Нужна ли справка из психдиспансера и наркодиспансера при продаже квартиры?⁠⁠

Очень часто при сделках с недвижимостью от продавца требуют справку из психдиспансера о вменяемости, а порой еще и из наркодиспансера. Чаще всего такое условие ставится, когда в сделке участвует риэлтор как посредник. Иначе как "изображением бурной деятельности для оправдания своей нужности", я эти требования назвать не могу.

По моему опыту такие справки при сделках с недвижимостью — совершенно ненужная макулатура. Давайте разберемся почему.

Вот так обычно выглядят справки из психдиспансера:

Получаются они бесплатно, а при наличии прав на вождение автомобиля и разрешения на оружие автоматически.

На первый взгляд все серьезно: печати, штампы, заключение врача. Но если вчитаться внимательно, то эта бумажка ничего такого особенного о продавце недвижимости нам не скажет. То, что человек не значится в картотеке или не состоит на учете у психиатра по месту жительства, еще не означает, что он полностью осознает свои действия. И наоборот — человек может иметь ментальные отклонения, состоять на учете, но запрета на сделки с недвижимостью ему никто не устанавливал.

Я уже не говорю о том, что справка действительна на момент выдачи. И внезапное  помешательство на следующий день после выдачи справки не исключено.

То же и с наркодиспансерами. Далеко не все наркоманы состоят на учете. А те, кто состоят, могут вполне отдавать себе отчет в своих действиях. И опять же никто не помешает покупателю, не состоящему на учете у нарколога, обдолбаться накануне сделки и быть невменосе при подписании договора купли-продажи.

Особо продвинутые риэлторы начинают требовать комиссионное заключение о психическом здоровье. Они выдаются уже платно (в среднем 3—5 тысяч рублей, но встречались варианты и за 10 тысяч). В ней обычно указано, что "по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью".

В этой ситуации со справками особенно ярко проявляется абсолютная юридическая безграмотность населения. Для среднестатистического гражданина "вменяемость" = "дееспособность". А это далеко не всегда так.

Вот вам пример: несовершеннолетний ребенок, имеющий долю в продаваемой квартире, и не состоящий на учете у психиатра и нарколога, вполне себе вменяем. Но недееспособен. При этом на сделках с недвижимостью справку от психиатра на ребенка отчего-то никто из риэлторов не требует:)).

Мой недавний покупатель тоже через риэлтора потребовал от меня справку из ПНД и НД. Перечисление аргументов, приведенных выше, ничего не дали. "Без этой справки продавать квартиру нельзя! У вас документы в МФЦ не примут! Сбербанк не откроет эскроу-счет!" и прочий традиционный риэлторский поток вранья.

Не слушайте. Примут. Откроют. В качестве аргумента можете показать список документов, необходимых для регистрации сделки. Никаких справок от психиатров и наркологов там и в помине нет.

Из документов нужны лишь:

*ваш паспорт,

*ваше право собственности на продаваемую вами квартиру,

*договор купли-продажи,

*согласие супруга, если продавец состоит в браке.

Всё.

(Любителям пруфов даю ссылку на сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimo... )

Если покупателю вашей недвижимости так уж горит себя обезопасить с этой стороны, он может попросить у вас принести "Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным". Получается она в МФЦ или, если есть ЭЦП (электронная цифровая подпись), через личный кабинет на сайте Росреестра.

В некоторых МФЦ делают круглые глаза, говорят "мы такое не делаем, это вам к психиатру, идите в полуклинику". Не слушайте. Делают. И обязаны выдавать. Поэтому давите на девочек на ресепшене — пусть посмотрят в каталоге оказываемых услуг. Или зовите начальника МФЦ, он обычно поумнее будет и рядовых сотрудников просветит при вас за пару минут. Особо упертым можете показать вот эту ссылку https://www.gosuslugi.ru/283020/17/info о том, что такая справка существует и действительно выдается в МФЦ:

Ваша задача — оплатить пошлину в 950 рублей, если получаете выписку на бумаге, и 400, если в электронном виде письмом. И конечно же нужно предъявить паспорт, так как такие выписки выдают только лично на вас. Могут еще выдать вашему нотариусу. Вашим наследникам (хоть по закону, хоть по завещанию). Но потенциальному покупателю, желающему проверить продавца, точно ее не получить.

Выглядит этот документ так:

Как видите, в моем случае написано: "сведений о недееспособности не поступало". В случае недееспособности указывается номер и дата судебного решения, дата его вступления в законную силу и пр. Ибо недееспособность у нас определяется лишь судебным решением, а не справкой участкового врача. Вот таким гражданам сделки с недвижимостью действительно запрещены. Даже если они не наркоманы и психически здоровы.

А теперь самое главное — данные о дееспособности берутся из баз Росреестра, где с 2017 года аккумулируются сведения о признании владельца недвижимости недееспособными или ограниченно дееспособным. Туда они попадают из судебных органов либо органов опеки и попечительства, а не из психдиспансеров, как кто-то наивно полагает. Таким гражданам всегда по суду назначается опекун, и только он имеет право действовать при продаже или покупке квартиры от имени недееспособного гражданина.

И тут возникает второй, а по сути ГЛАВНЫЙ вопрос — если данные о недееспособности граждан и так находятся в Росреестре, то и такую справку получать не нужно. Росреестр и так сделку с недееспособным гражданином не пропустит, выдав отказ с описанием причины: продавец числится в Реестре недееспособных граждан и к сделкам с недвижимостью не допускается.

Итого: такая справка при продаже квартиры не нужна.

Давайте лучше получать такие справки:

И несколько ремарок.

1. Если покупатель упорно настаивает на предоставлении справки из ПНД и НД, потребуйте от него такую же справку. Ведь он такой же участник сделки и его вменяемость вам тоже интересна. В моем случае этого было достаточно. Покупатель сначала чуть не упал в обморок от моей наглости. Выдал банальное "А что, по мне разве ни видно, что я нормальный?!" И согласился на Выписку о дееспособности. Но и ее можно было не делать, ибо см. выше — этот реестр так и так пробивается при регистрации сделки.

С особо отбитыми действует и еще один аргумент: "Справку требуете вы? Она нужна вам? Вот вы ее и оплачивайте. А я так и быть пройду освидетельствование, если вы так хотите". Обычно при вопросе о лишних тратах покупатели идут на попятную.

Если и это не помогает, предложите покупателю пригласить на сделку врача-психиатра опять же за его счет. Медик освидетельствует продавца и подтвердит состояние вменяемости конкретно в момент подписания договора купли-продажи.

2. Если у вас есть водительские права или разрешение на оружие, можете предъявить эти документы. Они автоматически подтверждают вашу вменяемость, подтвержденную психиатром.

Поэтому когда у вас просят принести "справку об отсутствии справки", можете смело слать риэлтора или покупателя лесом.