Вопрос к москвичам
Например, аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» связывают рост рисков [стать гетто] для района с повышенным спросом на комнаты в старом жилом фонде Новой Москвы. По оценкам компании, подобная недвижимость востребована у «опустившихся москвичей»: алкоголиков, наркоманов, лудоманов и других социально уязвимых категорий граждан.
***
Застройщики делают ставку на квартиры-студии минимальной площади, — именно они являются основным квартирным сегментом в планировке новостроек. Аналитики же склонны считать, что избыток квартир-клетушек способен сформировать в районе таких новостроек специфическую неблагополучную атмосферу.
***
Не дать статусу района подняться, а то и вовсе "уронить" его способна плохая транспортная доступность и изолированность, отделенность от "соседей" промзонами, автотрассами, крупными лесными массивами... Еще один момент — отсутствие точек притяжения (театров, концертных залов, культурных центров, в крайнем случае сойдет и торговый центр с кинозалом и фудкортом).
***
Геттоизация преимущественно связана с высокой плотностью проживания в рамках определенной локации мигрантов и представителей социально неблагополучных слоев населения... Во-первых, мигранты зачастую проживают недалеко от места работы — в районах, где есть вещевые и продовольственные рынки... Во-вторых, если в некой локации уже сложилось землячество, где проживает какое-то количество людей из той или иной бывшей республики СССР, то в силу ментальной и культурной общности вновь прибывшие стараются селиться там же.
***
в список наиболее подверженных геттоизации районов в «ИНКОМ» включают Карачарово, Текстильщики, Капотню, Люблино, Старое Марьино, Бирюлево, Гольяново и Метрогородок.
***
в перечисленных выше районах Москвы не только самые дешевые квартиры в городе (минимумы зафиксированы в Бирюлеве, Вешняках, Выхине, Некрасовке — 120-135 тысяч рублей за метр), но и выше доля арендного жилья. «Из-за большого количества приезжих коренные жители предпочитают другие районы города, сдавая свою недвижимость, — говорит эксперт. — Кроме того, на востоке и юго-востоке Москвы много малогабаритного жилья».
***
Гетто по национальному признаку уже сформировались в районах Люблино, Котельники, Выхино. В зоне риска находятся Печатники, Братеево. При этом гетто по признаку социального неблагополучия мы не наблюдаем.
***
Когда около 60 процентов квартир покупается в ипотеку, а платежи по кредиту составляют около половины дохода, это означает, что у жителей таких кварталов при формально высоких доходах остается немного денег на потребление. Они меньше могут инвестировать в образование и в культурное развитие.
***
У подобных районов наблюдается «кризис досуга» — свободное время просто негде проводить, зато в избытке алкомаркеты. Свойственный таким районам тренд — магазины с разливным алкоголем на первых этажах жилых помещений, порой таких точек настолько много, что они могут располагаться даже в одном доме.
***
На протяжении пяти лет реальные доходы населения падают, цены растут, многие люди теряют работу или вынуждены идти на низкооплачиваемые должности — снижается их общая покупательная способность, и ретейлеры более высокого сегмента вынуждены сокращать сети, а на их месте, разумеется, открываются ретейлеры более низкого уровня... Например, по Москве пошла волна открытия магазинов “Смешные цены” и иже с ними: такие магазины можно встретить на престижных “Алексеевской”, “Ул. 1905 года”, “Фили”. Те же “Пятерочки” и “Магниты” уже давно осваивают центр Москвы и открывают свои магазины в тех районах, где раньше их появление сложно было себе представить
***
Есть другие категории арендаторов, выступающие своеобразными маркерами уровня благосостояния населения: наряду с уже упомянутыми алкомаркетами и магазинами разливных напитков это офисы микрофинансовых организаций (МФО) и ломбарды.
«У станции Люберцы-1 я насчитал около 15 ломбардов, комиссионных магазинов и займов только в шаговой доступности, при этом свободные помещения там появляются крайне редко, следовательно, эти операторы востребованы в данной локации местными жителями, — приводит пример Белых. — Показателем неблагополучности района можно считать обилие палаток с шаурмой, наличие таких арендаторов как “Все по 350” (одежда), “Ивановский/Белорусский трикотаж”».
***
Впрочем, как уверены большинство опрошенных «Лентой» экспертов, о появлении в Москве замкнутых неблагополучных анклавов речь все же не идет. Во-первых, действительно изолированных территорий на столичной карте не так много. Во-вторых, потихоньку беднеют все — или, по крайней мере, многие. Так что появление рядом с домом очередного ломбарда еще не означает неминуемого превращения локации в трущобу. В-третьих, риск образования трущобных кварталов сводит почти к нулю сам уровень цен на недвижимость в столице.
«Цены на жилье в Москве таковы, что его приобретают платежеспособные граждане. Даже студию за четыре миллиона рублей могут себе позволить лишь те, кто смог накопить на ипотеку около 800 тысяч, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Соответственно, новостройки, даже если в них высокий процент студий и “однушек”, заселяются в любом случае в основном платежеспособными гражданами.
