Очередной звонок с Авито. По тону прямо представляю, что у собеседника: глаза выпучены а в руках он сжимает пачку документов так, будто хочет кого-то убить. А через полчаса я уже знаю всю историю. Стандартная, скажу я вам. Для Краснодара сейчас – просто типовая.
Купил он полгода назад участок под ИЖС. Мечта о своем доме у моря (ну почти), шашлыки по выходным, жизнь как в отпуске. Участок брал вроде бы в чистом поле, но по документам – все чисто, вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». Продавец – милейший человек, который владел этой землей лет десять, единственный собственник. Сделку оформили быстро, все рады и довольны.
Проходит полгода. Мой потенциальны клиент, полный энтузиазма, готовится к стройке… И тут получает «шикарное» известие из местной администрации, что своим строительством он нарушит правила землепользования и застройки, дом на его участке строить нельзя… На самом деле гражданину повезло, абсолютное большинство моих клиентов узнает о такой проблеме уже ПОСЛЕ окончания строительства.
Оказалось, что рядом с его участком, проходит газопровод высокого давления, и земельный участок находится в охранной зоне – табличек нет, местные об этом газопроводе не сном не духом (ну как местные – такие же «новые» жители Краснодарского края). Строить капитальные объекты категорически запрещено. Ввести дом в эксплуатацию будет невозможно. Фактически, он купил не землю под дом, а очень дорогой огород.
Как так вышло? А очень просто. Год назад в Краснодарском крае утвердили новый генеральный план и новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ). И это, друзья, настоящий адский квест для покупателя.
В ходе этой «перезагрузки» на старые, давно сформированные участки наложили кучу новых ограничений. Каких? Да самых разных:
Охранная зона ЛЭП, которую демонтировали еще при Брежневе, но в документах недоступных простым гражданам она есть.
Санитарная зона от «природного водотока» (в народе – ручейка), который высох во времена вашей бабушки.
Мой личный «фаворит» – зона охраны памятника архитектуры. Речь шла о гипсовом бюсте Ленина. Местные старожилы помнят, как этот бюст разбился еще в лихие 90-е. Но по документам памятник «сохранил свое значение», а значит, вокруг него нельзя строить. Абсурд? Еще какой!
Бывает и проще: вид разрешенного использования волшебным образом меняется с ИЖС на что-то малополезное, например, «для ведения огородничества» или «рекреационных целей». И всё это «втихую», без уведомления собственников.
Старый хозяин участка чаще всего об этих «сюрпризах» даже не догадывается. Ну а если и догадывается… Что ж, совесть – товар не всегда ходовой. Ему выгоднее продать проблемную землю «пока не пронесло», чем разбираться с властями.
И вот этот новый генплан стабильно генерирует мне по одному, а то и два таких клиента в неделю. Мне, как юристу, вроде бы и хорошо – работа есть. Но это уже за гранью разумного. Я искренне не понимаю, как можно выбросить 5, 10, а то и 20 миллионов рублей, не потратив время на элементарную проверку.
Защититься достаточно просто.
Не слушайте риелторов, которые уверяют, что «все чисто». Их задача – провести сделку. Обнаружив проблему, они с вероятностью 99% ее скроют, иначе комиссии не видать.
Единственный верный способ – заказать выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Именно раздел 5, где содержатся все ограничения: зоны, санитарные, охранные, историко-культурные и прочие. Заказать ее может ЛЮБОЙ человек в любом МФЦ, не только собственник. Госпошлина – смешные 1-2 тысячи рублей по сравнению с риском потерять миллионы. Делают ее, правда, не быстро – около 3 недель. Так что закладывайте это время в план покупки.
Это не панацея, но 95% проблем она выявляет. Прекратите выбрасывать деньги на ветер. Проверяйте. Это ваша ответственность и ваша единственная защита в условиях этого Краснодарского градостроительного безумия.
UPD:
Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.
https://t.me/kp_imlegal
