Схема черных риэлторов (2 часть)
Всем привет! Меня зовут Полина, мне 26 лет. Я стараюсь писать серию статей, которой надеюсь обратить внимание на проблему квартирных рейдеров, уничтожающих простые семьи. Ситуация, о которой я пишу произошла в 2022 году, но все еще не пришла к завершению. Ранее я публиковала статьи на Дзене, но столкнулась с большой волной хейта. Поэтому решила завести блог и здесь, в надежде, что местное сообщество более миролюбивое и активное. В ближайшем будущем я планирую залить повторно все статьи, а может быть и открыть собственный сайт, где я опубликую все имена. Прошу поддержать меня прочтением моих статей.
Данная статья была написана в августе 2023 года.
День захвата я описала в 1 части – «Как моя сестра оставила меня на улице» . Следующие статьи загружу в ближайшее время.
Итак, полиция уехала, «адвокат» Майс**** успешно ретировался, а в квартире остались Джохар и Рамзан. Они немного успокоились и даже скинули кривые фото документов, подтверждающий акт покупки-продажи. Вот он:
Примечательно, что кадастровая стоимость квартиры составляет 11 654 200 рублей. Делим на 2, получаем 5 827 100. Тут пока все верно. А вот рыночная стоимость или же стоимость оценки составляет 7 500 000 руб.
Конечно, я понимаю, что кадастровая и рыночная стоимость это разные вещи. Поисковик по запросу «На сколько рыночная стоимость превышает кадастровую?» выдает следующее: «Допустимой считается разница в пределах 20%». Путем несложных вычислений получаем разницу в 28%. И в целом на это можно было бы закрыть глаза, если бы речь шла о целой квартире.
Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей.
«
Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму.»
(Источник: cian.ru)
А теперь вспомним, что покупатель квартиру не осматривал.
Как же получилась настолько завышенная сумма? И как покупатель пошел на такую сделку? Ну серьезно, кто в здравом уме покупает имущество на такую сумму без осмотра?
Все просто. Истинная стоимость сделки составляет от 2 млн. руб. до 3 млн. руб. 7, 5 млн. существует только на бумаге.
Ранее мы просили оценить стоимость доли, так как хотели выкупить ее у сестры. По оценкам риэлторов данная доля стоила порядка 2.5 млн. руб.
А теперь приведу закон:
«При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.
(источник: дом.рф)
При продаже этой доли, стоимостью 7,5 млн руб. налог составил бы 975 000 руб. Довольно солидная сумма.
Сестра владела недвижимостью достаточный срок, чтобы этот закон ее не коснулся. А вот новые продавцы не собирались продавать собственность за эту сумму.
Приведу еще один закон (источник: prozhivem.com)
При продаже своей недвижимости гражданин получает доход в виде её цены по договору. С этого дохода он обязан заплатить налог (НДФЛ). Из дохода от продажи недвижимости можно вычесть расход при ее покупке ранее. Проще говоря, с цены продажи вычесть цену покупки. И с этой разницы посчитать налог. Но так как расходы те же или больше дохода, налог не возникает. Нет дохода — нет налога. ПП. 2 п. 2 ст. 220 НК.
Думаю, что схема уже очевидна. Но распишу подробнее.
1) Найти собственника доли, желающего от нее избавиться и получить хоть какую-то выгоду. Такой собственник зачастую не может продать долю честным путем по ряду причин. При этом состояние квартиры не важно, так как она в любом случае покупается за стоимость ниже рыночной. А квадраты недвижимости, тем более в Москве, это квадраты недвижимости.
2) С собственником заключается договор купли продажи на сумму превышающую стоимость реальной сделки раза в 3.
3) Новый собственник, скорее всего подставное лицо (в нашем случае Топа**** В.М.), дает доверенность на организатора (в нашем случае Май****. А.С.) и вышибал кавказкой национальности.
4) Преступная группировка взламывает замки, подселяет страшных и крепких кавказцев и превращает жизнь вторых собственников в ад, таким образом склоняя к продаже.
5) Выкупают долю за бесценок по факту, а по документам по завышенной стоимости. А затем продают квартиру целиком.
Итого: доход с такой квартиры составляет, по моей оценке, от 10 до 16 миллионов. При этом время на ее проворачивание – от 1-3 месяца.
Забавно, что сами риелторы рассказали нам об этой схеме.
Продолжение истории в следующей части.