Юридические истории #101: Задаток
Меня тут в комментариях обвиняют, что не для того на меня подписывались, чтобы я рассказывал то, что по радио слышал. А подписывались ради юридических историй.
Что же... сегодня перед сном мне хочется поумничать и поднять вопрос, который, казалось бы, должен был подниматься неоднократно, и, наверно, поднимался, но, учитывая количество граждан, которые обращаются с одним и тем же вопросом, плохо читался. Вопрос касательно "задатка, не подлежащего возврату" в отношениях, регулируемых ЗоЗПП.
На практике этим грешат риелторские агентства, работающие от застройщика, которые в обязательном порядке заключают предварительный договор (соглашение о намерениях, согласно которому осуществляется поиск, подбор квартиры и т.д.), в котором присутствует этот пункт, берут задаток предоплату в 80-100 т.р., а перед регистрацией внезапно заявляют, что цена квартиры выросла на 200 т.р., и потребитель может или доплатить 200 т.р., или задаток предоплата остается у риелторов, потому что так написано в договоре, который подписали обе стороны. И вообще любое незаконное положение договора, если его подписали обе стороны, моментально приобретает законную силу.
Для начала - что же такое задаток?
В отличии от аванса, этот термин прописан в ГК РФ.
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Т.е. задаток - это обеспечение исполнения договора, упрощенно говоря - доказательство намерения, причем является частью основного платежа. Т.е. в обеспечение намерения приобрести квартиру стоимостью в 1 000 000 руб. вы внесли задаток в 100 000 руб. Соответственно остается доплатить 900 000 руб.
А что происходит, если сделка не проходит?
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Таким образом, если от сделки отказалась сторона, давшая задаток - задаток остается у продавца. Если от сделки отказалась сторона, получившая задаток - она обязана вернуть задаток в двойном размере.
Возвращаясь к примеру с квартирой за 1 000 000 руб. и задатком в 100 000 руб. - если покупатель отказался от сделки, 100 000 руб. остается у продавца. Если отказался продавец - то должен вернуть покупателю 200 000 руб. и убытки, вызванные нарушением соглашения, которые сможет доказать.
Однако это все действительно для отношений, не регулируемых ЗоЗПП. Например, когда сделка осуществляется между двумя гражданами.
Однако если сделка регулируется ЗоЗПП, который
регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг)
То положения о "невозвратном задатке" в договоре недействительно. И вот почему.
В соответствии со ст. 32 ЗоЗПП
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Т.е. речь идет об оплате потребителем только тех расходов, которые исполнитель сможет доказать! А не о конкретной сумме задатка/предоплаты/авансы и т.д.
Но как же быть, если в договоре, который "вы же сами подписали, значить согласились" присутствует положение о "невозвратном задатке"?
На этот случай есть ст. 16 ЗоЗПП:
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Положение о задатке противоречат 32 ЗоЗПП? Противоречат. Ущемляют права потребителя? Ущемляют! Стало быть являются недействительными!
Помимо того, что исполнитель обязан вернуть "невозвратный задаток" за вычетом расходов, которые сможет доказать, за это еще и предусмотрена административная ответственность:
Статья 14.8 КоАП РФ. Нарушение иных прав потребителей
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Похожим термином является аванс (кстати, никак не регламентированный в ГК РФ), который, в соответствии с позицией ВС РФ:
По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Т.е. аванс, являясь предоплатой, подлежит возврату в любом случае, независимо от причины, по которой не состоялась сделка.