Как проверить продавца недвижимости, чтобы свести риск потери к минимуму⁠⁠

В прошлом посте "Как получить деньги от государства за отнятую квартиру" многие просили сделать чек-лист по действиям при проверке сделки по купли-продажи объекта недвижимости, начал его делать, но понял, что к нему нужна инструкция, подготовил инструкцию по проверке продавца, получилось немного объемно, поэтому выложу сегодня пункты инструкции по продавцу, а на днях доделаю по остальным пунктам, оформлю в ПДФ файл, выложу.

И еще, важно понимать, что выполнение действий по этой инструкции не исключает оспаривание сделки, но максимально увеличивает шансы на признание добросовестности и осмотрительности, что не даст суду оснований признать договор недействительным, по большей части требований, про "психиатрические основания" расписал в пункте 1.10.

Проверяем продавца, для этого нужно получить копию паспорта.

1.1 Из паспорта узнаем фамилию, имя и отчество, дату рождения, на сайте ФССП, через сервис «Банк данных исполнительных производств» проверяете наличие просуженных долгов, обязательно проверяйте по всем регионам, в которых был зарегистрирован продавец, эту информацию вы получаете из паспорта, если штамп регистрации один, но из него следует, что продавец зарегистрирован там недавно, обязательно спросите, где он был зарегистрирован до этого. В зависимости от размера долга и количества нужно принимать решение, однозначно, все долги должны быть погашены до заключения договора купли-продажи.

1.2 Проверяем на сайтах районных, мировых, арбитражных судов наличие споров с участием данного лица, проверяем по адресам всех известных регистраций продавца. Не все категории дел можно найти по фамилии, иногда работники судов ошибаются в фамилии, по этим двум причинам можно найти не все дела, но в любом случае если вы объективно не могли найти информацию, то в ваших действиях не будет неосмотрительности и недобросовестности. Если вы найдете судебные споры с участием продавца, то стоит проконсультироваться с юристом, и только потом принимать решение о покупке объекта. Так как есть категории споров, при которых сразу нужно отказываться от покупки, например: банкротства, субсидиарная ответственность, крупные имущественные иски; а есть споры, которые могут создать проблем: банкротство или иски к юрлицу, подконтрольному продавцу; также есть споры, которые никак не влияют: лишение права управления ТС, об обязанности совершить определенные действия, и прочие, не затрагивающие финансовое состояние продавца или затрагивающие в минимальном пределе.

1.3 Проверяем продавца на участие в юридических лицах через сервис Налоговой Службы «Прозрачный бизнес», если находятся юридические лица, в которых продавец участвует, как учредитель, генеральный директор или главный бухгалтер, то также нужно провести проверку этих юрлиц, по пунктам 1.1 и 1.2, если есть судебные дела или долги, то после консультации с юристом принимайте решение. 

1.4 Также проверяем через сервис Налоговой Службы «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде» наличие статуса ИП, сам по себе статус ИП ничего не меняет, но дает понять, что данное лицо несет ответственность личным имуществом перед кредиторами в бизнесе.

1.5 Проверяем продавца в сервисе Федресурса «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», если находим текущие производства или оконченные в течении трех лет, то отказ от покупки, так как есть риск возобновления и отката сделки, более трех лет, только после консультации с юристом.  

1.6 Проверяем продавца, как залогодателя через сервис Федеральной Нотариальной Палаты «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества», если есть сведения, то нужно их анализировать, сам по себе залог не указывает, на неплатежеспособность клиента, но указывает на наличие долговых обязательств.

1.7 Проверяем на сайте МВД России сведения о розыске в сервисе «Розыск», если в розыске, то отказываемся, просто так туда людей не добавляют.

1.8 Проверяем продавца на наличие брака на период покупки, если информации в паспорте нет или ее недостаточно, то необходимо, чтобы продавец получил справку из ЗАГСа об отсутствии брака на период покупки, если квартира приобреталась в ипотеку, то за период приобретения и по настоящее время, в целях доказывания своей осмотрительности можно сохранить копию паспорта, из которой следует, что на период покупки и ипотеки продавец в браке не состоял, выписку на объект недвижимости, из которой следует, что нет записи о праве собственности на супруга, и включить в договор пункт, о том что продавец гарантирует, что в браке не состоял, прав третьих лиц на объект не имеется.  

1.9 Если есть супруг, то проверяем его по пунктам 1.1-1.7.

1.10 Психическое здоровье и состояние. В идеале запрашивать справки от психолога и нарколога, что продавец не состоит на учете, максимально хорошо сделать освидетельствование продавца психиатром-экспертом на момент сделки, он даст заключение о том, что в момент сделки признаков психических расстройств у продавца нет, он осознает значение своих действий. НО! Есть статья 177 Гражданского кодекса, которая говорит, что если человек в момент сделки не осознавал значение своих действий или не мог руководить ими, то такая сделка недействительна, выясняется это путем проведения судебной экспертизы, заключение полученное в момент сделки может быть использована для анализа судебным экспертом, но если судебная экспертиза покажет, что продавец в момент сделки не  что если человек в момент сделки не осознавал значение своих действий или не мог руководить ими, то сделку аннулируют. Также сделку аннулируют если на момент продажи продавец был ограничен судом в дееспособности, очень редко, но бывают и такие ситуации, даже при наличии справок об отсутствии постановки на учет. Однако, в случае истребования недвижимости по этим основаниям, покупатель имеет право получить деньги назад, если в течении 6 месяцев, после вступления в силу судебного акта, которым в пользу покупателя истребованы деньги, он не сможет получить их от ответчика, то на основании ст. 68.1 Закона "О государственной регистрации недвижимости" он сможет предъявить требование к казне Российской Федерации, и вот тут для признания добросовестности и осмотрительности пригодятся справки и заключение, отсутствие же этих справок в некоторых ситуациях может стать основанием для отказа в удовлетворении требований.

1.11 Обязательно сохраняем в копиях, а если возможно в оригиналах, все документы которые предоставил продавец, храним 10 лет.

Ссылку на продолжение оставлю здесь, если успею, если нет, то смотрите в профиле.

Телеграм канал не рекламирую, но начал активно вести, кому нужно, найдет.