них нормальные ставлю
+1

Где ж существуют эти "бодрые сталинки"...

А ещё там потолки высоченные...

2 года назад выбирал, остановился на 528й серии, звукоизоляцией не нарадуюсь.

0
Тут не поспоришь. Наличие в доме несущих дереаянных элементов, требует особо трепетного отношения к противопожарным мерам. Я только хочу сказать, что это не делает дом непригодным для жизни.
0
В начале поста вы четвёртым пунктом вторичен обозначили кирпичные дома поновее хрущевок. Это дома каких годов вы имеете в виду?
И почему у вас среди вторички нет домов 10-15-летней давности? (Которые, кстати, по качеству могут быть разными - из чистого кирпича либо кирпич-монолит с утеплителем).

Не понимаю, почему в конечном итоге бодрые сталинки вдруг оказались на первом месте, а бодрые кирпичные дома на втором. Что (кроме потолков, интересной планировки и некой историчностям) хорошего в древнем доме с древними коммуникациями и деревянными перекрытиями?
раскрыть ветку 4
0
В кирпичные дома поновее хрущевок я отнес все что из кирпича и построено в период с 70-х по последнее время, то есть года до 12-13, то есть сюда включены и дома довольно новые, но которые уже нельзя считать новостройками. Несмотря на возможную большую разницу в возрасте, по ключевым характеристикам эти дома довольно близки. В эту же группу относятся и 10-15 летние дома. Разве что именно 10-15 лет назад качество стройки было хуже советского и нынешнего уровней. Кирпично-монолитные в наших краях начали строить буквально лет 5 назад, поэтому они в моей классификации относятся к новостройкам и про них будет дальше.

Что касается бодрой сталинки, основные преимущества вы перичислили, и это не так уж и мало. Добавлю к ним малую этажность, хорошие дворы, если последние не пали жертвой точечной застройки, и солидный запас прочности основных конструкций. Ключевое слово здесь “бодрая”. Как правило, это означает, что дом в относительно недавнем прошлом капитльно ремонтировался, или как минимум менялись коммуникации и крыша. Перекрытия, кстати, не обязаны быть деревянными, хотя даже и деревянные при качественном исполнении не явлчются большой проблемой. Таких вариантов мало, но если попадется - надо брать.
раскрыть ветку 3
0
Деревянные перекрытия ооочень специфическая штука. На бодрые сталинки с деревянными перекрытиями не дают ипотечные кредиты. Угадайте, почему).
раскрыть ветку 2
0
Как вы их ищете? Вот я в ЦИАНе смотрю цену/планировку... и всё...
Потом каждый дом в гугле по типу дома искать? Может какой сайт есть? Сто смотреть ещё?
раскрыть ветку 1
0
В каждом городе свой ресурс. Но общий метод именно такой. Смотришь адрес, по адресу узнаешь что за дом.
0
А ещё есть дома дореволюционной постройки в Питере например. Встречаются даже с кап ремонтом.Их в какой пункт рейтинга?
раскрыть ветку 2
0

Я бы к сталинкам отнес. Ибо по смыслу и то и то строилось для людей, а не для экономии и дохода

раскрыть ветку 1
0
Я как сделал. купил хрущевку в ипотеку располотился за нее в течении 4 лет. Но изначально хотел в бизнес класс. Продал хрущевку купил в новом доме))) тоже вариант что бы не сильно било по корману.
0

Ну это да, найти бодрую сталинку, да за адекватные деньги это как в казино выиграть.


А как по мне проходная комната в 2017 году так это ебаный стыд

0

Вот про новые кирпичные это да... живем в доме 92 года, бетонные плиты - потолки, гипсовые блоки- несущие стены, дом обложен кирпичем, но так криво-криво... про геометрию это отдельный разговор. Помните в нашей раше прикол с гастрабайтерами был, типа подоконник должен вровень выпирать? вот и у нас так же "вровень выпирает")))) А трапецевидные проемы под окна и балкон это вообще сказка.... Недавно решили делать ремонт, а именно штукатурить. Так вот, из стены единственное что ровно было сделано, так это штукатурка по маячкам намазана, которая осыпалась вместе с оторванными обоями))))

-1

Из нового лучше всего монолит-кирпич.

-1
В хрущевках плохая звукоизоляция?! Не знал, что стена в 640 мм плохой звукоизолятор. Я в своей квартире слышу только соседей снизу, когда бабка сходила с ума и орала в вентиляцию-больше никаких шумов.
раскрыть ветку 5
+1
У Вас тут две несовместимые вещи написаны: хрущевка и стены в 640 мм, такого не бывает, что-то из этих утверждений неправда. Сами по себе хрущи задумывались как дешевые быстровозводимые дома для расселения коммуналок и вывода людей из умирающих деревень в города. Стены там только для видимости делались и про шумоизоляцию никто и не думал
раскрыть ветку 2
0
В нашем регионе это нормальная толщина стен.1960 года. Типовой проект-половина старых построек в городе такие. Кирпич, к слову, в очень хорошем состоянии-еле штробу сделали во время ремонта
-1
В наших краях тоже толстые стены в хрущах. Но только внешние несущие
0
Осмелюсь предположить, что повезло с соседями. Упоминание о том что слышал соседей СНИЗУ говорит в пользу этой версии. Стена в полметра хороший щвукоизолятор, но при условии, что в ней нет сквозных отверстий. Качество постройки большинства хрущей таково, что имеющиеся там где их не должно быть пустоты создают крайне слабые препятствия проникновению звуков. Хотя, может быть, что повезло с конкретным хрущем
раскрыть ветку 1
-1
Уточняю:слышно только через вентшахту, ибо в доме нет горячего водоснабжения и горячая вода только при помощи газовой колонки получается, вентшахта большая и играет роль резонатора, а бабке снизу только это и надо. Остальных соседей не слышно вообще, т.к. нет общей вентшахты с ними
Похожие посты
Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: