А теперь прибавьте к работе с материалами налоги (около 40%) (прибыль, пфр, фсс, ндс), репутацию, которую он нарабатывал, чтобы пройти аккредитацию, и маржу. В среднем у застройщика маржа около 20%. Которые он получает, если хорошо работает. И разделите на срок строительства дома.

Как найти порядочную подрядную организацию?

У аккредитованных застройщимков уже есть построенные дома. Скорее всего, у них есть дома в процессе строительства. Нанимаете технадзор и напрашиваетесь к ним на стройку. Оплачиваете строительную экспертизу, получаете заключение о качестве строительства. Если данная подрядная организация экспертизу не прошла, возвращаемся на новый цикл: созваниваемся - напрашиваемся - проверяем.

Вот мой план дома.

К этому плану нужен проект. Проект - это время. Время - это деньги. Обычно у застройщиков есть типовые проекты которые уже рассчитаны. По ним они могут дать сметы. Если Вам нужен собственные проект, то его нужно заказать. Но тут встанет вопрос - есть ли у застрощика выход на заложенные в проекте материалы? Вы же цените своё время? Вот и они ценят. И работают за деньги. Работа проектировщиков заложена в стоимость работы застройщика, и как Вам написали выше - без гарантии, что оплата поступит, естественно, они делать не хотят.

Как проверить смету?

показать двум сметчикам, если у Вас нет одного проверенного, которому Вы доверяете. Сравнить ответы.

Что застройщик по факту купил кирпич за ту сумму, что написал, а не по скидке, а с меня дерет полную сумму.

Никак. У застройщика может быть контракт с производителем на объем, может не быть контракта и риск роста цены он заложит в смету.

Нужны ли вообще агенства для проведения сделки, или там всё легко и это очередная "прослойка" полумошенников?

Я не знаю Ваш возраст и специализацию. Но, возможно, вы помните, когда сайты писали на html?

Вот я до сих пор могу написать на нем простенький текстовый сайт с дизайном и и картинками, причем из нескольких страниц.

Или создание сайта в конструкторе: я могу посидеть пару дней и разобраться как его собрать в кучу.

Но мне проще и быстрее - заказать настройку сайта, потому что мне жалко своего времени и мне совершенно не нужна эта информация на будущее.

Так же и риелтор: он должен собрать в кучу пазлы сделки. Именно он запросил бы у собственника ГПЗУ, посмотрел ПЗЗ, рассказал как проверить смету, договорился с подрядчиками на просмотр.
В Анапе долгое время работала классный риелтор, которая могла и строительное заключение составить.
В самой сделке: у банков разные условия на выдачи. Кто-то может затребовать поручителя, кто-то залог иного имущества, у кого-то обязательно предоставление уведомления о соответствии.
Рано или поздно все эти требования Вы узнаете и сами, лишь бы не на самой сделке.
Я не буду спрашивать банк и говорить о параметрах, так как с Краснодаром с it-ипотекой не сталкивалась. В Подмосковье, мы сперва нашли застройщика, который нас устроил, а потом запихнули его на аккредитацию в банк, который нас одобрил. Но это здесь. В своей локации больше контактов и больше возможностей тут попинать - там подёргать.

Повторюсь еще раз - Вы можете во всём разобраться сами. Но оскорбления, только потому что Вы не понимаете что Вы сами хотите от риелтора - это не логично.

У Вас на входе - отсутствие информации. А на выходе - оскорбление. Похоже на ошибку в функции.