KKRYLOV

Первый укол в своё иллюзионистское кресло председателя. У нас была своя котельная. Здорово. Независимость от городских сетей. Отключение тепла по нашему желанию. Но на этапе сдачи застройщик тихо затесался в праве владения котельной. И говорит жильцам - это моя котельная. Тариф горячей воды и отопления будет тот который я объявлю.

Нет газа в квартирах. Не на чем готовить. Дом остывает. Никто кроме меня не хочет идти судиться с грозной девелоперской машиной. У всех семьи дети и ипотеки. Людям банально нет куда съезжать. Идём судиться. 2 года изнуряющего суда. Судьям не охота слушать жильцов. Только в независимой судебной строительно-технической экспертизе прямо указали на технологическое общедолевое имущество котельной. Помню представитель застройщика прямо в коридоре суёт свои визитки экспертам - созвонимся, решим как люди. Эксперты визитки не взяли. Низкий им поклон.

В 2023 году я выиграл эту войну. Ушёл с поста председателя. Но на подкорке всё выжжено.

Друзья решили купить квартиру в соседнем комплексе. Там котельная в частных руках застройщика. И я говорю - дом заселён на 1/3. Сейчас приходят смешные платёжки, для привлечения. Когда заселят полностью дома. Полетят в космос. Послушали. Покивали. И купили. Через год коммуналку подняли в 2 раза. Классика. Задним числом авторитетность предупреждения.

В общем теперь меня при выборе новостройки вообще не волнует вид из окна. Первое - тепловой контур. Центральное отопление. Крышная котельная. Пристройка или поквартирные котлы. И если своя котельная. Мне нужна бумага права собственности на котельную. До того как положить аванс. Застройку ищу по кадастровому на публичной карте НСПД. Смотрю выписку ЕГРН на весь дом. А не на "двушку". Изучаю историю управления по ГИС ЖКХ. Если данные управляйки не совпадают с реестром. То только ЕГРН.

На вторичке еще все жестче. с марта 2023 года, закрыты пдн собственников в выписках. Если продавец начинает юлить, не хочет показать данные или получить на себя новую выписку через Госуслуги - покажем кухню сразу и на этом все. Еще капремонт. Статья 158 Жилищного кодекса, ч.3, долги по капремонту связаны с помещением. И переходят новому владельцу (в отличии от долгов за свет воду и тд). Значит только справка из фонда и квитки за прошлый год за последние 12 мес. Я не в восторге от скидок "аванс и нал сегодня за срочность". А в напряге. А вдруг за 3 года продавца объявят банкротом. То оспорят продажу по сниженной стоимости. Отберут квартиру. С вашим новым ламинатом на полу.

2 акт. дом, пахнущий кошаками и подвох сухого августа

Но квартиру это полумера. Придет время, захочется на землю. Оказалось улица в ЕГРН выписку вообще не влезает.

Я понял это, когда покупал под снос старый кирпичный дом сорокалетнего возраста в Твери. Крепко пахло кошаками внутри. Хороший район. Хорошая инфраструктура рядом. Хороший участок. Несколько собственников включая человека с инвалидностью. Сбил цену. Чувствовал себя сумасшедшим стратегом)

Потом на участок заявился экскаватор.

Под старым фундаментом нашлись почти 2м плотного чернозема с илом и водой. Нужно было вывезти и заменить его. Сотнями кубов речного песка. Чтобы сделать нормальный дом. Запах кошек с парой недель исчез со сносом стен. Но высокий УГВ со мной надолго.

С тех пор я на всегда недоверчив к сухой траве под ногами в августе.

Райская поляна в любом заболоченном уголке в августе. Смотреть землю нужно весной. Карты мало. Нужен вид стоячей воды в придорожной канаве. Камыш там густой. Столбы мокрые внизу у соседнего забора. Обязательно знакомлюсь с соседями. Спрашиваю про септик и УГВ в подвале. Сверху может быть сухо, а в подвале полуметровый бассейн в апреле.

В документах сразу ищу слои НСПД. Смотрю ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Очень редко интересные зоны (подтопленные-затопленные) находятся в явном виде. Они в небольшом неприметном разделе "Иные ЗОУИТ". Если не знаешь куда нажимать - пролистываешь как люди, которые ищут пакет молока среди носков в гипермаркете.

3 акт. невидимые ловушки. от ЛЭП до розы ветров.

В общем чем больше смотрел участки. Себе и друзьям. Тем больше прибавляется список невидимых мин.

Электрические линии. Немеряно мифов размножают в чатах по охранным зонам эл.линий. Строго по постановлению Правительства №160 от. Ширину зон четко устанавливают. 15 метров в каждую сторону от крайних проводов - на 35кВ. На 110кВ - 20м и т.д. C осени 2023 г. формально можно вести стройку внутри охранной зоны (при условии соблюдения горизонтальных отступов - 2 м для линий до 20 кВ и 4 м для 35-110кВ; обеспечение проезда ремонтных бригад). Но не получится поставить жилой дом под проводами самой линии (если напряжение более 1 кВ). Так что мало того, что зона там есть и на карте, нужно ещё, как втыкать пятно в участок и думать - влезит или просто кусок земли под домик для насоса.

Назначение и ПЗЗ. Выписка. Гордо: ИЖС. А идёшь в ПЗУИ (Правила землепользования и застройки) на сайте местных властей. И вот согласно актуальному генплану там всё - рекреационная зона/сельхозугодья и т.д. А железный забор и табличка «Частная собственность» это не поменяет. Если ФГИС ТП «не работает» - выкапывай территориальное планирование (доки) из муницип. ГИС ОГД.

Склоны/рельеф. В объявлении любая горка скромно обзывается «небольшой склон». В реале, до 3 град. - практически ровное поле. От 3 до 8 град. - можно что-то строить. Но съешьте весь сэкономленный при покупке бюджет на фундаменте, подпорных стенках, водоотведении. Свыше 8-10 град. - здравствуй сложный цоколь/террасы. И важно - куда склоны направлены? Склоны со стороны дороги к вашему крыльцу - значит весной вам во двор Вся талая субстанция будет течь со всей улицы.

Роза ветров/промзоны. У нас (Тверь) заводы прямо в городе. Пивзавод, мелькомбинат. На мелькомбинате такой запах корма для кур, что ты можешь ориентироваться по нему, вместо GPS "если пахнет - направо поворачивай". В Волге в черте города тоже есть сбросы. Раз в жаркий день искупался. Потом дома отмывался дегтярным мылом, как будто в масле машинном плавал. Поэтому на карту всегда накладываю розу ветров. И тут - может, вы даже не заметите, что пром.объект в 2км от вас, но подветренная сторона. А может быть завод в 1км от вас, но наветренная сторона. И будет филиал газовой камеры.

Сюда же СЗЗ. C 1 янв 2026 г. отменены ориентировочные СЗЗ. Теперь только те, которые в ЕГРН есть. Но сам завод то не исчез. ФГИС УТКО (полигоны отходов). Шум от ЖД ночью. Действенная пешая доступность до школы по новому СП 42.13330.2026 (до 500-800 м. пешком, без пересечения скоростных магистралей - норма).

4 эпизод: Когда 15 вкладок перерастают в код

Поймал себя на том, что на хороший визуальный анализ какого-нибудь кусочка нужно вечером сидеть целый вечер.

10 открытых вкладок, где выписка из ЕГРН, слои НСПД, сайт Росгидромет, карта ФГИС УТКО, спутниковый рельеф, ПЗЗ районной администрации, сайт школы в городе со списком закрепленных домов, СанПиН на шум и т.д. - если подряд 5 или 7 вариантов проверяешь - глаза замыливаются.

Да и устаешь. И можно запросто пропустить нужную вкладку - где был какой-нибудь подтоп или охранная зона кабеля связи.

Как инженер потерпел и не выдержал, решил автоматизировать всю эту скукоту. И получился НедвижСкан сервис, который из кучки информации собирает отчет с техническим аудитом для участка или дома (по кадастровому номеру или адресу), как цельную структурированную картинку.

Автоматически парсит:

подтопленные зоны, ЛЭП и газопроводы, и их охранные зоны, из НСПД;

зонирование и вид разрешенного использования из Правил З.п. (ПЗЗ);

уклоны, перепады высот по цифровой модели рельефа;

розы ветров, соседние пром. выбросы источников;

расчет шума от автодорог и ж/д веток (сопоставление с допустимым днем/ночью по СанПиНам);

реальная пешеходная доступность школ, дет. садов, остановок, поликлиники;

В финале отчета резюмируется тех. выводы: где есть критические риски (куда не давать задаток), где просто технические нюансы - как рычаг торгов.

Например, как готовый отчет выглядит аудит по какому-то конкретному тверскому участку.

готовый пример отчета НедвижСкан

5 эпизод: Борьба с госсерверами

Само написание сервиса - тоже был отдельный фейерверк, когда всякие геоинформационные системы государства периодически пытались уложить нервную систему в прах.

Во-1х, НСПД очень не любит точечные запросы. Т.е. если попытаешься зайти и получить наложение слоев по координатам точки - постоянно ошибка 403 BlockedIP. Даже с белых айпишников российских датацентров ростелекома прилетала блокировка. Если параллельно 3-и запроса сделать - сразу соединения просто висли.

Пришлось переделывать весь принцип взаимодействия. Сначала получать карточку объекта. Затем по карточке извлекать точный векторный контур (полигон) участка. И уже потом по-очереди стараться получить аккуратно пересечение наружных зон с этим полигоном.

Во-вторых, были засады со стандартной адресной подсказкой. На одном из тестовых адресов в частном секторе геокодер радостно впихнул маркер в 80м направо. Именно на асфальт проезжей части. С запросом о кадастровом номере на эту точку. Чуть не вошел феерический статус в отчете "Объект проверки: дорога общего пользования". Теперь алгоритм строго игнорирует что-то приближенное по текстовому адресу, если в запросе есть кадастровый номер. И тупо рисует контур по координатам в росреестре.

А вот мой самый фаворит баг года постройки здания. В официальном карточке объекта было сотни домов с пустым полем year_built. Как будто просто в бд нет никакой инфы. Вплоть до глубокого анализа JSON ответа я наткнулся на соседнее поле year_commisioning. Да-да. Всего одна s. Ошибка в опечатки в слове commissioning в ведомственном тех задании зашили релиз бд. И до тех пор пока ты сам не будешь в коде то же грамматическую ошибку допускать. Ты будешь в тайне от года ввода в эксплуатацию дома.

Сервис экономит мне и всем кто им пользуется десятки часов нудной рутины. И тут же подсвечивает то что продавцы и риелторы стараются не озвучивать.

Но я честно всегда предупреждаю. Алгоритм снимает первый слой. И выявляет 90% скрытых мин. Но ничего не отменяет выезда. За вас комп не понюхает воздух на мелькомбинат. И не полезет в резиновых сапогах в весеннюю канаву. В апреле я все таки не доверяю забор соседа программе.