Продаю долю в квартире. Читаю черновик договора купли-продажи, написано средства будут переведены посредством аккредитива (в моём случае - у Сбера). Погуглил, что это такое, вопросы все равно остались. Кто мжет объяснить простыми словами, как это работает: после подписания ДКП в МФЦ идёте в банк и получаете деньги на счёт? Сколько времени всё это занимает?
Российский союз участников рынка недвижимости предложил запретить покупку жилья на вторичном рынке за наличные.
Кто такие "Союз рынка недвижимости" вопрос вторичен, смущает, что туда входят некоторые члены, которые берут комиссию как с покупателя так и с продавца, но сама по себе инициатива красивая.
Кроме того, если посмотреть на рынок, то банки давно держат тарифы на банковские ячейки выше, чем на аккредитивы, то есть плавно подводят покупателей и продавцов к тому, что "лучше безналичные сделки, чем наличные"
Но, как обычно бывает, есть нюанс, и этот нюанс знает КАЖДЫЙ профессиональный участник рынка недвижимости - на текущий момент корректный безналичный перевод денег по сделкам в рамках цепочки не реализован, и пока его не сделают от ячеек не уйти.
Так что хайп " наше все", тем более что рынок недвижимости сейчас не очень то и динамичный.
Что реализовано сейчас, лучше рассказать на примере:
Есть участники сделки А,Б,С.
А покупает квартиру у Б,
Б докладывает свои деньги и покупает квартиру у С.
В Сбербанке реализован следующий механизм ( расскажу через аккредитив, но схема СБП также кривая):
А кладет деньги на аккредитив,
Б кладет остаток на другой аккредитив.
После регистрации сделки деньги от А уходят на счет С с назначением платежа "Оплата по квартире С за квартиру Б",
от Б деньги уходят с назначением платежа "За квартиру С".
Таким образом если смотреть платежки, получим что деньги С получил от А и от Б, а должен был все получить от Б, а Б вообще деньги от А не получил.
То есть подтверждение получения денег за квартиру от А к Б нет и от Б к С в общем то тоже.
Для чистоты сделки и подтверждения получения денежных средств, надо продавцу Б писать расписку покупателю А, а продавцу С - писать расписку в получении денег от покупателя Б ( да, да, можно сказать - что А.Б.С хотят и купить и продать, но это до первой спорной ситуации)
Как должно быть: Б получает деньги от А, затем С получает деньги от Б, и в первом и во втором случае стоит корректное назначение платежа, в этом случае платежка является подтверждением получения денег за квартиру и расписки не требуются.
В общем, безналичная схема в цепочке сделок откровенно кривая, связанная с тем, что аккредитив не позволяет пополнять счет после его первичного пополнения.
По идее эту проблему можно решить через Эскроу Счета, их можно пополнять, но не все банки имеют право работать с ними, и не все "Маринки" в банках имеющих право работать с эскроу счетами умеют работать с ними.
Эти и многие другие моменты я разбираю на своем канале
"Финансы и кредит для чайников и не только"
https://t.me/fincredforyou
В своём предыдущем посте я описал две основные проблемы аккредитива:
Аккредитив обычно является срочным, т.е. открывается на некоторый срок. Если до окончания этого срока не наступят события, раскрывающие аккредитив в пользу продавца, деньги вернутся покупателю.
Условия раскрытия аккредитива в пользу продавца определяются сторонами сделки. И эти условия могут быть невыгодны для продавца.
Один из вариантов - установить как можно больший срок аккредитива, чтобы этот срок закончился заведомо после завершения сделки. К примеру, если сделка занимает 1-2 дня, установить срок аккредитива равным 1 неделе. Если сделка занимает 1 неделю, установить срок аккредитива равным 1 месяцу.
Однако такой способ всё равно нельзя считать безопасным, потому что всегда есть вероятность форс-мажорных обстоятельств, при которых сделка завершится уже после окончания срока аккредитива. К тому же, агент-посредник может брать за открытие аккредитива тем большую сумму, чем больше срок аккредитива.
Чтобы решить проблему срока раз и навсегда, можно было бы использовать вариант бессрочного аккредитива. Я не встречал на рынке предложений подобного рода, но реализовать бессрочный аккредитив можно было бы следующим образом:
Открывается аккредитив сроком на 1 неделю за N рублей.
В договоре аккредитива прописывается, что по окончании срока аккредитива договор автоматически продляется ещё на 1 неделю, при этом сумма в N рублей списывается со счёта аккредитива.
Автопродление действует до тех пор, пока оно не "сожрёт" все средства на счёте аккредитива.
Такой способ гарантировал бы, что, во-первых, ни одна из сторон не затягивала бы с завершением сделки (иначе одна из сторон получит меньше денег, чем было положено изначально на счёт аккредитива), а во-вторых, продавец был бы защищён от проблемы обычных срочных аккредитивов, когда сделка не укладывается в срок аккредитива.
Допустим, что проблему срока мы решили. Но в этом случае встаёт проблема раскрытия аккредитива в пользу покупателя. Другими словами, чем больше срок аккредитива (тем более, если он бессрочный), тем тщательнее в договоре аккредитива необходимо продумать условия, при которых покупатель сможет забрать свои деньги досрочно.
В договоре аккредитива надо прописать два основных условия: при каких событиях деньги переводятся на счёт продавца, а при каких - возвращаются покупателю.
Важно! В договорах аккредитива обычно прописывается пункт, что агент-посредник НЕ НЕСЁТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ за проверку предоставляемых сторонами сделки документов для раскрытия аккредитивов.
Что это означает? К примеру, сделка по покупке квартиры. Условие раскрытия в пользу продавца: необходимо предоставить выписку из ЕГРН о том, что перешёл переход права собственности.
Может ли продавец подделать эту выписку? Безусловно! На электронных выписках не ставится никакая печать. Если агенту-посреднику предоставить поддельную выписку, он не обязан проверять, что переход права собственности произошёл в реальности. И если он переведёт продавцу сумму со счёта аккредитива, то всё будет в рамках договорённостей.
Какой можно сделать отсюда вывод? Необходимо минимизировать вероятность того, что будут предоставлены поддельные документы.
Я вижу это так: если есть возможность нотариально заверить документы, то это надо прописать в договоре аккредитива. Т.е. чтобы продавец или покупатель предоставляли нотариально заверенные документы.
На примере той же сделки с недвижимостью можно прописать следующие условия раскрытия аккредитива:
В пользу продавца: продавец предоставляет нотариально заверенную выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
В пользу покупателя: покупатель предоставляет нотариально заверенный отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности.
А что делать, если нотариус не заверит документы? К примеру, какой-нибудь акт-приёма передачи, выписку со счёта и т.п.
Готового решения у меня нет, но есть основные мысли:
Не прописывать в условиях раскрытия зависимость от другой стороны: никаких требований присутствия второй стороны (она может не захотеть прийти) или подписи второй стороны (она может не захотеть расписаться).
Прописывать в условиях раскрытия только те документы, получить которые не составит проблем и которые сложно подделать.
Для себя считаю максимально безопасным способом проводить сделки через нотариуса (если наличка) или через нотариуса с депозитом (если через безнал), но с депозитом нотариусов гораздо меньше. Почему нотариус? Он хотя бы проверяет документы, которые заверяет. К тому же, проще найти одного нотариуса, которому доверяешь, чем найти агента-посредника в громадной организации, такой как банк.
Безусловно, в договоре можно (и нужно) прописать пункт, что в случае отстуствия оплаты товара по истечении, скажем, 10 календарных дней договор купли-продажи автоматически считается расторгнутым и покупатель обязан вернуть товар продавцу.
Однако решитесь ли вы судиться с другой стороной, чтобы получить своё законное обратно? Ведь суды могуть затягиваться, товары могут портиться при возврате, а деньги могут исчезать в карманах родственников/знакомых. Лучше всё продумать заранее, чем понадеяться на авось и расхлёбывать потом.
Для ЛЛ: продавец на законных основаниях может остаться и без машины, и без денег.
=========================
Немного теории.
Когда встречаются продавец и покупатель для продажи чего-либо (недвижимости, автомобиля, ненужной вещи), взаимное недоверие обоснованно. Продавец боится отдать товар и не получить после этого деньги за него, поэтому он хочет деньги вперёд. Покупатель боится отдать деньги и не получить товар, поэтому он хочет товар вперёд. Как быть и что делать в этом случае?
Ничего лучше, чем прибегнуть к третьей стороне (агенту-посреднику), человечество не придумало. Обе стороны сделки должны доверять этой третьей стороне (агенту). Покупатель отдаёт агенту деньги до начала сделки, продавец забирает деньги у агента после успешной сделки.
Почему бы просто не отдать деньги и не забрать товар у продавца?
В случае простых сделок с мелкими предметами такой вариант подходит. Но в случае крупных сделок всегда заключается договор купли-продажи. После этого происходит передача товара по акту приёма-передачи (в случае автомобиля) либо регистрация договора в Росреестре (в случае недвижимости). И только после этого покупатель становится новым владельцем товара.
Другими словами, с момента подписания договора купли-продажи и до момента, когда покупатель становится владельцем товара, нервничать начинают все из-за денег. И третья сторона (агент) позволяет избавиться от этой нервной ситуации. В теории. На практике же всё так же или даже хуже.
Существует несколько вариантов сервиса безопасных рассчётов (СБР): банковская ячейка в случае наличных денег и аккредитив/эскроу/номинальный счёт/депозит нотариуса в случае безналичных денег. Далее рассмотрю только безналичный вариант в формате аккредитива.
Процесс с использованием СБР выглядит следующий образом:
Стороны сделки подписывают договор аккредитива.
2. Открывается номинальный счёт (счёт аккредитива) у агента-посредника.
3. Покупатель вносит всю сумму за товар на номинальный счёт. После этого просто так снять деньги со счёта нельзя.
4. Стороны подписывают договор купли-продажи.
5. Происходит процесс передачи владения товаром между сторонами.
6. Продавец и/или покупатель предъявляет агенту документы, подтверждающие свершение перехода права собственности.
7. Агент перечисляет деньги на счёт продавца (раскрытие аккредитива в пользу продавца).
Выглядит довольно просто и надёжно на первый взгляд, не так ли? Однако стоит помнить о двух моментах, которые прописываются в договоре аккредитива:
Аккредитив обычно является срочным, т.е. открывается на некоторый срок. Если до окончания этого срока не наступят события, раскрывающие аккредитив в пользу продавца, деньги вернутся покупателю.
Условия раскрытия аккредитива в пользу продавца определяются сторонами сделки. И эти условия могут поставить продавца в зависимость от доброй воли покупателя. Если покупатель не захочет, продавец не получит денег. И это будет законно, потому что обе стороны согласились на эти условия, подписав договор аккредитива.
Чувствуете? Мало того, что можно не успеть совершить сделку и деньги отойдут покупателю, а не продавцу (а товар уже передан покупателю), так ещё и покупатель может злоупотребить своим правом и не дать агенту перевести деньги на счёт продавца!
"П-ф-ф, разве такое возможно на практике?" - скажете вы. Возможно, скажу я.
=========================
А теперь к практике.
Изучал я как-то сайт auto.ru и обнаружил, что этот сайт стал предлагать сервис безопасной сделки:
Переходим по ссылке https://auto.ru/promo/safe-deal и начинаем изучать условия безопасной сделки. Владельцы auto.ru придумали использовать эскроу-счёт для сделок с автомобилями. Условия эскроу-счёта здесь: https://yandex.ru/legal/autoru_escrow
А теперь давайте вместе найдём те два важных пункта аккредитива, о которых я писал выше.
Что у нас со сроком аккредитива?
6.4. В случае, если основания для передачи Бенефициару депонированных денежных средств не наступят в течение 10 календарных дней с момента их передачи Эскроу-агенту (зачисления на номинальный счет), Договор эскроу прекращается и Эскроу-агент возвращает Депоненту депонированные денежные средства не позднее одного рабочего дня.
А сроки-то короткие, всего 10 дней. Если что-то пойдёт не так, продавец денег не увидит.
Ладно, а что с условием раскрытия аккредитива в пользу продавца?
6.1. Основанием для передачи депонированных денежных средств Бенефициару является получение Эскроу-агентом от Депонента и от Бенефициара с использованием специальных интерфейсов сервиса auto.ru информации о заключении ими договора купли-продажи транспортного средства.
Бенефициар - продавец. Депонент - покупатель. Вы видите зависимость условий раскрытия аккредитива в пользу продавца? А она есть: "Основанием ... является получение ... от Депонента ... информации (и далее по тексту).
Ну и вишенка на торте:
6.5. Эскроу-агент не обязан осуществлять проверку договора купли-продажи транспортного средства, иных документов по каким-либо признакам для установления оснований для передачи депонированных денежных средств Бенефициару.
Юридические тонкости сложны для понимания, так что давайте изучим описание безопасной сделки на главном сайте.
Для чего я упомянул вишенку на торте, а точнее п. 6.5? А вот для чего:
Т.е. как бы вы и договор поправить сами не можете, и за косяки в договоре владельцы сайта ответственности никакой не несут. Вы сами добровольно подписываете договор купли-продажи.
Но всё же, что там с условиями раскрытия аккредитива в пользу продавца?
Что это тут у нас? Если покупатель не нажмёт на кнопку, продавец не получит деньги? Всё так!
Чувствуете безопасность сделки? И я не чувствую. И нет её.
P.S. Что может пойти не так при такой "безопасной" сделке?
Покупатель не будет торопиться забрать машину, заберёт её через 11 дней после подписания договора в личном кабинете. Согласно п.6.4, деньги и машина останутся у покупателя. Всё законно.
Покупатель будет тянуть с подтверждением сделки в личном кабинете. Согласно п.6.1 и п.6.4, деньги и машина останутся у покупателя. Всё законно.
Покупатель и продавец добросовестные, но сайт/приложение глючит, подтверждение сделки не отправляется. Согласно п.6.1 и п.6.4, деньги и машина останутся у покупателя. Всё законно.
Преамбула. На мое имя в ВТБ на исполнение был передан аккредитив от другого банка
Продолжение.
Что бы получить сопроводительное письмо , мне было предложено сформировать обращение в службу поддержки.
Сегодня, через два дня, пришел ответ на обращение, в котором указано, что Я УЖЕ ПОЛУЧИЛ нужный мне документ. В отделении за 100 км от дома.
Вот так придёшь за вкладом, а ты его уже получил.
Продолжение следует...
Привет всем. Нагорело.
3 года обслуживался в ВТБ. Нареканий не было.
Но... На мое имя был открыт аккредитив в другом банке и предан на исполнение в ВТБ. И началось.
1. Все поступления в ВТБ идут на Мастер счёт. Указывайте Мастер, если Вам надо получить деньги из другого банка. Укажете другой - денег Вам не видать! Без объяснения причин! О этом знают только некоторые сотрудники банка.
2. Аккредитив в этом банке и работа с ним - это информация для избранных. Одно отделение в Московской области и два в Москве. Остальные .....
3. Аккредитив, отданный на исполнение из другого банка (я попался именно на него) - это ХРЕНЬ.
а) Он попадает в то отделение банка ВТБ, где был открыт Мастер счёт ( Вы же помните про Мастер счёт?) Если Вы указали другой счёт - аккредитив Вам завернут без объяснения причин.
б) Он попадает в почту отделения банка. В ПОЧТУ!!! В английской транслитерации!!! К почте имеют доступ 2-3 сотрудника, которые его увидят только если их ткнуть носом.
в) Документов, связанных с раскрытием аккредитива, Вам не дадут! Мы же помним про избранные отделения? Так и там тоже!
Вы не получите сообщение ни в СМС, ни в приложении ВТБ. Вам не дадут информацию на сторону, что на Вас был отдан на исполнение аккредитив и Вы не получите сопроводительное письмо к аккредитиву - у них нет соответствующего бланка.
Я уже целый месяц с ними воюю. Повысилось давление и опять закурил. Денег на разъезды потратил.
Спасибо. что прочитали.
Продавал в Январе квартиру, риелторы это конечно отдельная история, но и сбербанк тоже отмочил.
Продавал за нал, с ипотечниками не хотел связываться - долго и муторно, а нужно было побыстрей. В итоге покупатели нашлись, но захотели сделку через аккредитив. Ну что ж, это более приемлемо, но я выставил условие, чтобы оплачивали услуги банка покупатели, так как это их желание.
Приехали в сбербанк, подписали договор. За аккредитив банк запросил около 6 тыс, покупатели сначала мялись, чтобы мы его пополам оплачивали, потом согласились расплатиться налом сразу. Ну ок, спрашиваю у сотрудницы: сколько возьмут за пересчет и проверку денег? Ответ: 15 процентов. Я еле сдержался, чтобы не выматериться... 15 процентов, за что??? За то что вы положите пачку денег в машинку и нажмете кнопку пересчета? Машинка же сама проверяет банкноты! 5 минут максимум, и 15 процентов!
Ладно, говорю, поехали в МФЦ, там тоже банки есть рядом, на месте разберемся. Пока ждали очереди в мфц, сходил еще в ближайший сбер, и на тот же вопрос мне девушка, которая помогает талончики брать, отвечает, после небольшой консультации с начальством: у нас такой услуги вообще нет, но мы можем предоставить вам в зале машинку, пересчитаете и проверите сами. Замечательно, так мы и сделали.
Вот и как так? В сбере что, каждый офис сам себе ценники придумывает?
Исходя из собственной юридической практики считаю, что одной из оптимальных и достаточно безопасных форм расчётов является расчёт через покрытый безотзывный банковский аккредитив.
Банковский аккредитив – это безналичная форма расчётов между сторонами сделки, суть которой такова: банк гарантирует получение продавцом денег по сделке, если тот выполнит определенные условия.
Данная форма расчётов уверенно набирает популярность. Ещё несколько лет назад аккредитив был редкостью, да и в банках далеко не все специалисты могли проконсультировать по его нюансам. На сегодняшний день аккредитив уверенно конкурирует с привычной многим ячейкой.
Как же происходит расчёт через аккредитив?
1. Перед подписанием договора купли-продажи стороны должны согласовать условия раскрытия аккредитива – условия, при выполнении которых продавец получит деньги по сделке. Обычно, условием раскрытия аккредитива является предоставление продавцом выписки из ЕГРН на проданный объект недвижимости, где в качестве правообладателя уже будет указан покупатель. В некоторых случаях дополнительно указывается ещё и акт приёма-передачи объекта недвижимости.
2. Продавец предоставляет покупателю банковские реквизиты для зачисления денег по сделке.
3. В конкретном банке покупатель, обычно в присутствии продавца, оформляет заявление на открытие аккредитива на определённый срок с указанием заранее согласованных условий его раскрытия, вносит деньги на аккредитивный счёт, оплачивает комиссию банка за открытие аккредитива (примерно 2 тыс. руб.).
4. После оформления аккредитива стороны включают в договор купли-продажи недвижимого имущества условия аккредитива, подписывают его и подают документы на регистрацию перехода права собственности.
5. После получения необходимых документов о регистрации перехода права собственности, продавец самостоятельно, без участия покупателя, предоставляет в банк необходимые для раскрытия аккредитива документы и оплачивает комиссию банка за раскрытие аккредитива (примерно 2 тыс. руб.). Банк проводит формальную проверку и, если всё в порядке, перечисляет деньги на счет продавца.
На первый взгляд – всё просто и понятно. Однако, имеются нюансы.
• Аккредитив открывается на определенный срок, обычно, от 30 дней. Это означает, что в случае успешной сделки продавец должен обратиться в банк для раскрытия аккредитива в течении срока, на который открыт аккредитив. По истечении этого срока все деньги автоматически возвращаются покупателю. Таким образом, при согласовании сторонами срока аккредитива, необходимо учитывать возможные задержки по регистрации сделки.
• Если при открытии аккредитива были допущены какие-либо ошибки (даже самые незначительные) в описании документов, необходимых для раскрытия аккредитива, с раскрытием аккредитива возникнут проблемы. Решить их можно только путем совместного внесения сторонами сделки изменений в условия аккредитива.
• После раскрытия аккредитива банк не выдаёт покупателю никаких документов, подтверждающих перечисление денег с аккредитивного счета на счет продавца. Эти документы могут потребоваться покупателю для подтверждения затрат по сделке (например, для налоговой). Конечно, можно договориться с продавцом и получить от него соответствующие документы. Но, что делать, если договориться не получается? Этот вопрос до настоящего времени чётко не отрегулирован и решается в индивидуальном порядке через официальное обращение в банк.
Таким образом, аккредитивная форма расчётов достаточно проста, прозрачна и надёжна, но не идеальна;-).
Продолжение следует…
