Завещание или дарственная?⁠⁠

Уважаемые юристы, нужна консультация!
Что оформить, завещание или дарственную?
Маман меня озадачила. Как и многие на восьмом десятке, собралась… (она уже давно собирается))) но дай Б. еще поживет) Вводные: Маман уже давно вдова. Детей было двое. Сестры нет уже больше десяти лет. Осталась я, да сын сестры (+у него есть дети). Ну еще у нее 2 сестры. У мамы квартира + участок земли (участок в долях со мной). Желает мама, чтоб все, нажитое непосильным трудом, досталось мне. И терзает она меня расспросами: оформить завещание или дарение. И меня бы устроило завещание, но… ее доводы против: 1.) Мало ли кто позарится еще. 2.) Для продажи имущества придется ждать 6 месяцев. 3.) придется платить налог с продажи (или ждать 3 года, «а у тебя ипотека»)
Мои доводы против дарственной: 1.) Живи ка ты бабушка в своей квартире и чтоб даже когда тебя совсем деменция накроет ты мне кровину не сворачивала (а с ее характером хз чего ждать). 2.) я хоть и законопослушный гражданин своей страны, но в жизни всякое случается и мало ли что… чтоб бабка без жилья осталась или пришлось съезжаться на старости лет (а мне самой пятый десяток, жить с мамой… я не найду столько нервов). Я вроде без явных признаков паранойи, но даже в банке опасаюсь деньги держать (есть у меня в городе полная тезка, не самая благополучная дама, а приставы сами знаете как работают…). Услышала тут маман про дарение с обременением («дожитием»). Я про такое и не знала, так может у кого есть инфа, что в таком случае по нюансам? Налоги, право собственности, сроки как потом какие, ограничения? Да и вообще, может кто что посоветует из опыта.
Я отлично понимаю, что всего не учесть и в жизни всяко может произойти (вон сколько тут всяких историй), но хотелось бы не нажиться, а обезопасить и себя и маму, с минимальными финансовыми потерями)))