halcyoon

Они сильно скакнули за последние 2 года из-за борьбы резервного банка с инфляцией. До этого было 1-2%. В 80е ипотека тут была двузначной долгое время и доходила до 17% в 89-90 годах, но и людей тогда было меньше, цены на недвижку были стабильные и не росли с такой скоростью как сейчас, когда каждый месяц видишь как цена на дома поднимается на $10-20.000. Это похоже на гонку, которую невозможно выиграть.

Также важно заметить что ставка ипотеки тут плавающая, а не как в США, где можно было взять 2% фикс на 30 лет гарантировано (сейчас тоже повысили). Тут как только центробанк повысил резервную ставку, так через месяц банки повысили ипотечную ставку всем. Максимальный срок на который можно зафиксировать ставку это 1-3 года чаще всего, но и fixed ставка будет выше чем переменная variable, поэтому раньше люди не часто фиксировали ставку даже на 3 года, поскольку ситуация в экономике была стабильнее, а инфляция ниже.

В итоге, у многих заемщиков в последние два года ипотечный стресс - то ты платил, предположим, $3000 в месяц а теперь в 3 раза больше. Ипотечный стресс тут расчитывается из расчета ежемесячный платеж к месячному доходу. Если ваша ипотечный платеж выше 30% от вашей месячной зарплаты, то вы в группе риска. Банки обычно не одобряют суммы по которым платежи будут выше 30% месячного дохода (до вычета налогов - pre-tax).

Много людей вынуждены продавать дома которые им стали не по средствам. Но в целом рынок все равно продолжает стабильно расти из-за прироста населения во всех крупных городах. Людей с деньгами тут полно, и есть семьи с целым портфолио по 20-30 домов которые они сдают в аренду. Если ты коренной Австралиец, у которого семья из Сиднея хотя бы поколения 2-3, то накопление капитала происходит органично. Тебе и делать ничего не надо, как вдруг домик бабушки стоит $5 млн. Нам же мигрантам приходится строить "империю" с нуля. Надеюсь дети спасибо скажут (нет).

Много тут и тех кто за бортом жизни и живет в социальном жилье типа такого, почти как в США:

Мы живем в небольшом городе около 400.000 человек, но с развитой инфраструктурой и красивой природой. В целом, тут попроще с недвижкой, чем в больших городах, но ситуация с ростом цен та же. Мы, как и многие тут, надеялись что с окончанием Ковида цены просядут (ага ща). Мы следили за рынком с прошлого года и хотели купить что-то в начале 2024.

В начале 2024 одновременно совпало много факторов и медлить было нельзя. Чтобы нам одобрили ипотеку а также включили в гос программу поддержки молодых семей (First Home Buyers) мне нужен был вид на жительство, который я ждал 3 года и получил в середине 2023. Тогда денег на взнос еще не хватало - нужно было еще 6 мес поднажать. Я усиленно копил все 3 года и продвигался по карьере чтобы увеличить доход. Самый быстрый способ нарастить доход по моему опыту - менять работодателя, не смотря на хорошие отношения с начальством, местоположение, дружный коллектив или бесплатные печенья на кухне. За 4 года я сменил 4 места работы - по году на каждом) и зп выросла с $55.000 до $120.000 в год, плюс переезд в другой штат улучшил перспективы для нас обоих, так что уверен что за 2-3 года выйду на $200.000, ocoбенно, если получить местное образование какое (у меня никакого местного нет). Это позволило постепенно накопить на первый взнос к концу 2023. Государственная программа поддержки, которую я упоминал, включает в себя возможность взять ипотеку на 30 лет всего с 5% взносом без дополнительных страховых пени (вообще стандарт для взноса тут 20%, но наших накоплений не хватало). Также тех кто покупает свою первую недвижимость обычно избавляют от гос налога (stamp duty). К примеру, на мой дом этот налог равен $19.000, но мы его не платили.

Гос программа поддержки имеет два условия - цена объекта не должна превышать $750.000 (в разных регионах разный уровень), а уровень совместного дохода для пары не должен быть более $180.000 (также разные цифры для разных штатов). Доход считается местной налоговой службой усреднено по итогам финансового года, который равен 12 мес и заканчивается в Июне. По итогам 22-23 фин.года мы с женой проходили по условиям, а вот в 23-24 мы понимали, что наш доход перевалит за планку и мы потеряем место в программе, поскольку мы оба получили повышения зарплат. Поэтому наша цель была купить до Июня 2024, когда идет перерасчет.

Вообще, в процессе покупки приходилось узнавать кучу нюансов и тонкостей, что мигранту иногда не легко дается. У молодых австралийцев хотя бы есть опытные родители чтобы подсказать. Процесс очень стрессовый и ситуация на рынке это только усугубляет. Кажется, что каждый месяц все меньше объектов которые нам подходят и укладываются в цену (помните нам нельзя покупать выше $750.000, чтобы можно было воспользоваться гос поддержкой). Вот, к примеру, график роста цен на недвижимость в Австралии. Надеюсь так легче понять почему молодое поколение жалуется:

По поводу ипотеки.

Многие тут берут ее через ипотечного брокера, который имеет доступ к десяткам банков одновременно. Они могут существенно помочь если ситуация сложная, к примеру, если вы самозаняты без официальной зарплаты или другое что. Вы ничего брокеру не платите и никаких договоров не заключаете. Они берут свою долю с банков. Нам порекомендовали брокера который, к сожалению, не смог найти устраивающую нас ставку. В итоге, я сам вышел на небольшой местный банк, у которого была акция для молодых семей. Одна сложность была - они не горели желанием давать ипотеку, пока я был на испытательном сроке на новой работе. Испытательный срок мой 6 мес. Они сказали приходить после, но так долго я ждать не мог. Я не отчаялся и нашел другой небольшой банк, где все одобрили с хорошим процентом %5,50 fixed на 2 года.

Сначала нам нужно было получить так называемый pre-approval letter от банка, которое они выдают после проверки все документов, зарплаты, расходов по карте и статус резидента. Они также проверяют если ваш доход позволяет участвовать в программе гос поддержки, иначе они не дадут ипотеку в 95% от стоимости. Это письмо - гарантия, что вы допущены к программе, а также там указывается макс сумма которую они готовы вам дать. В нашем случае мы им сказали что при макс цене объекта $750.000 готовы на взнос 5% т.е. около $40.000. В письме они так и написали - дадим остальные $710.000. Если вам приглянулся отличный дом, но выше той цены, что вы обсуждали с банком, то они начнут проверку по новой, что займет время, которое часто критично.

Как только пред-одобрение на руках - вперед на открытый рынок.

Мы к тому моменту (Фев.24) уже много чего посмотрели чисто как зеваки. Весь Октябрь-Декабрь ездили, приценивались, смотрели районы города. Сначала думали о просторной квартире двушке ближе к центру чтобы можно было пешком везде. Мы оба городские и жить на отшибе в часе езды от работы, без общественного транспорта мы не хотели. Тут есть очень унылые сонные районы, где ни магазина, ни кафе в пешей доступности и часто даже тротуаров нет гулять.Вот пример того как развивают тут новые районы - крыша к крыше, ни одного деревца, но зато такой желанный дом.

Гулять по таким районам не приятно и не куда, поэтому все ездят на машинах.

Вот, для сравнения, двушка что мы смотрели на 104 кв.м. с подземным паркингом за $720.000. Центральней не бывает - считай Тверская - даже на работу можно пешком.

Современные квартиры тут идут с 1-2 парковочными местами обычно в подвале, а также с отделкой включенными в стоимость. Никто дворы и газоны не забивает машинами ночью. На специальных сайтах можно проследить историю покупки/аренды квартиры с момента постройки, что очень удобно и позволяет проследить реальный рост цен в конкретном районе, а также опознать мутные хаты, если ее продают через полгода после покупки, или продают каждый год, то может что-то не то - соседи, управ компания, шум, течь, плесень. Тут есть отвратные квартиры с ужасным качеством. Нужно смотреть каждый вариант внимательно.

Можно, еще найти квартиру старого фонда если денег совсем в притык - для начального жилья не дурно. Вот внизу дом 1965 года постройки, в котором мы снимали квартиру во время ковида. Однушка, уютная, без пафоса, с тонкими стенам без центрального отопления (зимой бывало до +7 ночью на улице). Там продавали в 2020 такую за $150.000. Место отличное было - центральное, недалеко от реки, супермаркета и ресторанов. Но тогда я был только что понаехавшим и нищим. Сейчас там продают уже за $240.000. Вот так вот. Главное быть в нужное время в нужном месте и с деньгами.

Посмотрев на квартиры и на цены, мы вдруг осознали, что чуть подальше от центра мы можем позволить себе за схожие деньги небольшой дом с участком со всеми сопутствующими ништяками - свой сад, веранда, гамак, тишина, нет соседей сверху, земля на которой можно расширить дом или построить бассейн. Вообще, я был удивлен, что квартиры не отличаются в цене радикально от домов, если смотреть не прям убитые хаты на окраине. К тому же тут очень мало строят квартир на 3-4 спальни в силу специфики спроса, поскольку большая семья скоре всего будет ориентироваться на дом с участком для детей. Поэтому цены на большие 3-4 комнатные квартиры неадекватно высокие, почти как на дома, из-за того то их очень мало.

Основное же преимущество частных домов - отсутствие управляющих компаний с ежемесячными поборами и головняком. Тут с ними та же ситуация, что и в России. В той двушке, что я выложил выше, к примеру, сборы управляющей компании (strata) равны $7200 в год. И они постоянно растут с инфляцией и выше. Особенно высоки сборы в современных комплексах со всякими плюшками типа бассейна, тренажерного зала, лифтов, внутреннего сада, подземной парковки - все то, что требует постоянного обслуживания, даже если ты не пользуешься. В своем доме ты можешь либо нанять мастера на единичные работы - починить трубу там, либо делаешь все сам не требуя одобрения управ компании.

Взвесив все за и против мы принялись искать дома, полностью забросив идею с квартирой. Так мы поняли, что стали Австралийцами.

Для новичков, кто покупает дома, главная сложность - понять как работают аукционы недвижимости, потому что в отличие от квартир, 95% домов продаются через аукцион. Вот он внизу. Иногда бывает дом продается до аукциона, если кто-то из покупателей сделал хорошее предложение устроившее продавца, и он решил не тянуть.

После первичного просмотра, и проверки контракта юристом, вы приходите к назначенному времени к дому который покупаете. Таких как вы еще человек 30-50. Новичку очень легко потерять уверенность. Акулы-инвесторы у которых за плечами десяток объектов это видят и скупают все у вас из-под носа. Также есть агенты покупателя которые пойдут на аукцион заместо вас, если вы заняты или вы знаменитость не желающая светиться/смешиваться с простым людом. Обычно агент покупателя нанимается для дорогих покупок.

Секрет успеха - быть при бабле и трезво оценивать рынок не тратя время впустую на аукционы, где у тебя заведомо нет шанса и не переплачивать в толпе, следя за своим бюджетом. Очень часто агентства пишут в объявлениях низкую стартовую цену аукциона (от 500,000), чтобы привлечь больше народу. Я таких научился за версту видеть. Если видите большой красивый дом с начальной ценой ниже рынка - значит они нагоняют толпу. Чем больше народу, тем больше возможности взвинтить цену - в толпе люди перестают мыслить трезво и часто переплачивают. В итоге дом уходит за 100-200.000 выше ориентировочной цены из объявления.

Приходить на аукцион нужно только если у вас есть письмо от банка подтверждающее, что они вам дают взаймы, либо приходить с чемоданом кэша. Таких тоже достаточно. К примеру, много пожилых людей, так называемых downsizer - кто прожил всю жизнь на огромной ферме с огромным домом, который они купили за $30.000 в 1963, а как старость настала и здоровья осталось мало за хозяйством смотреть, то они это все продают за 3-5 миллионов и покупают дом в хорошем районе города или квартиру, которая не требует ухода, зато находится в пешей доступности от кафе. У них после этого еще пара лимонов остается на спокойную старость по Европам путешествовать. Недвижимость для многих это гарантия безбедной старости.

В итоге мы реалистично оценили возможности и решили брать потрепанный дом на ремонт, но в хорошем районе. Как любят повторять местные - location location location.

В ту же Субботу было одновременно 3 аукциона по трем домам которые были нам интересны и которые рекламировались по цене от 700,000-720,0000. Разделяться мы не захотели, поэтому изучив состояние и другие параметры, мы решили сосредоточиться на одном варианте, где были выше шансы. Позже мы узнали, что те два дома, что мы пропустили, оба продались выше 750,000, что значит, мы бы никак там не выиграли. Good call как говорят местные. Чуйка нас не подвела.

На нашем аукционе было много народу - много семей, но на удивление торговались только трое семей, включая нас. Я читал, что хорошая стратегия это быть агрессивным в пределах своего ценового диапазона и не увлекаться. Ставки нужно называть уверенно, без промедления и не мямлить, чтобы у остальных создалось впечатление, что вы можете идти выше и соревноваться с вами бесполезно. Так и вышло, я четко и без промедления бил каждую ставку и в итоге выиграл со ставкой $699.000, что даже ниже нашего бюджета. Наша ситуация не стандартная, потому что это фактически был первый наш аукцион, который сразу закончился успехом. Я знаю людей кто ходит по рынку и пробует в аукционы по году и больше. Мы же провели буквально один месяц серьезной подготовки и сразу получили что хотели. Главное - трезвость ума и четкий расчет. Правда мы потом ходили еще недели две задавая друг другу вопрос - Мы что реально купили дом? - Ага, прикинь.

Договор подписали в самом же дома сразу после аукциона, сразу перевели на счет агентства 5% депозит (стремно немного, но это обязательное условие всех аукционов) и дальше за работу вступили юристы. Тут их обязательно нужно нанимать - стоит что-то около $2000-3000. Через 45 дней все формальности утряслись, собственность перешла нам, банк дал заем и агент продавца встретил нас передать все ключи. Если по каким-то причинам банк отказал в займе не смотря на предыдущие договоренности, и вы не можете полностью войти в сделку, то вы теряете депозит 5-10%. Поэтому в случае если ваш банк отказался вас поддержать, вам остается бегать по ипотечным брокерам в попытке найти хоть кого-то другого кто быстро даст денег. Такие займы будут часто на гораздо худших для вас условиях. Вообще, это главный минус аукционов - покупку невозможно отозвать или передумать. Для других вариантов покупки есть условия, при которых вы спокойно можете выйти из сделки и есть даже cooling off period - время чтобы охладить трахание и отменить уже подписанную сделку в течение недели после заключения сделки..

Оценить реальную стоимость дома чтобы не переплатить можно по историям продаж в том же районе и на специальных сайтах, где собирается и анализируется куча информации. Можно заплатить за специальный отчет по конкретному району, где вам напишут прогноз по росту цен, криминальную ситуацию и потенциальный арендный доход. Инвесторы тут имеют много инструментов прогнозирования прибыли. Вот, к примеру, что этот сайт показывает по нашему дому:

По местным мерках наш дом - крохотный, всего на 100 кв.м с участком в 6,5 соток - 3 спальни, 1 ванная, 1 туалет и задний двор. Вместо гаража - крытое место. Этот тип домов называется ex-Government House, поскольку такие дома строило правительство по типовому проекту и выдавало массово народу в новых микрорайонах. Вообщем, это Австралийская хрущевка. Но как говорят местные, у таких домов - good bones т.е хорошая основа, а внутрянку можно какую душе угодно. Если вы спросите, как узнать про состояние дома до покупки, то для этого продавец или покупатель нанимает специальную инженерную компанию которая проводит осмотр дома и пишет отчет о найденных недостатках, жуках /термитах (дома тут из дерева часто) и состоянии крыши. Этого чаще всего достаточно, чтобы понять стоит ли брать. Отчет по нашему дому был удовлетворительный для его года постройки: не было следов течи, гнили, термитов, жуков и тп.

В доме жил пожилой человек. который по словам соседей не часто тут бывал и большую часть времени проводил в пабе, поэтому внутри все аскетично и с момента постройки в 1969 мало изменилось. Последний раз наш дом продавали в 1991 году, и он не видел большого ремонта последние лет 15. Вот так он выглядит изнутри.

Пока что мы избавились от позорных ковров от стены до стены и обнажили деревянные полы. Впереди дофига работы, но ощущение что ты вкладываешься в свое место, это особое чувство которого у меня не было никогда прежде.

Главный плюс - это отличное местоположение. Дом на достаточно спокойной зеленой улице без интенсивного движения, рядом автобусная остановка до центра/работы, что занимает 35 мин на автобусе/15 на машине. 20-25 минут пешком до крупного торгового центра с кучей магазов, а также озера с вело дорожками. Ну и остальная инфраструктура развита - сады и школы. Старые и новые микрорайоны отличаются кардинально по духу. Сравните с фото нового района выше.

Конечно, новые районы постепенно обживаются, открываются магазины и деревья растут понемногу, но на это может уйти лет 10-15. У меня знакомый живет в новом районе уже 5 лет и там до сих пор нет ни супермаркета, ни тренажерного зала, ни школы рядом. Одноэтажная застройка малой плотности очень плохая для открытия бизнеса - людей на кв.м мало, и они все сидят по домам. Районы со смешанной застройкой и многоэтажками намного живее. Наш район - смешанный. Дальше по улице многоквартирные дома в 3 этажа, а через дорогу минутах в 20 ходьбы есть высотки по 7-10 и даже 20 этажей. Поэтому и бизнесов в районе полно, есть макдак и бары.

Очень часто покупатели первого дома пишут про buyer's regret - сожаление о покупке которая не оправдала ожиданий. Это нормально и проходит через некоторое время, или нет. Могу сказать, что у нас, несмотря на всю волокиту с ремонтом, такого сожаления нет. Мы уже очень любим свой новый дом.

Впереди активное утепление стен, перепланировка, новые двойные стеклопакеты, солнечные батареи, новые полы, задняя веранда, расширение. Дома тут раньше строили погано и без учета климата. Поверить не могу, что без центрального отопления они не утепляли стены, крышу и пол. Ночи тут до -5. Жуть.

А вот тут мы черпаем вдохновение - примеры подобных нашему типовых старых домов после ремонта.

Итоговые цифры для удобства сравнения:

- Цена дома: 699,000 AUD = 453,000 USD = 42,300.000 RUB

- Депозит в итоге мы вложили 10% потому что была возможность: 70,000 AUD

- Ипотека: 630.000 AUD

- Ежемесячный платеж по ипотеке - $3600 AUD

- Ежемесячный доход на двоих - до вычета налогов 19,000 AUD, после вычета налогов около 14,000 AUD

- Отношение ипотеки к ЗП: около 19% (до налогов)/ 26% (если после налогов). В целом комфортный уровень долга. Главное, чтобы ставка не росла дальше. У нас фиксированная ставка на 2 года. Надеюсь к тому времени, как она истечет и перейдет в плавающую, ставки на рынке пойдут вниз. Об этом много разговоров.

По ремонту напишу может через годик как получилось или не получилось.