gedeon.gedeonych

По нашим расчётам, когда доля предложений коммерческой недвижимости с НДС превысит 20%, структура цен на рынке начнёт меняться: они станут дифференцироваться — с НДС и без НДС. Это, в свою очередь, будет влиять на цену продажи, хотя и не на 100%.

НЕ ПЛАТИТЬ НДС С ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В 2026-2027 ГОДАХ. ЧТО БУДЕТ ПРЕДПРИНИМАТЬ БИЗНЕС?

У налогоплательщиков останутся следующие механизмы, позволяющие проводить сделки без начисления НДС при продаже коммерческой недвижимости.

1. Передача объектов в качестве вклада в уставный капитал юридического лица с последующей продажей 100-процентной доли в этом обществе. Согласно налоговому законодательству, операции по отчуждению долей в уставном капитале не подлежат обложению НДС.

Данный метод - не универсален. Многие покупатели отказываются от приобретения доли в обществе из-за юридических и финансовых рисков. Также высок риск оспаривания подобных сделок налоговыми органами, которые заподозрят сделки по внесению недвижимости в уставный капитал притворными (мнимыми), то есть совершёнными с единственной целью — получения необоснованной налоговой выгоды. Такие иски со стороны ФНС в последнее время становятся всё более частыми.

2. Использование налоговой оговорки, согласно которой обязанность по уплате НДС возникает «начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был превышен лимит выручки» (статья 145 НК РФ). Например, если в мае 2026 года налогоплательщик продаёт объект недвижимости и тем самым превышает порог в 20 млн рублей годовой выручки, то НДС начисляется только с июня. При этом доход от майской продажи НДС не облагается. Это создаёт временную, но существенную лазейку.

Что будет делать бизнес? Вероятно, те кто использовал ООО как «склад» для хранения недвижимости, начнут структурировать свои активы так, чтобы арендные поступления по каждому отдельному субъекту (ИП или ООО) оставались ниже порога в 20 млн рублей в год. Это позволит в любой момент продать объект, превысить лимит и выйти из УСН уже после совершения сделки — без начисления НДС к уплате со стоимости.

Также среди возможных стратегий адаптации — дробление крупных объектов коммерческой недвижимости на отдельные помещения рыночной стоимостью до 20 млн рублей каждое. Такой подход позволит комбинировать описанные выше механизмы ухода от уплаты НДС: использовать лимит УСН, проводить сделки через продажу долей в ООО и избегать прямой реализации с НДС.

3. Использование АУСН (автоматизированная упрощённая система налогообложения) с выручкой до 60 млн. рублей в год без НДС.

Эта схема наиболее часто будет использоваться налогоплательщиками в 2026-2027 годах для продажи недвижимого имущества без налога на добавленную стоимость предпринимателями и юридическими лицами. АУСН имеет много ограничений: по выручке (не более 60 млн. рублей, количеству персонала (не более 5 работников), количеству основных средств (не более 150 млн. рублей), видам деятельности и других, поэтому применять этот экспериментальный режим нужно осмотрительно.

Этот налоговый эксперимент будет завершён к 2028 году, но в ближайшие 2 года вполне доступен и послужит для налоговой оптимизации сделок с недвижимостью.

РЫНОК НАУЧИТСЯ «РАСПОЗНАВАТЬ» НДС В ЦЕНЕ НЕДВИЖИМОСТИ, РЕКОМЕНДУЕМАЯ СТРАТЕГИЯ «ЖДАТЬ»

В ближайшие годы будет формироваться новый рынок коммерческой недвижимости, который постепенно «научится» различать и соотносить цены с НДС и без него.

Однако объекты торговой недвижимости настолько неоднородны и индивидуальны, что полная ценовая эластичность между вариантами «с НДС» и «без НДС» вряд ли сформируется.

Иными словами, если розничный объект обладает высокой ценностью — благодаря удачному расположению, конструктивным особенностям, трафику или другим уникальным параметрам, — то покупатель будет готов заплатить за возможность приобрести его без НДС, например, в составе 100-процентной доли в ООО.

В таких случаях экономия на НДС может превратиться в чистую выгоду для продавца — в диапазоне от 3 до 10 процентов.

Какую стратегию в ближайшее время выберут продавцы? Многие предпочтут подождать с продажей ликвидных объектов недвижимости по следующим соображениям:

- «охладить» субъекта (ООО или ИП), которому принадлежит недвижимость, чтобы выручка ушла ниже порога, после которого можно не платить НДС, а недвижимость продавать позже без начисления налога;

- дождаться периода высокого рынка после существенного снижения цены на капитал (понижение ключевой ставки ЦБ, увеличение доступности и дешевизны капитала);

- подождать, пока рынок недвижимости начнёт «ценить» НДС в составе стоимости объекта, если его продажа без налога невозможна.

Раньше схема взыскания была простой и справедливой: сначала приставы взыскивали всю сумму основного долга в пользу взыскателя, и только потом, если оставались деньги, — исполнительский сбор в бюджет.

Теперь для большинства видов долгов заработает иной принцип. 12% будут удерживаться сразу и автоматически из любой взысканной с должника суммы. Проще говоря, если приставы нашли и изъяли у должника 100 000 рублей, то взыскатель получит на руки только 88 000. Оставшиеся 12 000 рублей сразу уйдут в качестве сбора в государственную казну.

Новый порядок не коснется социально значимых категорий долгов. Полную сумму, без вычета 12%, будут по-прежнему получать:

• взыскатели алиментов;

• те, кому возмещают вред здоровью или в связи с потерей кормильца;

• жертвы преступлений, получающие компенсацию ущерба;

• лица, взыскивающие моральный вред.

В пояснительной записке к закону чиновники приводят три основных аргумента:

• Стимул для должников

Увеличенный и безвозвратно взыскиваемый сбор должен сильнее мотивировать неплательщиков погасить долг добровольно и быстро.

• Эффективность ФССП

Закон ускорит пополнение бюджета и повысит собираемость платежей.

• Борьба с «вечными» должниками

Сейчас у многих формируются новые долги, и старый сбор, который взыскивается последним, становится призрачным. Новый порядок гарантирует его частичное взыскание.

Новый законопроект будет дорабатываться к 2 и 3 чтениям.

Читайте все новости законов и права