Стас Рождественский: как мои ученики учились видеть деньги там, где другие видели обычную недвижимость⁠⁠

Я заметил одну интересную вещь.

Когда человек впервые начинает интересоваться инвестициями в недвижимость, он обычно спрашивает:

«А сколько нужно денег, чтобы начать?»

10 миллионов?

20?

50?

А потом видит цены на недвижимость и закрывает эту тему.

Хотя на самом деле инвестиции начинаются совсем с другого вопроса.

Не «сколько у меня денег?», а:

«Что я могу сделать с теми ресурсами, которые у меня уже есть?»

И вот здесь у многих начинает меняться мышление.

У одной ученицы не было денег на квартиру

Разберем простой учебный пример.

Допустим, у девушки есть 2 миллиона рублей.

На хорошую инвестиционную квартиру этого мало.

Можно расстроиться и решить, что недвижимость пока не для нее.

А можно начать искать не квартиру, а проект.

Например, объект, который можно купить вместе с партнером.

Или использовать ипотеку.

Или найти собственника, которому нужен быстрый выход из сделки.

Или договориться с инвестором, если экономика проекта действительно интересная.

Или вообще искать не объект для пассивной аренды, а недвижимость, в которой можно создать дополнительную стоимость.

То есть вместо вопроса:

«Что я могу купить на 2 миллиона?»

появляется другой:

«Какой проект я могу собрать, имея 2 миллиона?»

Это совершенно разные вопросы.

И, на мой взгляд, именно здесь начинается настоящее обучение инвестициям.

Другой ученик сначала хотел купить квартиру

Еще один типичный кейс.

Человек нашел квартиру.

Цена — 8 миллионов.

Посмотрел объявления рядом и решил, что сможет сдавать ее примерно за 60 тысяч рублей.

В голове уже появился будущий пассивный доход.

Но когда начинаешь считать всё целиком, картинка становится менее красивой.

Ремонт.

Мебель.

Простой между арендаторами.

Коммунальные расходы.

Налоги.

Мелкие ремонты.

Комиссии.

И получается, что квартира вроде бы приносит деньги, но совсем не те, которые представлялись вначале.

Мы в таких ситуациях предлагаем сделать простую вещь.

Не отказываться от идеи сразу.

А посмотреть, есть ли у объекта другие варианты использования.

Например, можно ли увеличить стоимость после ремонта?

Можно ли изменить планировку?

Подходит ли он для другого формата аренды?

Есть ли смысл вообще держать его долго или выгоднее продать после создания дополнительной стоимости?

Иногда после такого анализа становится понятно, что квартиру действительно лучше купить.

А иногда — что лучше пройти мимо.

И второе решение тоже является результатом анализа.

Самый полезный навык — научиться говорить «нет»

Это, кстати, одна из вещей, которую ученики часто недооценивают.

Кажется, что на курсе по инвестициям тебя должны научить находить сделки.

А я считаю, что не менее важно научиться их отбраковывать.

Потому что плохих предложений на рынке всегда больше, чем хороших.

Особенно если ты смотришь на недвижимость с одной мыслью:

«Мне обязательно нужно что-нибудь купить».

Это опасное состояние.

Ты уже не анализируешь объект.

Ты ищешь оправдание для покупки.

Поэтому иногда лучший результат обучения — ученик находит интересный объект, считает его и говорит:

«Нет. Здесь слишком много риска».

Отлично.

Значит, деньги пока остались у него.

А вот другой случай мне нравится больше

Представим ученика, который привык смотреть на недвижимость как обычный покупатель.

Квартира должна быть красивой.

Район хорошим.

Дом новым.

Ремонт свежим.

После обучения он начинает смотреть немного иначе.

Например, видит старый дом.

Большинство людей проходят мимо.

А он начинает задавать вопросы:

Почему цена ниже соседних объектов?

Что здесь можно изменить?

Какой спрос в этом районе?

Можно ли разделить пространство?

Сколько будет стоить реконструкция?

Кому потом продавать или сдавать?

И главное:

останется ли прибыль после всех расходов?

Вот это уже совершенно другой взгляд.

Он не стал волшебным образом экспертом по недвижимости за один день.

Он просто научился задавать правильные вопросы.

Иногда ученики удивляются простой вещи

Недвижимость не обязательно должна быть идеальной.

Наоборот.

Иногда именно недостаток и создает возможность.

Старая квартира может быть дешевой из-за состояния.

Пустующее помещение — потому что собственник не знает, как его использовать.

Дом может стоить дешевле из-за плохой презентации.

Небольшая гостиница может работать хуже возможного из-за управления.

Земля может иметь одну стоимость в текущем состоянии и совершенно другую после изменения сценария использования — если это юридически и экономически возможно.

Но здесь важно не перепутать инвестиционную возможность с фантазией.

«Я сейчас всё переделаю и заработаю миллион» — это еще не инвестиционная модель.

Сначала нужно посчитать.

Один из моих любимых вопросов ученикам

Я иногда спрашиваю:

«Представьте, что у вас уже есть этот объект. Что вы будете делать завтра утром?»

И ответы бывают очень показательные.

«Буду искать арендатора».

Хорошо.

«Буду делать ремонт».

Хорошо.

«Буду искать покупателя».

Тоже вариант.

А дальше начинаются вопросы.

Сколько стоит каждый месяц содержания?

Сколько времени займет ремонт?

Где взять деньги на следующий этап?

Что будет, если сроки увеличатся?

Кто будет заниматься объектом?

Что произойдет, если цена аренды окажется ниже?

А если покупатель не найдется?

Вот здесь и появляется настоящая экономика проекта.

Потому что купить недвижимость — это обычно самый простой этап.

Сложнее сделать так, чтобы она действительно заработала.

У каждого свой уровень сложности

Это еще одна вещь, которую я стараюсь объяснять ученикам.

Не нужно сразу бросаться в сложные проекты.

Если человек никогда не инвестировал, ему необязательно начинать со строительства гостиницы.

Можно начать с простого анализа.

Взять несколько реальных объявлений.

Посчитать стоимость покупки.

Посчитать ремонт.

Посчитать возможную аренду.

Заложить простой.

Посчитать налоги и расходы.

Сделать три сценария.

И сравнить.

Даже если ты ничего не купишь, после десяти таких расчетов начинаешь гораздо лучше понимать рынок.

А потом уже можно переходить к более сложным стратегиям.

Есть еще одна важная вещь — партнеры

Иногда ученик говорит:

«У меня недостаточно денег».

Я отвечаю:

«Возможно. А что у тебя есть кроме денег?»

Время?

Навыки?

Опыт продаж?

Знание конкретного города?

Связи?

Умение управлять ремонтом?

Маркетинг?

Опыт работы с клиентами?

Деньги — это только один из ресурсов проекта.

Иногда один человек находит объект.

Другой умеет договориться с собственником.

Третий разбирается в ремонте.

Четвертый готов вложить деньги.

И если экономика проекта действительно хорошая, они могут объединиться.

Конечно, партнерство — это не волшебная таблетка. Здесь тоже нужны расчеты, договоренности и нормальные юридические документы.

Но сама идея важна:

инвестор работает не только с собственными деньгами. Он работает с ресурсами.

А что делать, если денег совсем немного?

Учиться.

Звучит банально, но это действительно один из самых дешевых способов начать.

Можно открыть сайты с объявлениями и выбрать десять объектов.

Не смотреть на фотографии.

Считать.

Вот объект.

Вот цена.

Вот предполагаемый доход.

Вот расходы.

Вот ремонт.

Вот финансирование.

Вот плохой сценарий.

Вот хороший.

Вот сколько денег останется.

И потом задать себе вопрос:

«Я бы вложил сюда свои деньги?»

Если нет — почему?

Через какое-то время начинает появляться насмотренность.

Ты открываешь объявление и уже примерно понимаешь, где тебя пытаются заинтересовать красивыми фотографиями, а где действительно может быть интересная экономика.

Самое интересное начинается после первой ошибки

И это, наверное, главный момент.

Никто не становится хорошим инвестором только потому, что посмотрел несколько лекций.

Ты учишься, когда начинаешь считать реальные объекты.

Когда ошибаешься в прогнозе.

Когда обнаруживаешь забытый расход.

Когда понимаешь, что слишком оптимистично оценил спрос.

Когда видишь, что красивый объект совершенно не подходит под твою стратегию.

И постепенно появляется собственный фильтр.

Ты уже не спрашиваешь:

«А выгодно ли это?»

Ты спрашиваешь:

«Выгодно ли это именно мне, при моих деньгах, времени, опыте и допустимом риске?»

Это намного более взрослый вопрос.

Недвижимость — это не только про квартиры

Наверное, именно это я хотел бы донести до человека, который только начинает интересоваться инвестициями.

Не зацикливайтесь на слове «квартира».

Недвижимость гораздо шире.

Квартира.

Дом.

Земля.

Коммерческое помещение.

Гостиница.

Апартаменты.

Объект под реконструкцию.

Проект развития.

И даже долевое участие в некоторых проектах.

У каждого формата своя экономика и свои риски.

Поэтому я бы не начинал с вопроса:

«Что сейчас выгоднее всего?»

Я бы начал с себя.

Сколько у меня капитала?

Сколько времени я готов вкладывать?

Какой риск могу принять?

Хочу пассивный доход или готов заниматься бизнесом?

На какой срок я инвестирую?

И только потом начал бы смотреть на объекты.

И вот что мне особенно нравится в учениках

В какой-то момент они перестают спрашивать:

«Стас, а что купить?»

И начинают говорить:

«Я нашел вот такой объект. Вот его цифры. Вот три сценария. Вот риски. Я думаю, что здесь можно заработать вот так».

Вот тогда я понимаю, что человек начал мыслить как инвестор.

Потому что моя задача — не выбрать объект за ученика.

Моя задача — научить его самому видеть возможности, считать риски и принимать решения.

А дальше каждый выбирает свою дорогу.

Кому-то подойдет квартира.

Кому-то небольшой дом.

Кому-то коммерция.

Кому-то партнерский проект.

А кто-то после расчетов вообще поймет, что пока покупать недвижимость ему не нужно.

И это тоже хороший результат.

Потому что инвестиции начинаются не с покупки.

Они начинаются с умения видеть деньги там, где раньше ты видел просто недвижимость.