Сделки с недвижимостью. Аккредитив
Исходя из собственной юридической практики считаю, что одной из оптимальных и достаточно безопасных форм расчётов является расчёт через покрытый безотзывный банковский аккредитив.
Банковский аккредитив – это безналичная форма расчётов между сторонами сделки, суть которой такова: банк гарантирует получение продавцом денег по сделке, если тот выполнит определенные условия.
Данная форма расчётов уверенно набирает популярность. Ещё несколько лет назад аккредитив был редкостью, да и в банках далеко не все специалисты могли проконсультировать по его нюансам. На сегодняшний день аккредитив уверенно конкурирует с привычной многим ячейкой.
Как же происходит расчёт через аккредитив?
1. Перед подписанием договора купли-продажи стороны должны согласовать условия раскрытия аккредитива – условия, при выполнении которых продавец получит деньги по сделке. Обычно, условием раскрытия аккредитива является предоставление продавцом выписки из ЕГРН на проданный объект недвижимости, где в качестве правообладателя уже будет указан покупатель. В некоторых случаях дополнительно указывается ещё и акт приёма-передачи объекта недвижимости.
2. Продавец предоставляет покупателю банковские реквизиты для зачисления денег по сделке.
3. В конкретном банке покупатель, обычно в присутствии продавца, оформляет заявление на открытие аккредитива на определённый срок с указанием заранее согласованных условий его раскрытия, вносит деньги на аккредитивный счёт, оплачивает комиссию банка за открытие аккредитива (примерно 2 тыс. руб.).
4. После оформления аккредитива стороны включают в договор купли-продажи недвижимого имущества условия аккредитива, подписывают его и подают документы на регистрацию перехода права собственности.
5. После получения необходимых документов о регистрации перехода права собственности, продавец самостоятельно, без участия покупателя, предоставляет в банк необходимые для раскрытия аккредитива документы и оплачивает комиссию банка за раскрытие аккредитива (примерно 2 тыс. руб.). Банк проводит формальную проверку и, если всё в порядке, перечисляет деньги на счет продавца.
На первый взгляд – всё просто и понятно. Однако, имеются нюансы.
• Аккредитив открывается на определенный срок, обычно, от 30 дней. Это означает, что в случае успешной сделки продавец должен обратиться в банк для раскрытия аккредитива в течении срока, на который открыт аккредитив. По истечении этого срока все деньги автоматически возвращаются покупателю. Таким образом, при согласовании сторонами срока аккредитива, необходимо учитывать возможные задержки по регистрации сделки.
• Если при открытии аккредитива были допущены какие-либо ошибки (даже самые незначительные) в описании документов, необходимых для раскрытия аккредитива, с раскрытием аккредитива возникнут проблемы. Решить их можно только путем совместного внесения сторонами сделки изменений в условия аккредитива.
• После раскрытия аккредитива банк не выдаёт покупателю никаких документов, подтверждающих перечисление денег с аккредитивного счета на счет продавца. Эти документы могут потребоваться покупателю для подтверждения затрат по сделке (например, для налоговой). Конечно, можно договориться с продавцом и получить от него соответствующие документы. Но, что делать, если договориться не получается? Этот вопрос до настоящего времени чётко не отрегулирован и решается в индивидуальном порядке через официальное обращение в банк.
Таким образом, аккредитивная форма расчётов достаточно проста, прозрачна и надёжна, но не идеальна;-).
Продолжение следует…