Серия «Новостройки Москвы »

Дом довольно крупный: 975 квартир и 558 нежилых помещений, из которых 262 — машино-места, остальные 296 — коммерческие/прочие нежилые помещения.

Квартиры

Я отдельно разобрал таблицу квартир из декларации, а не просто взял среднюю цифру из агрегатора.

Диапазон очень широкий:

• от 19 м²;

• до 105,5 м²;

• преимущественно потолки 2,66 м;

• есть небольшое количество квартир на первых этажах с потолками около 4,2–4,25 м.

По моему подсчёту таблицы:

• 596 однокомнатных;

• 268 двухкомнатных;

• 109 трёхкомнатных;

• 2 четырёхкомнатные.

То есть это в первую очередь массовый семейно-инвестиционный продукт с большим количеством небольших квартир, а не камерный дом с преобладанием больших семейных планировок.

Средняя площадь квартиры получается около 44,7 м².

Главный минус — плотность

Вот это я бы считал главным моментом декларации.

На участке 51 893 м² размещается дом почти на тысячу квартир. Сам участок принадлежит застройщику.

При этом предусмотрено:

• 4 детские площадки;

• 1 спортивная площадка;

• озеленение газонами, кустарниками и деревьями;

• 31 гостевое машино-место на территории;

• 0 гостевых мест вне участка по декларации;

• велосипедных дорожек внутри проекта нет.

То есть красивые дворы и озеленение проектом предусмотрены, но это всё-таки довольно плотный многоквартирный дом, а не малоэтажный или действительно камерный квартал.

И особенно заметен вопрос автомобилей.

Паркинг

262 машино-места на 975 квартир.

Это примерно одно место на 3,7 квартиры.

Да, есть 31 гостевое место, но их мало. Причём сама декларация прямо говорит, что за пределами объекта планируемых гостевых мест — 0.

Поэтому если квартира покупается человеком с машиной, я бы не рассматривал паркинг как второстепенный вопрос. Стоимость машино-места и возможность его купить нужно считать вместе с квартирой.

Что мне понравилось в проекте

Есть несколько объективно сильных вещей.

1. Земля принадлежит застройщику.

Это не аренда и не сложная схема права на участок: в декларации указано право собственности застройщика, зарегистрированное в 2020 году.

2. Проект имеет положительную экспертизу.

В декларации указаны положительные заключения экспертизы, в том числе от 09.04.2025 и 28.11.2025.

3. Нормальный набор собственного благоустройства.

Есть двор, детские и спортивные площадки, озеленение, пешеходные связи. Причём в декларации это не просто рекламная фраза — конкретные элементы перечислены.

4. Шесть пассажирских и шесть грузовых лифтов.

Для большого дома это вполне существенная характеристика.

5. Эскроу.

Деньги покупателей привлекаются через счета эскроу; уполномоченным банком указан Газпромбанк.

А вот финансовую часть я бы не пропускал

На 30 июня 2026 года в декларации:

• чистый результат застройщика: –1,018 млн руб.;

• кредиторская задолженность: 100,611 млн руб.;

• дебиторская задолженность: всего 168 тыс. руб.

Но это не означает автоматически проблемы у проекта. Здесь важно учитывать, что перед нами специализированная проектная компания внутри большой группы, а строительство финансируется банковским кредитованием.

Например, в декларации указан кредит Газпромбанка на 11,338 млрд руб., из которых на отчётную дату задолженность составляла 6,537 млрд руб., а неиспользованный остаток — около 4,801 млрд руб.

Поэтому я бы сформулировал так: финансовая модель проекта кредитная и капиталоёмкая, но приведённые цифры сами по себе не дают оснований говорить о финансовой проблеме.

Очень интересный момент — проект серьёзно меняли

Вот это как раз то, что рекламные обзоры обычно не показывают.

В 2025 году проектную документацию неоднократно корректировали.

Причём речь не только о косметике:

• менялась планировочная организация участка;

• корректировались дворовые пространства;

• менялось размещение машино-мест;

• архитектурные решения подлежали полной корректировке;

• конструктивные и объёмно-планировочные решения также подлежали полной корректировке;

• корректировались инженерные системы, пожарная безопасность и мероприятия по доступности.

Позднее, 28.11.2025, снова корректировались планировка двора, вертикальная планировка, расчёт машино-мест, архитектура, конструктив, инженерные системы и расположение машино-мест.

Само по себе это не нарушение и не обязательно минус. Проектная документация новостроек часто меняется. Но для покупателя это означает: нельзя оценивать квартиру только по старым рендерам или старому плану продаж — нужно смотреть именно актуальную редакцию.

Сроки

Здесь декларация намного интереснее агрегаторов.

План-график самого проекта:

• 20% — IV квартал 2025;

• 40% — II квартал 2026;

• 60% — IV квартал 2026;

• 80% — II квартал 2027;

• ввод — IV квартал 2027.

При этом:

планируемая дата передачи квартир — 31.03.2028,
а первоначально установленная дата была 30.06.2028.

То есть на сегодняшний момент я бы ориентировался именно на 31 марта 2028 года как заявленный срок передачи, а не на рекламные формулировки.

Ещё один важный показатель: продажи

На момент этой декларации уже заключено:

• 535 ДДУ по квартирам;

• 40 договоров по нежилым помещениям;

• 27 договоров по машино-местам.

То есть по количеству квартир продано примерно 55% квартир.

Это уже не проект, где застройщик только вышел на рынок.

Мой вывод по самому проекту

Если убрать рекламу, то «Бунинская набережная» выглядит как достаточно крупный, плотный московский новострой с сильной природной составляющей и нормальной проектной документацией, но с типичными для массового проекта компромиссами.

Плюсы

• Москва, Новая Москва;

• собственная земля;

• эскроу;

• положительная экспертиза;

• большой благоустроенный двор;

• озеленение;

• 4 детские и 1 спортивная площадка;

• 12 лифтов;

• широкий выбор площадей;

• уже продано больше половины квартир.

Минусы

• 975 квартир — дом далеко не камерный;

• всего 262 подземных машино-места на 975 квартир;

• всего 31 гостевое место;

• за пределами участка гостевых мест в проекте не предусмотрено;

• нет велосипедных дорожек;

• почти все квартиры имеют потолки только 2,66 м;

• очень много небольших квартир;

• проект довольно существенно корректировался в 2025 году;

• район ещё развивается, поэтому окончательный вид окружения сегодня оценить сложнее;

• передача квартир только в I квартале 2028 года.

И самое главное: качество конкретной квартиры здесь может сильно отличаться от качества ЖК в целом. В доме 975 квартир, шесть секций и очень разная площадь. Поэтому я бы не отвечал на вопрос «хорошая ли Бунинская набережная?».