Про хаты. Выбор квартиры 2⁠⁠

Всем привет. В этой части по замыслу речь будет о новостройках. Правда я в прошлом посте не упомянул о деревянных домах. Поэтому сначала исправлю это и далее уже про новостройки.

Итак, деревяшки. Это особая, скажем так, каста среди предложений по недвиге. Теоретически деревянный дом может быть очень и очень комфортным жильем. На практике это встречается очень редко. Для того чтобы деревянный дом был комфортным, за ним нужно постоянно следить. Сушить, проветривать, держать в идеальном состоянии водоснабжение, канализацию, крышу, фасады и т.п. Более того, нужна правильная внутренняя отделка. Например пластиковые окна, посаженные на пену, да и вообще монтажная пена в любом виде деревянному дому категорически противопоказаны. Соблюдение всех этих условий в многоквартирнике - вещь, мягко говоря, нечастая. Правильнее было бы сказать - практически не встречающаяся. Однако лично мне доводилось бывать в хороших комфортных квартирах в деревянных домах. Как правило это были памятники архитектуры, периодически реставрируемые, а все владельцы/жильцы понимали где живут и относились к своему жилью соответствующе. Конечно, чаще все-таки наоборот - за деревянным домом не следят, и он очень быстро превращается в гнилой сарай, в котором сырость, вонь и плесень.  Такой вариант, естественно к покупке рассматривать не стоит даже думать.

Ключевая особенность деревянных домов - они горят. Прям дотла. По разным причинам. Может сосед алкаш заснуть с сигаретой, может старая проводка коротнуть, а могут и подпалить чтобы ценную землю в историческом центре освободить под очередную высотку. В силу этого в ипотеку деревяшку взять практически невозможно, что с одной стороны многих отсекает, а с другой - "деревянный" квадрат иногда чуть не вдвое дешевле "кирпично-бетонного".  Таким образом, если денег мало, ипотека не катит, а жить где-то надо, может иметь смысл поискать жемчужину в грязи.

Теперь про новостройки. По географии их можно разделить на два типа: результаты точечной застройки и в новых микрорайонах. Первый вариант в глобальном смысле плох для города, но, как правило, более привлекателен для частного покупателя. Главный плюс - инфраструктура. Новый дом в центре, где транспорт, школы, сады, магазины, кафе и т.д., что может быть лучше? Из минусов, скорее всего, будут проблемы с парковкой и вообще с придомовой территорией. Правда, это общая проблема большинства новостроек. Кроме того, цена. Она колеблется для таких квартир от конской до астрономической. Далее вариант новостройки в новом микрорайоне. Чаще всего, новый микрорайон означает лютый треш из муравейников на тыщщу квартир и припаркованных везде где можно и нельзя автомобилей. Если повезет, то будет школа и садик (или обещание их построить когда-нибудь), но чаще просто многоэтажки, как правило, панельные. Почему все это плохо - много и подробно писал, например, Варламов, а также многие другие, повторять не буду. Однако в последнее время стали появляться и более-менее по человечески спланированные микрорайоны, с какой-никакой инфраструктурой и относительно малоэтажные. Отдельно нужно сказать, что практически всегда новый микрорайон, даже хороший, испытывает серьезные проблемы с транспортом. Строить то строят, а автобусы, трамваи, троллейбусы пускать не торопятся. Потому спасают маршрутки и личные авто. В маршрутке неудобно, следовательно народ пересаживается на машины. Как как результат все узкие места в часы пик стоят в глухих пробках.

Другой вариант классификации новостроя - по материалу. Основных варианта три. Панельные, кирпичные и кирпично-монолитные. Панельки хуже всего, кирпично-монолитные лучше, чисто кирпичные тоже нормально.

В целом строить панельные дома в 2017 году суть преступление. Данная технология давно устарела и имеет  перед остальными только ценовое преимущество. Чем с успехом и пользуются застройщики, впаривая панельное говно в разы дороже его реальной стоимости. В полном современном смысле комфортным  панельный дом быть не может. Плохие звукоизоляция, вентиляция, планировки, внешний вид, энергоэффективность (ваши счета за отопление) делают покупку квартиры в новой панельке крайне спорным решением. Есть и еще один плохо прогнозируемый момент. Нередко за выделение участка под застройку строители рассчитываются с администрацией построенными квадратами. Речь тут не об обычной коррупции, а о вполне официальных договоренностях по предоставлению социального жилья в новых микрорайонах в обмен на выделение участка и всю остальную работу мэрии и администрации. Так появляются в этих домах различные погорельцы (алки, спалившие свои деревяшки), расселенные (цыгане, всем табором прописанные в снесенной под новый дом халупе), выпускники детских домов (несчастные, в общем-то люди, тем не менее, способные радикально ухудшить социальный климат) и прочие социальные пораженцы. Живут они как в песне КиШа "Квартира". Естественно, под социалку выделяется самый дешман, то есть панельки. Вообще этот момент надо иметь ввиду при покупке любой дешевой новостройки, но именно панельные микрорайоны в особой группе риска.

Кирпич хорошо, но по звукоизоляции несколько хуже кирпично монолитного, так как плиты перекрытия имеют большую звукопроницаемость чем монолит. Последний, в свою очередь может быть холоднее чистого кирпича, но это все больше умозрительно. А вот то, что при заполнении монолитного каркаса может использоваться газобетон - вполне реально. Это означает повышенную влажность в доме в первые пару лет и особые требования к крепежу всего что висит на стенах. На мой вкус некритично. И в тех и в других принципиально возможна, что тоже неплохо. Вообще многие считают кирпично-монолитную технологию лучшей на сегодняшней день в многоэтажном строительстве.

Еще один вариант классификации - по отделке. Возможны три варианта: черновая разной степени черноты, предчистовая и “под ключ”.

Черновая может быть разной. Как минимум в квартиру заведены трубы и провода, как максимум будет еще разводка электричества, штукатурка и базовая стяжка. Если все это еще зашпаклевано и сделано финишное выравнивание пола, то получается так называемая предчистовая отделка. Хотя по факту застройщик может назвать предчистовой практически любую отделку.  Ну и вариант “под ключ” - заноси мебель, заходи сам и живи.

Все эти варианты можно расположить на шкале, одним полюсом которой является качество, а другим - цена. В моем представлении правом на жизнь обладают только крайние варианты, то есть предчистовая отделка не нужна. Если уж и покупать хату с такой отделкой, то либо сразу ее демонтировать, либо доводить до финиша самыми дешевыми материалами, взятыми в ближайшем леруа по акции, и копить бабло на полноценный ремонт.  Причина проста - ремонт на продажу всегда делается на отъебись. Поэтому всегда, если можно отказаться от ремонта силами застройщика, значит нужно от него отказываться. Исключением является панелька. Дело в том что сами по себе панели ровные и поэтому не требуются тонны стяжки и штукатурки. Электроточки тоже размещаются согласно проекту. Таким образом, ремонт панельки по большому счету сводится к финишному. А поскольку покупать панельку можно только из стесненности в средствах, то и сильно выпендриваться с отделкой смысла нет. Если есть деньги на хорошие материалы, лучше их вложить в более дорогое и качественное жилье. Ну а наклеить обои и кинуть линолеум можно доверить и застройщику, на цене квартиры такой ремонт практически не отражается. А если совсем уж плохо получится никаких проблем все это выкинуть и заменить своими силами не составляет. Единственно, санузел (лы) потребуют нормальной отделки, естественно с заменой сантехники от застройщика, в любом случае.

Главный плюс новостройки безотносительно типа дома очевиден - новое есть новое. Новые комуникации, относительно чистые вентиляционные шахты, целые, неизъеденные многочисленными отверстиями от некогда висевших картин, шкафчиков телевизоров стены. В большинстве своем адекватные соседи (предполагается, что совсем уж маргиналы квартиры не покупают, или покупают мало). Менее геморройный ремонт, чем во вторичке, об этом уже писал.  Есть шанс заполучить жилье в доме, построенном по толковому проекту, с нормальной планировкой и удобным входом в подъезд. Общий минус - цена. Новостройка всегда дороже аналогичной квартиры, в которой уже пожили. Есть вариант вкладываться на этапе строительства и тем самым экономить, но тут лотерея. Миллионы обманутых дольщиков подтвердят.  

По итогу лучше всего брать новостройку кирпично-монолитную (можно и чисто кирпичную) либо в новом небольшом и правильно спроектированном микрорайоне, либо в уже застроенном районе недалеко от трамвайной остановки. При этом чем в доме (и соседних домах тоже) меньше этажей, тем лучше.

Общий алгоритм выбора квартиры могу предложить такой.

1. Самое главное, это выбор района. Квартиру можно отремонтировать, вид из окна - нет. Садик и школу детям самому не построить, магазины, кафе, больничку аналогично. Если внутри квартиры все будет хорошо, а при выходе из подъезда или даже при взгляде в окно будет накрывать депрессия, комфортной такую жизнь назвать будет сложно.  Должно быть приятно выйти из дома прогуляться с собакой или за пивком.

2. Все остальное. Новостройка или б/у, хрущ или сталинка, панель или дерево, все это определяется главным образом бюджетом и имеющимся на рынке предложениями. Конечно, имея деньги на кирпичную новостройку, покупать деревяшку или панельку странно. Во всех остальных случаях универсального совета не существует.

Короче про типы квартир все, дальше будет про их ремонт.