Дефицит предложения на рынке жилья – теперь не прогнозы, а сухая статистика
В мае 2025 года объем запуска новых проектов достиг пятилетнего минимума. Дом.РФ фиксирует резкое падение активности. Примеры в крупных регионах: -42% в Москве, -59% в Ростовской области, -38% в Краснодарском крае.
Это не колебания – это системный провал. Вопреки прежним ожиданиям, что дефицит в массовом сегменте возникнет к 2027 году, становится ясно: в ряде крупных городов он начнется уже к концу текущего года. Особенно это заметно в сегменте комфорт-класса – так, внутри МКАД новостроек в высокой степени готовности уже почти нет.
Проблема в том, что застройщики больше не видят экономического смысла начинать проекты. Высокая ставка делает ипотеку под 25% токсичной – вторичка замирает, цепочки реинвестиций рвутся. При этом себестоимость строительства выросла: материалы, рабочая сила, логистика – все дорожает, маржа тает. Банки с осторожностью выдают проектное финансирование, особенно в условиях слабого спроса и неопределенной макроэкономики. В итоге застройщики запускают максимум по одной секции, которую можно продавать по 10–15 квартир в месяц до конца стройки. На общий объем предложения это не влияет вообще.
И парадокс в том, что спрос при этом остается стабильным уже на протяжении нескольких месяцев (а при снижении ставки – вырастет). Первичный рынок держится на льготной ипотеке под 6% – ее доля почти 80% всех сделок. Застройщики уже сами субсидируют ставку, активно используются рассрочки, покупатели ждут снижения ключевой, чтобы потом перекредитоваться. Даже ужесточение ЦБ, которое с 1 июля ограничит ипотеку для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, вряд ли что-то изменит – доля таких сделок всего около 3%.
Но предложение тает. Старые проекты завершаются. Новые не стартуют. В результате – физически нечего продавать.
Цены при этом растут. По данным "Метриума", в массовом сегменте Москвы средняя цена квадратного метра уже 341 тыс. рублей. За квартал – плюс 5%. В регионах рост не такой бурный, но тренд единый: если есть ликвидный проект в нормальной локации – он дорожает. И будет дорожать. Потому что людям все равно куда девать деньги – в фондовый рынок не верят, ставки по депозитам снижаются, а недвижимость – по-прежнему "тихая гавань".
Если в ближайшее время не появятся новые стимулы: снижение ставки, ускорение согласований, прямое субсидирование стройки – то дефицит не просто наступит, а врежется в рынок с размаху. К 2027–2028 году у девелоперов не останется ничего для продажи. Впервые за 10 лет рынок может столкнуться не с падением спроса, а с дефицитом предложения. Подобное вызовет еще больший и резкий рост цен на недвижимость. И это будет не макроэкономический сценарий из презентации, а реальность для миллионов семей.
Впрочем, текущая ситуация – это не только кризис, но и шанс кардинально пересобрать строительную политику. Массовое производство квартир по 30-40 метров – тупик, который подрывает не только комфорт жизни, но и перспективы демографии. Если государство действительно хочет изменить тренд на вымирание, то спрос нужно сознательно направлять в сторону жилья, пригодного для семьи, площадь которых составляет не менее 90 квадратных метров. Второе стратегическое направление – индивидуальное жилищное строительство. ИЖС – это не только альтернатива многоэтажкам, но и фактор расселения, снижения плотности, формирования полноценной среды для жизни.
Если перенастроить стимулы, переориентировать ипотечные субсидии и убрать административные барьеры, можно не только сгладить строительный спад, но и заложить фундамент для качественного роста – демографического, социального и экономического.
Еще больше интересных материалов в моем telegram-канале "Константин Двинский"