Kado

Любое использование фотографий без согласия автора — нарушение закона.

Судебная практика: реальные иски и компенсации

В 2022 году Верховный суд РФ рассмотрел знаковое дело жительницы Хабаровска Алены Дигуриной (фамилия изменена), которая обнаружила свои фотографии квартиры в объявлениях местного агентства недвижимости без ее разрешения. Агентство не только использовало 11 ее фотографий, но и разместило на них свой логотип.

Изначально суд взыскал лишь 16 500 рублей компенсации за нарушение имущественных прав, отказав в компенсации морального вреда. Однако Верховный суд РФ занял принципиальную позицию: использование фотографий с нанесением собственного логотипа нарушает личные неимущественные права автора — право авторства, право на имя и право на неприкосновенность произведения.

После пересмотра дела с агентства взыскали:

• 16 500 рублей — компенсация за нарушение исключительных прав;

• 75 000 рублей — компенсация морального вреда;

• 660 рублей — расходы на госпошлину.

Итого: 92 160 рублей — именно во столько обошлось агентству незаконное использование чужих фотографий.

Заочным решением по делу УИД 58RS0027-01-2023-004440-15 взыскано с агентства недвижимости Пенза-Этажи 400 000 руб., по 25 000 руб. за каждое фото, 48 000 руб. за моральный вред, расходы на фиксацию нарушений, на госпошлину и юридические услуги.  Затем по этому же делу (контекстно - после отмены заочного решения и пересмотра дела) взыскано с агентства недвижимости Пенза-Этажи 50 000 руб., по 25 000 р. за использование каждого фото, а также понесенные расходы.

Профессиональные стандарты обязывают риэлторов снимать самостоятельно

Согласно профессиональному стандарту "Специалист по операциям с недвижимостью", утвержденному Приказом Минтруда России от 10.09.2019 № 611н, в трудовые функции риэлтора входит:

"Осмотр, фотографирование и видеосъемка объектов недвижимости для целей реализации прав на недвижимое имущество".

Это означает, что риэлтор обязан самостоятельно фотографировать объекты, которые продает, а не использовать чужие фотографии. Нарушение этого требования может свидетельствовать о недобросовестности агента и являться дополнительным аргументом в суде.

Что делать, если ваши фото использовали без разрешения?

Если вы обнаружили свои фотографии в объявлениях риэлторов без вашего согласия, рекомендуем следующий алгоритм действий:

1. Зафиксируйте нарушение. Сделайте скриншоты объявлений с указанием даты, площадки размещения и контактных данных агентства. Лучше обратиться к нотариусу для заверения доказательств — это увеличит шансы на успех в суде.

2. Направьте претензию в агентство недвижимости с требованием прекратить нарушение и выплатить компенсацию. Укажите в претензии сумму, которую вы считаете справедливой (можно ориентироваться на судебную практику).

3. Обращайтесь в суд. Если претензия не возымела действия, подавайте исковое заявление о защите авторских прав и взыскании компенсации.

Составляем иск: на что можно претендовать?

В исковом заявлении вы можете требовать:

• Компенсацию за нарушение исключительного права на произведение (ст. 1301 ГК РФ). Размер компенсации может составлять от 10 тысяч за каждый факт нарушения;

• Компенсацию морального вреда (ст. 151 ГК РФ), особенно если были нарушены ваши личные неимущественные права (право авторства, право на имя);

• Возмещение судебных расходов (услуги юриста, госпошлина, нотариальные услуги).

Не миритесь с воровством!

Незаконное использование ваших фотографий риэлторами — это не просто досадная неприятность, а серьезное нарушение ваших авторских прав, за которое можно и нужно привлекать к ответственности.

Судебная практика показывает, что российские суды (вплоть до Верховного суда РФ) встают на сторону авторов фотографий и взыскивают с недобросовестных риэлторов значительные суммы компенсаций.

Не позволяйте агентствам недвижимости наживаться на вашем труде — защищайте свои права и помните, что закон на вашей стороне!

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства.
https://t.me/kp_imlegal

Ссылки на дела, указанные в тексте:

https://sudact.ru/regular/doc/D3EO8mDLT8r8/

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/405355327/

то делать? Главное — не паниковать, но быть начеку. Следите за новостями о планируемых стройках в вашем районе. Если ваш дом попал в зону КРТ, вам обязаны предложить рыночную компенсацию. Но будьте готовы к тому, что оспорить решение будет крайне сложно. Новый закон — мощный инструмент в руках девелоперов, и он кардинально меняет правила игры для владельцев частной недвижимости.

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства.
https://t.me/kp_imlegal

Главное условие: чтобы после подключения у вас давление газа не упало и чтобы подключение было технически безопасным.

Как это происходит на практике?

1. Сосед подает заявление на догазификацию в газовую компанию

2. Инженеры смотрят карты и выбирают ваш газопровод как оптимальный вариант

3. Газовая компания обращается к вам за согласием

4. Если вы отказываете — газовая компания или сосед идут в суд

5. Суд обязывает вас не мешать подключению

Ваше мнение учитывается, но не является решающим.

Можете ли вы получить компенсацию?

Нет. Закон не предусматривает никаких выплат владельцам газопроводов. Все расходы по подключению несет газовая компания, но вам за это не платят.

Единственное, что вам гарантировано — что после врезки давление газа в вашем доме не ухудшится.

Что делать, если к вам пришли с таким требованием?

Не стоит хлопать дверью и спорить. Это бесполезно. Лучше:

1. Убедиться, что у газовиков есть все проектные документы

2. Проследить, чтобы работы выполняли квалифицированные специалисты

3. Проконтролировать, чтобы после врезки давление газа соответствовало нормам

Помните: отказ от подключения соседа — это нарушение закона. А согласие — это просто дань требованиям законодательства.

Теперь вы знаете, что любой гражданин имеет законное право врезаться в ваш газопровод. И этот тот случай, когда закон действительно на стороне того, кто хочет получить газ бесплатно.

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства.
https://t.me/kp_imlegal

Закон разделяет подход для разных категорий земель.

1. Для участков под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)
Главный признак неиспользования — отсутствие на участке построенного и зарегистрированного в Росреестре жилого дома в течение 7 и более лет. Это долгий срок, но отсчет может начаться уже скоро.

Ключевая оговорка: Изъятия не последует, если вы докажете в суде, что не смогли построить дом из-за неправомерных действий (или бездействия) властей или сетевых компаний (например, не дали техусловия на подключение к электричеству). Ваша защита — это документы: официальные отказы, неответы на запросы, судебные иски к этим организациям.

2. Для приусадебных участков (ЛПХ в черте населенного пункта) и садовых/огородных участков (СНТ, ДНП)
Здесь критерии гораздо жестче и касаются исключительно состояния земли. Признаками неиспользования являются:

Захламление более 50% площади участка предметами, не связанными с его использованием (старые шины, строймусор, свалка) или загрязнение отходами. Если в течение года после выявления предписания вы не устранили это — участок под угрозой.

Заброшенность: наличие на более чем 50% площади сорных растений высотой свыше 1 метра (лопух, борщевик, крапива) согласно официальному перечню. Если вы не скосили их в течение года — это основание для изъятия.

Что делать?

Для ИЖС: Начинайте процесс строительства. Любое движение должно быть задокументировано: проект, договор с подрядчиком, разрешение на строительство, чеки на материалы. Это докажет вашу добрую волю.

Для садовых участков и ЛПХ: Приведите землю в порядок. Регулярно косите траву, уберите мусор. Факт использования можно подтвердить фотографиями с посаженными культурами, чеками на покупку саженцев, удобрений.

Помните, закон не требует от вас немедленно разбивать английский газон или строить дворец. Он требует добросовестного и целевого использования. Ваша главная задача — документально подтвердить это использование. Не давайте повода признать ваш участок используемым не по назначению.

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства.
https://t.me/kp_imlegal

• «У вас долг за коммуналку». Но доступ к дому — это не услуга. Это условие самой возможности пользоваться тем, что вам принадлежит. Вы платите за уборку территории, охрану, вывоз мусора, но не за «право въехать».

• «Такие правила установлены решением общего собрания». Это слабый аргумент. Решение собрания собственников не может отменять или ограничивать нормы федерального законодательства. Даже если 99% жильцов проголосовали за то, чтобы не пускать должников, такое решение будет признано судом недействительным, так как оно ущемляет ваше право собственности.

• «Въезжайте пешком, а машину оставьте на улице». Это также незаконно. Если ваш автомобиль зарегистрирован как имущество, а парковочное место или гараж принадлежат вам на праве собственности или аренды, то препятствование его проезду — это прямое нарушение ваших прав.

Недавний прецедентный вердикт Первого кассационного суда общей юрисдикции (Определение № 88-14035/2025) лишь подтвердил эту позицию. УК коттеджного поселка «Гринвуд» в Подмосковье пыталась обязать собственника предъявлять паспорт и выписку из ЕГРН для пешего прохода к своему же дому из-за долга в 8600 рублей. Суды апелляционной и кассационной инстанций единогласно встали на сторону владельца, указав, что федеральные законы не предусматривают ограничения права собственности за непредъявление документов «обслуживающим организациям».

Алгоритм защиты: Что делать, если вас не пускают домой?

Если вы столкнулись с подобным произволом, важно действовать хладнокровно и последовательно. Ваша главная задача — задокументировать факт правонарушения.

Шаг 1: Фиксация нарушения.
Не вступайте в конфликт с охраной. Их работа – выполнять приказы УК. Ваша задача — сбор доказательств.

• Включите видеозапись на телефоне. Четко зафиксируйте время, место, диалог с охраной, где вам прямо отказывают в проезде. Спросите: «На каком основании вы мне отказываете в проезде к моей собственности?». Ответ «из-за долга» будет идеальным доказательством.

• Сделайте фотографии: шлагбаум, закрытые ворота, таблички, вашу машину на фоне этих препятствий.

• Найдите свидетелей. Ими могут быть другие жильцы, которые стали свидетелями ситуации, или ваши пассажиры.

Шаг 2: Вызов полиции.
Это ключевой момент. Звоните по номеру 102 или 112 и четко сообщайте: «Мне чинят препятствия в доступе к моему частному имуществу, к моему дому. Происходит самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ)».

• Почему это важно? Прибывший наряд полиции обязан составить протокол об административном правонарушении. Этот документ будет бесспорным доказательством в суде. В протоколе должны быть указаны данные сотрудника УК, принявшего решение вас не пускать.

• Цель мероприятия – начать проверку по факту правонарушения. Да – вы получите отказной от полиции, это абсолютно понятно, но в нем будет отражено правонарушение, т.е. все, что вам нужно для суда.

Шаг 3: Досудебная претензия в УК.
Направьте в управляющую компанию официальную письменную претензию. Укажите дату и обстоятельства инцидента, приложите копии фото- и видеоматериалов, отказной из полиции. Требуйте письменных разъяснений о законных основаниях таких действий и гарантий беспрепятственного проезда в будущем. Это формальность, но она покажет, что вы действуете последовательно. Для суда это будет плюсом в вашу пользу – вы действовали добросовестно, и пытались разрешить все без суда.

Шаг 4: Обращение в суд.
Если УК продолжает упорствовать, обращайтесь в районный суд с исковым заявлением. Иск составляется по ст. 304 ГК РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

• Требования в иске: Обязать УК не чинить препятствия в проезде к вашему имуществу; взыскать компенсацию морального вреда (испорченные нервы, потерянное время); взыскать судебные издержки.

• Доказательства: Видеозапись, фото, документы из полиции, показания свидетелей, копия претензии, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Помните: судебная практика, особенно после упомянутого кассационного определения, однозначно на стороне собственника. Суды признают, что долг за коммунальные или иные услуги — это отдельное обязательственное правоотношение. Взыскивать его нужно в установленном законом порядке (через суд, приставов), а не путем самоуправства и создания препятствий для жизни.

Итог: Ваш дом — ваша крепость. И дорога к ней должна быть свободной. Никто не вправе брать вас в осаду за долги. Любые попытки сделать это — противозаконны. Ваши главные союзники в этой борьбе — видеокамера телефона и участковый уполномоченный. А финальную точку в споре поставит суд, который восстановит ваше право и назначит штраф для слишком ретивой управляющей компании.

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.
https://t.me/kp_imlegal

Раздел 1. «Основные характеристики»:

o  Категория земель: Должно быть указано «Земли населенных пунктов» или «Земли сельскохозяйственного назначения». С первой все проще.

o  Вид разрешенного использования (ВРИ): Ключевой момент! Ищем аббревиатуры: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство, но должно быть в черте населенного пункта), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

o  Важно: ИЖС — лучший вариант. Прописка, социальная инфраструктура, упрощенный порядок строительства. У ДНП/СНТ есть нюансы: часто сложнее с пропиской и подведением коммуникаций, могут быть дополнительные взносы.

Раздел 2. «Сведения о зарегистрированных правах»:

o  Собственник: Имя должно совпадать с паспортом продавца.

o  Обременения: Это красные флаги! Ипотека, арест, сервитут. Сначала продавец должен снять обременение.
Если что-то из этого есть — привлекайте юриста. Цена вопроса 20-40 т.р.
Не надо самостоятельно решать эти вопросы – скорее всего вас обманет продавец. Если есть другой вариант – покупайте другой участок. Хотите именно этот, но видите проблемы – зовите юриста.

Шаг 2: Проверка ограничений. Самое важное! (Выписка из ИСОГД)

Это то, о чем 90% покупателей не знают, а потом сожалеют.
Где заказать: Управление архитектуры и градостроительства вашего муниципального района (МФЦ или официальный сайт администрации). МФЦ проще всего.
Что заказывать: Выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Указывайте именно кадастровый номер участка.
На что смотреть: Вам нужен Раздел 5. «Сведения о градостроительном регламенте». Здесь ищете всё:

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, трубопроводов, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны заводов. Если участок попал в такую зону, строить может быть запрещено или сильно ограничено.

Красные линии: Убедитесь, что участок не наезжает на красные линии (линии улиц, дорог, проездов). Если дом уже стоит с нарушением — вас ждут огромные проблемы.

Территории объектов культурного наследия: Да, тот самый бюст Ленина, которого нет, но его охранная зона портит всем жизнь. Строить вы в охранной зоне не сможете.

Делают выписку долго, до 30 дней. Но это must have! Без нее покупать землю — играть в русскую рулетку.

Шаг 3: Проверка границ и доступа

Что делать: Закажите у кадастрового инженера «Акт согласования границ» или посмотрите план в выписке из ЕГРН. Границы должны быть установлены, а в акте должны быть подписи всех смежных собственников.
Зачем: Это исключает споры с соседями. Если границы не установлены, будьте готовы к межеванию за свой счет.
Этот пункт не строго обязателен, но когда покупаем «своим» - заставляю его делать.

Доступ к участку: Откройте публичную кадастровую карту. Посмотрите, как ваш участок соединен с дорогой общего пользования. Он должен либо непосредственно примыкать к дороге, либо должен быть юридически закрепленный сервитут (проход/проезд через соседний участок). Если доступ идет через чужую землю, а договоренности нет — вы можете оказаться в блокаде.

Шаг 4: Коммуникации. Суровая правда

Электричество: Самый больной вопрос. Не верьте словам «столб рядом, просто подключиться». Идите в местный филиал «Россетей», «ТНС энерго», «НЭСК» (что из ГП есть в вашем регионе) с планом участка и получайте технические условия (ТУ) на подключение. Это покажет вам реальную стоимость и возможность подключения. Иногда цена за киловатт может достигать миллионов рублей.
Вода, газ, канализация: Выясните, что есть доступ к городским сетям (чаще всего нет!). Чаще всего на участках все это организуется автономно: скважина, септик, газгольдер. Заранее прикиньте бюджет на это.

Шаг 5: Встреча с продавцом и проверка

Когда все документы проверены, встречайтесь с продавцом.

Сверьте паспорт с выпиской.

Изучите документ основания права на землю – чаще всего это договор купли продажи.

Не соглашайтесь занижать цену в договоре! Никогда! Если придется из-за проблем с ограничениями договор расторгать – сможете вернуть только то, что написано в договоре.

Уточните, почему продает. (Соседи-алкаши — веская причина спросить у других соседей, правда ли это).
Разговаривайте! Нудно задавайте одни и те же вопросы, переформулируя их. Мой совет – не нравится что-то в поведении продавца, просто развернитесь и уходите. Предложений на рынке сейчас очень много. Прислушивайтесь к своим ощущениям (да – это не совет юриста, но мой жизненный опыт показал, что это, наверное, самый важный критерий).

Попросите показать реальные границы участка на местности. Соответствуют ли они кадастровой карте?

Заключайте предварительный договор купли-продажи, где пропишите все условия и крупный задаток (только при наличии расписки!), который мотивирует продавца не передумать.

Шаг 6: Регистрация сделки

Мой совет – идите в банк. Сам все делаю через сервис «Безопасной сделки» Сбера. У других банков тоже есть аналоги.
Банк сам проверит еще раз документы. Ваши деньги положит на свой спецсчет, и деньги никуда не уйдут, пока вы не станете собственником участка.

Все.
А, не забываем согласие супруга продавца (если участок приобретался в браке).

Через несколько дней вы — собственник. Но собственник проверенного и чистого актива.

Удачной и безопасной покупки!

p.s. Коллеги – не надо меня дрючить за непрофессиональные термины и упрощенное изложение, эта информация для «простых граждан», и она как минимум достаточна, что бы избежать большинства рисков!

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.

https://t.me/kp_imlegal

Правило №2. Платите только частями. Никаких 100% предоплаты! График платежей строго по факту выполнения этапов: подали заявление в МВК — получили часть денег, получили положительное решение — следующую часть. Все это должно быть прописано в том самом договоре.

Правило №3. Решите всё ДО начала. Самая частая ошибка — начать согласование, а потом прямо в процессе передумать и захотеть «дверь не туда, окно не так». Юристы и проектировщики ваши пожелания примут, а вот МВК — нет. И вам придется платить за новый проект и начинать все сначала. Решили — утвердили — согласовываем. Без фантазий на полпути.

Правило №4 (главное). Не делайте это сами. Серьезно. Не надо. Это даже для нас, профи, сложная головоломка. Вы не сможете самостоятельно сделать проект, который устроит МВК — к нему десятки специальных требований, о которых вы не знаете. Вы не сможете правильно заказать акты РПН и МЧС. Вы не разберетесь с документами на вывоз строительного мусора. Вы не получите от строителей правильный Акт скрытых работ, если у них нет СРО, и т.д. и т.п.

Самый частый вопрос: «Я же могу сам заказать проект у инженера и потом просто подать?». Теоретически — да. Практически — нет. Прямо сейчас у меня на глазах один упрямец-экономист подает исправленную документацию в шестой раз. Прошел уже год. И конца этому марафону не видно.

Оно вам надо? Или лучше спать спокойно, зная, что ваша новая кухня или снесенная кладовка не обернутся гигантским штрафом и предписанием все вернуть как было?

Заметки на тему недвижимости, земли и строительства. Краснодарский край.

https://t.me/kp_imlegal