Жилой комплекс "Северный" I Подробный обзор⁠⁠

Концепция проекта - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям, сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках.

Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.

Введение
Жилой комплекс "Северный"– строящийся жилой комплекс класса "Бизнес" в микрорайоне № 18 (территории офиц. районов здесь) Октябрьского района г.Ставрополя, или неофициальном районе "Район Октябрьской улицы" (территории неоф. районов здесь). Фактический адрес: Ставропольский край, г.Ставрополь, ул. Октябрьская улица, 183.

Застройщик - ООО СЗ "АльфаСтрой". Начало строительства 07.06.2024.

Планируемый срок сдачи 4-ый квартал 2026 года, а выдача ключей 30.06.2027, фактическую выдачу ключей обещают также к 30.06.2027. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк".

Застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, дом клубного формата, благоустройство дворового пространства и его озеленение, подземный паркинг и кладовые, авторская архитектура в стиле "НеоКлассика". Цены на жильё начинаются с 3,9 миллионов рублей. Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «Северный», в нашем обзоре.

О земельном участке

Земельный участок, отведенный под размещение объекта, граничит:

• на северо-востоке – проезжая часть ул. Лесная, далее территория жилой застройки;

• на юго-востоке – территория коммерческой застройки (супермаркет "Магнит"), а далее КД "Лесной";

• на юго-западе – проезжая часть ул. Октябрьская, далее территория жилой застройки;

• на северо-западе – территория жилой застройки.

Общий уклон поверхности в северо-восточном направлении. Площадка была застроена одноэтажными жилыми строениями, которые были демонтированы до начала строительства. Заезд на участок осуществляется с ул. Октябрьская и ул. Лесная.

Кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект: 26:12:021304:2102

Площадь 5341 м². Кадастровая стоимость: 39,3 млн. руб.

Право застройщика на земельный участок: право собственности с 26.04.2023.

Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Ссылка на карту

Согласно градостроительному плану земельного участка, утв. Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж-1". Установлен градостроительный регламент: Ж-1. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

Ссылка на карту

Территория объекта расположена вне зоны оползней, обвалов, селей и других опасных инженерно-геологических процессов.

Согласно проектной документации в качестве мероприятий по защите от высоких грунтовых вод предусматривается устройство гидроизоляции фундаментов зданий и сооружений, устройство дренажных систем, организация отвода поверхностного стока.

О жилом комплексе

ЖК на сайте наш.дом.рф.

Официальный сайт ЖК - severny26.ru

Жилой дом «Г-обазный» в плане, 3-х секционный, 9-ти этажный, с подвалом и подземным паркингом. Подъезды (секции) №2 и №3 имеют на первом этаже встроенные нежилые (коммерческие) помещения. Под всем зданием  запроектирован подвал.  Входные группы в жилой дом организованны со стороны двора.

В проекте предусмотрено:

• индивидуальное отопление и теплый пол;

• мобильное приложение для домофонии, видеонаблюдения и передачи показаний счетчиков;

• дизайнерская отделка общих помещений;

• помещения в подъезде для хранения колясок и велосипедов с видеонаблюдением, а также отчистки лап животных после прогулок;

• подземный паркинг с доступом в лифт, а также зарядные станция для электромобиля;

• кладовые на этаже и в паркинге;

• спортивная и детская площадки, зона отдыха для взрослых (барбекю и летняя терраса с перголами), уличный коворкинг с WiFi и зарядками USB, озеленение территории газонами;

• закрытая территория, мобильное приложение для удаленного открытия ворот, либо по распознаванию номеров.

Для коммерческих помещений предусмотрены отдельные входы с прилегающей территории без пересечения дворовой территории. 

Решения, принятые в проекте, предусматривают условия беспрепятственного и удобного передвижения маломобильных групп населения по территории жилого дома.

Придомовая территория:

• Трафик пешеходный - жилой комплекс расположен в области ниже среднего показателя плотности жителей, в радиусе 300 м. находятся такие организации: Политехнический колледж, детский санаторий "Дружба";

• Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории земельного участка;

• Охрана – не запланирована;

• Умный дом - умная домофония;

• Видеонаблюдение - запланировано.

Комфортность проживания:

• Строящиеся объекты рядом с ЖК – клубный дом "Лесной" на расстоянии 50м., с аналогичными сроками сдачи и выдачи ключей;

• Шумные объекты поблизости – потенциальные коммерческие помещения, но в целом отсутствуют, строительство КД "Лесной" исключено из-за аналогичных сроков сдачи;

• Места отдыха – в пешей доступности Члинский лес (200 м.), родник Серафима Саровского (600 м.), Комсомольский пруд (1.2 км.);

• Расстояние от оживленной дороги – 30 м. до ул. Октябрьская, этого достаточно для подавления шумов и выхлопных газов от автомобилей, за исключением жителей квартир юго-западной стороны.

Планировки

Квартиры в доме расположены в подъезде №1 с первого этажа, а в №2 и №3 со второго по девятый этаж. Высота жилых этажей 3 м. в чистоте (от стяжки до потолка).

Каждая квартира запроектирована с лоджией, где располагаются поквартирные котлы отопления. 

Количество подъездов - 3 единицы

Квартирография по дому:

• 1 комнатные всего - 52 квартиры или 32%

• 2 комнатные всего - 74 квартиры или 46%

• 3 комнатные всего - 34 квартиры или 21%

• 5 комнатные всего - 1 квартира или 1%

Всего квартир - 161 единица

Среднее количество квартир на этаже - 6 единиц

Подъезд №1 - 62 квартиры:

1 комнатные от 38 до 44 м2 - 19 квартир

2 комнатные от 61 до 72 м2 - 33 квартиры

3 комнатные от 93 (1 этаж) до 100 м2 - 9 квартир

Подъезд №2 - 59 квартир

1 комнатные от 38 (1 этаж), 43 до 47 м2 - 17 квартир

2 комнатные от 61 (1 этаж), 58 до 88 м2 - 25 квартир

3 комнатные от 85 до 96 м2 -17 квартир

Подъезд №3 - 40 квартир

1 комнатные от 39 до 43 м2 - 16 квартир

2 комнатные от 57 до 70 м2 - 16 квартир

3 комнатные 93 м2 - 8 квартир

5 комнатная 133 м2 - 1 квартира

Оконные проёмы и лоджии этажей имеют остекление "в пол". Высота ограждений лоджий изнутри принята не менее 1,2 м.

Планировки и подробная квартирография в разрезе подъездов приведена в файле "Квартирография" в теме группы ЖК I Северный.

Кладовые на этаже

Всего 138 кладовых помещений, из них:

• в подвальном помещении 89 шт.

• на этажах 49 шт.

Площадь от 3,3 до 12,7 кв.м. Доступны во всех подъездах, на -1, 2-9 этажах .

Цена 1 кв.м. - 40 тыс. руб.

Коммерческих помещений - 2 единицы (300-350 кв.м.)

Подземные кладовые и паркинг

Кладовые в подземном паркинге от 3,3 до 3,5 кв.м.

Цена 1 кв.м. - 40 тыс. руб.

План подвала в высоком разрешении приведен в файле в теме группы ЖК I Северный.

Отделка подземной парковки:

• потолки и стены: водоэмульсионная окраска;

• покрытие полов: бетонное, шлифованное.

Количество машино-мест всего - 60 шт. Из них: 9 единиц гаражного типа по цене 1.5 млн. руб.

Стандартная площадь машино-места от 14 до 16,3 м2. Цена 1 млн. руб. за единицу. Для электромобилей - 2 млн. руб.

Цены на дату публикации

Средняя стоимость квадратного метра в ЖК "Северный" на дату публикации статьи составляет 104 000 рублей, а квартир — 5 700 000 млн рублей.

Пример для сравнения стоимости 1 кв.м.:

• ЖК "Северный", 2 комнатная квартира, площадью 69,5 кв.м., этаж 5 из 9, цена - 6 950 000 руб. (100 000 руб - за 1 кв.м.). Сдача 4 кв. 2026 года.

• КД "Лесной", 2 комнатная квартира, площадью 68,6 кв.м., этаж 5 из 12, цена - 6 791 400 руб. (99 000 руб. - за 1 кв.м.). Сдача 4 кв. 2026 года.

Разница 1 тыс. руб. с 1 кв.м., или 100 000 руб. за всю квартиру, однако, цели и задачи у вышеуказанных ЖК разные.

Средняя цена за 1 комнатную квартиру - 4 750 000 руб. Средняя цена за кв.м. в 1 комнатной квартире - 110 000 руб.

Средняя цена за 2 комнатную квартиру - 6 250 000 руб. Средняя цена за кв.м. в 2 комнатной квартире - 100 300 руб.

Средняя цена за 3 комнатную квартиру - 8 130 000 руб. Средняя цена за кв.м. в 3 комнатной квартире - 96 000 руб.

Ознакомиться с актуальными предложениями можно по телефону отдела продаж застройщика: 8-(8652)-409-904.

Описание технической части

Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущих владельцов.

Работы в соответствии с договором строительного подряда выполняются генеральным подрядчиком: ООО "СтавДомСтрой".

Номер разрешения на строительство: 26-12-63-2024

Срок действия разрешения на строительство: 31.08.2027.

Материал перекрытий (ПД): железобетонные монолитные плиты 200 мм. Конструктивная схема жилых секций - представляет собой железобетонный безригельный связевый каркас (в квартирах только колонны: монолитные железобетонные 600х300 мм.), а монолитные стены расположенные только ниже поверхности земли. Перекрытие над помещениями подвала утепляются базальтовыми плитами или плитами экструдированного пенополистирола толщиной 100 мм, т.е. пол в квартирах 1-го этажа не будет холодным.

Материал внешних стен:

- по монолитному каркасу: минеральные плиты 100 мм. + наружная отделка

- наружные стены: газобетонные блоки ГРАС толщиной 250 мм + минеральные плиты 100 мм. + наружная отделка

Наружная отделка с 1-го по 6-й этаж - керамический кирпич, а с 7-го по 9-й этажи - композитные панели по системе «вентфасад».

Материал межквартирных стен - газобетонные блоки ГРАС 200 мм.

Стены квартир, примыкающих к лестничной клетке для улучшения тепло-звукоизоляции дополнительно изолируются пазогребневыми гипсолитовыми плитами толщиной 80 мм с воздушной прослойкой 20 мм.

Материал межкомнатных стен - газобетонные блоки ГРАС 100 мм.

Лестнично-лифтовый узел - двухмаршевая лестничная клетка (с шириной марша 1,20м) и 1 лифт c грузоподъемностью 1000кг на подъезд.

Тип отделки – предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установка остекления; возведение межкомнатных перегородок; стяжка пола помещений и санузлов; разводка инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); подготовка стен помещений - штукатурка; прокладка труб канализации; разводка системы индивидуального отопления.

Характеристики остекления - оконные блоки ПВХ-"теплый профиль" с однокамерным стеклопакетом с селективным покрытием.

Оконный блок на лоджию - характеристики в процессе уточнения (вносятся изменения в проектную документацию).

Характеристики входной двери - согласно презентации: современный дизайн, замки 4-го класса и 3 контура уплотнения, наполнение из мин.плиты (в тех.документации: металлическая дверь с утеплителем).

Отопление: индивидуальное.

Газификация дома: котел и варочная панель.

Характеристики котла – настенные двухконтурные газовые котлы с закрытой камерой сгорания BAXI 24 с принудительным воздухозабором и дымоудалением. Номинальная мощность котлов – 24кВт.  Разводка системы - металлопластиковые трубы.

Характеристики радиаторов - характеристики в процессе уточнения (вносятся изменения в проектную документацию).

Установка теплого пола в помещениях и санузле - кухня, санузел, прихожая.

Разводка инженерных коммуникаций (электрика) - характеристики в процессе уточнения (вносятся изменения в проектную документацию).

Шумоизоляция пола - стяжка пола толщиной 80 мм, которая выполняется на звукоизоляционном слое из «Изолона».

Шумоизоляция стен - отсутствует.

Сети связи - ЗАО "Телко".

Жилой дом запроектирован со скатной кровлей и с чердаком. Кровля - из профнастила по металлическому каркасу, на чердачном перекрытии расположены утеплитель и гидроизоляция.

О многоквартирном доме:

Изменения в проектной документации: отсутствуют.

Класс энергоэффективности: В.

Общее количество этажей: 10 (этаж -1 для паркинга).

Количество жилых этажей: 9.

Количество квартир: 161 шт.

Благоустройство:

• Количество детских площадок - одна, проектом предусмотрено размещение во дворе дома игровой площадки с трубой, спуском и рукоходом.

• Количество спортивных площадок - одна, в проектной декларации отсутствует, но фактически будет обустроена согласно рендеру.

Предусмотрено наружное освещение прилегающей территории светодиодными светильниками наружного освещения на опорах. Для наружного освещения применена система автоматического управления.

• Количество площадок для мусора - одна, площадка для 3 мусорных контейнеров будет размещена на расстоянии более 20 м.от окон многоквартирного дома.

• Планируемое озеленение – территория многоквартирного дома, свободная от застройки, подвергается озеленению с использованием травянистых форм, а также кустарников и деревьев.

Парковочное пространство:

·  Количество мест в паркинге – 60

·  Гостевые места на придомовой территории – 60

·  Гостевые места вне придомовой территории – заявлено 62

Безбарьерная среда:

·  Наличие пандуса – нет

·  Наличие понижающих площадок – есть

·  Количество инвалидных подъемников – нет

Наличие лифтов в доме:

·  Количество подъездов – 3

·  Количество грузопассажирских лифтов – 3 (во всех подъездах)

Общие помещения (входная группа):

Дизайн заявлен и отражен в рендерах, представленных в файле в теме группы ЖК I Северный.

В общих помещениях расположены дополнительные помещения: помещение для хранения колясок и велосипедов, а также лапамойка для животных.

Инфраструктура комплекса

Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 7/10 согласно оценке наш.дом.рф.

Интерактивная карта инфраструктуры доступна по ссылке. Карта подскажет вам, где находятся интересующие вас места: магазины, остановки, поликлиники, сады, школы, бульвары и парки, а также укажет расстояние до центра. Вы можете использовать функцию просмотра панорамы улиц в Яндекс.Картах, чтобы увидеть реальную обстановку.

Транспорт

До ближайшей остановки общественного транспорта:

• 30-50 м. -№ 1 на ул. Октябрьская - маршруты

• 30-50 м. - № 2 на ул. Октябрьская - маршруты

Вышеуказанные маршруты позволяют добраться в большую часть города без пересадок.

Ознакомиться со схемами маршрутов общественного транспорта г.Ставрополя можно на

официальном сайте "Крайтранс" - отметьте галочкой нужные маршруты.

Транспортная нагрузка в будний день, исключая обильные осадки (снег, дождь) и какие-либо мероприятия:

Для анализа автомобильного трафика можно воспользоваться функцией "Статистика пробок" в Яндексе.

О застройщике

Застройщик: ООО "Специализированный Застройщик "АльфаСтрой"

·  ИНН 2636218398

·  юридический и фактический адрес: 355035, Ставропольский край, г.Ставрополь, ул. 2 Промышленная, д. 2, офис 206

·  телефон: +7 (865) 222-55-99, E-mail: alfast26@mail.ru

·  Руководитель: Меликов Андрей Иосифович

·  Группа компаний – нет

История строительства Застройщика (часто под другими ООО):

·  Клубный дом "Форест", адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, д. 13Б, блок-секция 1, 2

Отзывы: 2ГИС, я.карты

Отзывы:

• О застройщике: отсутствуют

• О ЖК: я.карты; 2ГИС, яндекс реалти

Резюме

Особенность жилого комплекса «Северный», повышающая его привлекательность – расположение в районе "Октябрьской улицы", класс недвижимости "Бизнес" и класс энергоэффективности "А", среднеэтажное строительство, современные и дизайнерские решения в строительстве ЖК, а также в благоустройстве придомовой территории.

Недостатки – шумоизоляция пола под вопросом (слоя "Изолона" недостаточно), недостаточная инфраструктура: без авто тут не обойтись.

Предложения других новостроек в районе

1.  Клубный дом "Лесной" - класс «Бизнес», выдача ключей 30.06.2027, цена за кв.м. – от 99 тыс. руб.

2. Жилой комплекс «Октябрьский" - класс «Комфорт», выдача ключей 04.02.2027, цена за кв.м. от 93 тыс. руб.

Подробные обзоры на другие ЖК можно посмотреть в https://t.me/novostroyki_stav_26