Вопрос про ипотеку

Население России на протяжении долгих лет остаётся практически неизменным, новые квартиры строятся. Почему тогда цены на жильё такие высокие и ставки по ипотеке высокие?
прошу дать максимально развёрнутый ответ с пруфами, исследованиями, цифрами и обоснованием