Серия «Создание объекта под продажу»

Моя квартира находится в доме 1971 года постройки: кирпичные стены и железобетонные перекрытия, стандартная "брежневка". Здесь можно с уверенностью сказать, что БТИ одобрит объединение ванной и туалета, а большего мне не нужно. Старые стены с трещинами между комнатой и кухней будут заменены на новые по тому же контуру. Если возникают сомнения по поводу возможности сноса, лучше обратиться в БТИ или к грамотному частному инженеру.

Что я рисую в программе:

1. Текущий план квартиры

2. План будущего состояния квартиры (если применимо)

3. Примерная расстановка мебели для определения расположения розеток и сантехнических точек. На этом этапе, если нужно, корректирую план стен — сразу видно, что где помещается.

2. Демонтаж и вывоз мусора

Стоимость: 157 506 руб. за 46 м²

После получения ключей и подписания актов приема-передачи я вызвала первую бригаду для демонтажа и вывоза мусора. На объекте был проведен полный демонтаж, включающий снос ненесущих перегородок и снятие напольных и настенных покрытий. Мебели в квартире не было, так как ее вывезли предыдущие владельцы.

Работа заняла 5 дней, включая вывоз 4 машин мусора. Мы планировали уложиться в 100 тысяч рублей и завершить работы за 2 дня, но пришлось полностью снимать и вывозить старые полы: паркет сгнил и был пропитан запахом кошек. Как только мы начали снимать полы, мы почувствовали очень сильный “аромат”. Хорошо, что вовремя заметили, решили проблему и не оставили “сюрприз” для новых хозяев.

3. Окна и двери

Стоимость: 81 820 руб.

Параллельно с другими работами я начала искать компании по установке окон и дверей. Рассматривала несколько компаний, чтобы был выбор.

На объекте на улице Тореза мы решили не менять окна, так как они были в хорошем состоянии и установлены недавно. Было решено их отрегулировать. Одно пластиковое окно потребовало ремонта из-за треснувшего стеклопакета. Работы пока что не заказаны. Ориентировочная стоимость будет порядка 20 000 руб.

По входной двери был произведен замер, и через несколько дней после демонтажа нам установили новую дверь с расширением дверного проема от 70 см до стандартных 90 см.

Цены:

• Регулировка окон: 7 000 руб.

• Ремонт одного окна: 10 000 руб.

• Расширение дверного проема: 20 000 руб.

• Стоимость новой двери: 44 820 руб.

4. Электрика, сантехника и работа с управляющей компанией

Стоимость: 17 000 руб.

Пока шли демонтажные работы и поиск бригад, я параллельно начала искать электрика и сантехника, а также взаимодействовать с управляющей компанией по вопросам отопления. В этой статье расскажу о том, что уже успели сделать.

Электрика:
Нам нужно было заменить ввод в квартиру. Наша управляющая компания дала контакты электрика, который заменил ввод в квартиру и установил счетчик. А также предоставил документ, в котором указано, что он снял пломбы. Он пригодится, когда придет время вызывать электрика из для пломбирования счетчика.

Стоимость работ: 17 000 рублей;

Срок: 1 день.

Сантехника:

Поиск сантехника пока не увенчался успехом. Желающих работать с чугунными трубами на рынке крайне мало.

Работа с управляющей компанией:

Сразу после получения правоустанавливающего документа обратились в управляющую компанию, чтобы узнать о процессе отключения стояков отопления. Стоимость отключения одного стояка — 2 500 рублей. Поскольку у нас два стояка, общая стоимость составила 5 000 рублей. Нам это потребовалось для замены батарей, которые были в плохом состоянии.

Стоимость работ: 5000 рублей;

5. Полусухая стяжка пола

Стоимость: 82 488 руб.

Поскольку старый пол мы демонтировали и вывезли, понадобился новый. Заниматься этим самим, и останавливать работы на несколько недель, желания не было. Перепад высот по квартире составлял почти 10 сантиметров. Поэтому мы решили сделать полусухую стяжку, так как она позволяет продолжать ремонтные работы уже через сутки после укладки. Высота потолков увеличилась на 7 см, а пол стал ровным.

Стоимость работ: 82 488 рублей,

Время: 3 часа.

6. Работа с газом: Перенос газовой трубы

Газовую трубу можно перенести, но это потребует дополнительных затрат. В квартире на Тореза, 9, труба расположена низко и проходит через всю квартиру. Сейчас мы решаем, стоит ли ее поднимать, чтобы улучшить вид дверного проема.

На предыдущем объекте, труба проходила в неудобном месте, а также нам нужно было убирать стену, к которой она была прикреплена. Тогда мы приняли решение срезать и перенести ее, что обошлось в 60 тысяч рублей. Процесс переноса газовой трубы довольно быстрый: подаётся заявка, приезжают специалисты и выполняют все необходимые работы.

Цены:

• Поднятие газовой трубы на Тореза, 9: 45 000 рублей

• Перенос газовой трубы на предыдущем объекте: 60 000 рублей

Итого за две недели

Удалось найти всех необходимых подрядчиков, завершить демонтажные работы, решить вопросы с отоплением, установить новую дверь и получить всю нужную информацию по окнам, газу, электрике и сантехнике.

Общая смета:

• Входная дверь с изменением проема: 64 820 руб.

• Демонтаж: 96 000 руб.

• Вывоз мусора: 46 000 руб.

• Отключение газовой плиты: 7 035 руб.

• Заливка пола: 82 488 руб.

• Электрика (ввод): 17 000 руб.

• Вывоз мусора (расходники): 8 471 руб.

• Отключение стояков: 5 000 руб.

• Окна: 17 000 руб.

ИТОГО: 343 490 руб.

Текущее состояние:

1. Ровный пол в один уровень.

2. Установлена новая входная дверь.

3. Обновленный ввод электрики в квартиру.

4. Квартира очищена и готова к дальнейшим работам.

Планы на следующие две недели:

1. Возведение новых стен.

2. Согласование перепланировки в БТИ.

3. Укладка проводки (скрытая).

4. Замена радиаторов отопления.

5. Установка сантехники.

6. Выравнивание старых стен и подготовка к покраске или оклейке обоями. Если успеем :)

В этот раз я выбрала объект рядом с вузом, ориентируясь на то, что мой сын планирует туда поступать. Если я не смогу продать недвижимость по желаемой цене, она перейдёт сыну через три года. К счастью, стоимость объектов в этом районе оказалась мне по карману. Денег с продажи трёхкомнатной квартиры в Иваново хватило, чтобы купить двухкомнатную и оставить немного на ремонт. Для примера, жильё в этой локации начинается от 7-8 миллионов рублей. Аналогичная недвижимость у другого университета на Васильевском острове стоит уже 20 миллионов и выше.

2.2. Оценка инвестиционной привлекательности

1. Оцениваю стоимость ремонта и прибавляю её к стоимости недвижимости. Например, если квартира в плохом состоянии, стоимость ремонта с меблировкой составит примерно 47 000 рублей за квадратный метр. Без мебели — около 35 000 рублей за квадратный метр (включая потолки, двери и окна).

2. Смотрю, сколько стоят квартиры в этом районе для долгосрочной аренды с учётом запланированного ремонта.

3. Рассчитываю годовую доходность от сдачи в аренду. Если она меня не устраивает, сектор больше не рассматриваю.

4. Анализирую, есть ли разница в стоимости аренды квартир в зависимости от улицы. Определяю интересные улицы и дома с аналогичной стоимостью квартир.

5. Если всё ещё сомневаюсь, добавляю объявления о продаже и аренде в закладки и отслеживаю их на протяжении недели, чтобы оценить скорость реализации предложений.

6. Определившись с локацией, изучаю конкретные дома и ищу отзывы о них на Домклике, в интернете, на форумах или специализированных каналах. Это помогает сузить круг вариантов до тех, которые мне нравятся.

В моём случае годовая доходность меня устроила, и я проверила сектор по всем пунктам, так как он мне не был знаком. При анализе я заметила, что стоимость квартир на разных улицах примерно одинаковая, но арендные ставки значительно различаются. Это помогло мне выбрать три квартиры, которые я решила осмотреть лично.

3. Просмотр объектов

Оценка придомовой территории. Важно проверить, сколько у дома парковочных мест, есть ли зелёные зоны, не выходят ли окна прямо на соседние дома. Также стоит обратить внимание на близость магазинов, остановок общественного транспорта и другой инфраструктуры.

1. Проверка состояния лифта. Если квартира находится выше третьего этажа, обязательно проверяю состояние лифта. По возможности общаюсь с жильцами или случайными прохожими, чтобы узнать о проблемах с лифтом. Даже в новых домах лифт может часто ломаться или работать с перебоями, что станет серьёзным минусом при аренде или продаже квартиры, особенно на высоких этажах.

2. Проверка наличия вредителей. Обязательно осматриваю квартиру и весь дом на наличие тараканов, крыс и других вредителей. Общаюсь с соседями, осматриваю этажи. Если в доме есть тараканы или крысы, это будет проблемой, которую не решить в рамках одной квартиры. При аренде жильцы, увидев таких вредителей, скорее всего, съедут, и вы потеряете деньги. Поэтому от таких вариантов лучше отказываться сразу.

3. Оценка состояния квартиры. Определяю, что можно оставить, а что требует сноса.

В этот раз я выбрала квартиру на улице Тореза, дом 9. Другой вариант, хотя и был аналогичен по площади и стоимости, меня не устроил из-за удалённости от продуктовых магазинов и метро. На Тореза, 9, всё в шаговой доступности: магазины, кафе, метро. Дворы зелёные, с детскими площадками и парковочными местами.

4. Подготовка к сделке

4.1. Проверка перед подписанием документов и внесением залога

1. Проверка банкротства владельца по ИНН. Этим занимается риэлтор со стороны продавца.

2. Получение свежей выписки из ЕГРН. Продавец может получить её бесплатно на Госуслугах за 2-3 минуты. Важно проверить количество владельцев, наличие обременений, фактическую площадь и историю собственности.

3. Запрос формы 7 или 9 из паспортного стола о зарегистрированных жильцах. В малых городах можно использовать выписку о зарегистрированных.

   Что делать, если есть прописанные люди? У меня на Тореза, 9, была прописана мама владельца, которой уже нет в живых. Выписка её из квартиры занимает около месяца. Мы прописали в договоре купли-продажи, что продавец обязан выписать её до определённой даты, с указанием штрафных санкций за невыполнение.

   Если прописаны дети, это может вызвать сложности, так как выписка и прописка детей — целая процедура. Лучше подписать задаток с риэлтором и указать, что выход на сделку возможен только после выписки детей. Если до установленного срока это не сделают, задаток возвращается.

   Если собственников несколько, все они должны присутствовать на сделке. Если сделка проводится по доверенности, лучше привлечь нотариуса или обратиться в банк.

   Не люблю покупать квартиры, которые были в собственности менее трёх лет, если нет понятной причины для столь быстрой смены права собственности.

   Если покупка идёт в ипотеку, банк проверит всё сам и не одобрит рискованный или неподходящий объект, что очень удобно.

4.2. Сделка: покупка квартиры

Вариант 1. Полностью самостоятельно

С риэлтором составляем договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры.

Обязательно проверяю:

• Через сколько дней после перехода права собственности будет подписан акт и переданы ключи. Меня однажды обманули: в договоре указали 60 дней, и я смогла въехать только через два месяца.

• Наличие пункта, обязывающего продавца оплатить все долги и текущие коммунальные платежи.

• Перечень имущества и деталей интерьера, которые остаются в квартире. Бывает, что после подписания договора купли-продажи заходишь в квартиру, а там даже розеток нет, не говоря уже о мебели.

Собираю все документы (свежая выписка из ЕГРН, техпаспорт, договор купли-продажи в трёх экземплярах, согласие супруга/супруги, если применимо). Затем беру талончик в МФЦ и иду вместе с продавцом на подачу документов. Это занимает примерно 30-40 минут. Деньги продавцу передаются либо на выходе из МФЦ, либо до подачи документов — по договорённости.

Вариант 2. Через банк

1. Выбираю банк, который проводит сделку "под ключ". Обычно это Сбербанк. Стоимость услуги — 10 000-14 000 рублей. Банк сам составляет договор купли-продажи и акт, мне остаётся только проверить. (Список проверки тот же, что и в первом варианте.)

2. С банком согласовываю дату и приезжаю за час до продавца, чтобы открыть счёт аккредитив и положить на него деньги за квартиру. После подписания документов продавец сможет забрать деньги только после предоставления в банк выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Весь процесс занимает около 1,5 часов.

Вариант 3. Ипотека

Здесь всё ещё проще: банк проводит все проверки и сделка также проходит через банк. Договор купли-продажи можно проверить и при необходимости внести поправки.

Я всегда покупаю через банк, даже если использую свои средства. Меня сильно успокаивает наличие счёта аккредитива, так как я очень осторожна.

Через 2-4 дня я становлюсь счастливым обладателем очередного "гадкого утёнка", которому предстоит стать "лебедем". Как только выписка из ЕГРН поступает, созваниваюсь с продавцом и назначаю день подписания акта приёма-передачи. С этого дня я могу начинать что-то делать в квартире.

5. Плюсы работы с жилой недвижимостью

1. Жилая недвижимость всегда востребована: если я не могу её продать, то могу сдать в аренду. В любом случае, я не лишаюсь своих денег. Бывают моменты, когда рынок проседает, и можно продать недвижимость дешевле, чем она была куплена. Но в таких ситуациях не стоит торопиться: можно подождать год или два, сдавать объект в аренду, пока его стоимость не вернётся на прежний уровень, а затем выгодно продать. Это история с очень низким риском потери денег.

2. Многие боятся ремонта, и это понятно — найти хорошую бригаду сложно, а нюансов в ремонте много. Поэтому люди часто выбирают готовые объекты с ремонтом. Небольшие квартиры чаще покупают в ипотеку, и гораздо удобнее сразу приобрести жильё с отделкой. Это особенно актуально для жилья небольшой площади и эконом-класса. А вот жильё люксового или бизнес-класса обычно предпочитают покупать без отделки, чтобы сделать ремонт по своему вкусу. Именно поэтому ремонт старой небольшой квартиры зачастую оправдан.

6. Риски работы с недвижимостью под ремонт

1. Не уложиться в смету. Основной риск при работе с недвижимостью, требующей ремонта, — это не уложиться в запланированный бюджет. При начале демонтажных работ могут обнаружиться скрытые проблемы, которые не были видны при покупке: повреждения стен, пола или необходимость переноса перегородок. В такой ситуации приходится искать решения, чтобы устранить эти проблемы качественно и при этом не выйти за рамки бюджета.

2. Риск не заработать. Существует вероятность, что после всех вложений и ремонта ситуация на рынке изменится — например, курс доллара вырастет, а цены на недвижимость не успеют за ним. В таком случае квартиру можно будет продать только за ту же сумму, за которую она была куплена, плюс стоимость ремонта, что не принесёт прибыли. В такой ситуации можно рассмотреть покупку аналогичного объекта по цене, которая ещё не успела подняться до уровня курса доллара. Однако такой сценарий не всегда гарантирован и зависит от множества факторов на рынке.

В российской недвижимости курс доллара часто растёт быстрее, чем стоимость объектов. Поэтому я всегда фиксирую стоимость недвижимости, приобретённой с ремонтом, в рублях и пересчитываю её по текущему курсу Центрального банка. Например, я купила квартиру за 8 миллионов рублей, что на момент покупки составляло 80 тысяч долларов. Если курс доллара изменится, и стоимость квартиры по нему будет 9,2 миллиона рублей, разница в 1,2 миллиона будет просто инфляцией, а не доходом. Чистый доход получится только в том случае, если я продам квартиру за сумму, превышающую инфляционные изменения.

Основной риск в том, что стоимость недвижимости не всегда успевает "догонять" курс доллара. На длительных промежутках времени (10-15 лет) недвижимость обычно не растёт так же быстро, как курс валюты. Поэтому важно ловить подходящий момент для продажи и покупки, который чаще всего находится в диапазоне от двух до пяти лет.

7. Сколько можно на этом заработать?

В среднем, занимаясь двумя объектами недвижимости в год, можно рассчитывать на доход до 30%. Некоторые опытные игроки на рынке недвижимости, умеющие находить действительно выгодные объекты, работать с ними и продавать, зарабатывают 50% и даже 100% годовых на вложенные средства. Однако для этого нужны значительные навыки и удача. В большинстве случаев с обычными навыками можно рассчитывать на доход около 30%.

При этом, учитывая, что текущие ставки по банковским вкладам составляют около 20%, может показаться, что проще положить деньги на депозит.

Почему же я этого не делаю? Вложив деньги в недвижимость, я могу защититься от инфляции. Если инфляция продолжит расти, деньги на вкладе просто принесут 20% годовых, а моя недвижимость вырастет в цене вместе с инфляцией. Это не будет моим чистым доходом, но покроет инфляционные риски, что делает инвестиции в недвижимость более привлекательными для меня.

Подведём итог:

• Плюсы: Надёжность и гарантированный доход от аренды, пусть и небольшой.

• Минусы: Риск продать объект недвижимости без прибыли, выйдя "в ноль".

Подписывайтесь на мои социальные сети, там больше лайфа и полезной информации :)