Квартирный вопрос!⁠⁠

Батареи внутри квартиры можно исключить из состава общего имущества, а значит все протечки, заливы, замены и т.д. ложатся на плечи собственников...

Обоснование:

Так как радиаторы отопления обогревают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такую позицию высказали судьи ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 16.10.2008 N А26-2110/2008, в котором признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. (Аналогичный вывод изложен в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 N А05-12711/2008.

Согласно пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества (491 ПП РФ) состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в МКД и это перечень является существенным условием договора управления МКД (пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому собственники помещений в МКД и УК могут в договоре управления разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 N А08-5811/2008-27.

К договору управления был составлен акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование:

1) ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры

2) ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.

Судьи отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Аналогичная позиция изложена в Решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491»

Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил (491 ПП РФ) во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 и пунктом 5 Правил (491 ПП РФ) в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).

С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил (491 ПП РФ) не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.