Планирую в ближайшее время продавать квартиру в Москве. В своей жизни пока только покупал недвижимость (ну и сдавал тоже). Поделитесь, плиз опытом, кто сей процесс проходил в последнее время - как лучше продаваться: самому, через риелтора/агентство, где лучше объявы вешать, как сейчас расчеты проводят (раньше ячейка в основном была) - аккредитивы или что то еще... Ну и может кто про какие подводные камни расскажет - дело то непростое...
Дело очень простое.
1. Объективная оценка.
2. Фото, реклама.
3. Звонки, показы.
4. Сбор документов, организация сделки.
5. Проведение расчетов.
Начнем с конца.
5. Проведение расчетов.
Через ячейку сделки сейчас проводят крайне редко. Только когда сокрытие чего-то нужно сделать.
Остается безнал.
Перечисление денег до сделки на расчетный счет в Москве встречается редко. В основном предпочитают постоплату.
Самыми распространенными вариантами являются аккредитив и номинальный счет. Эскроу используется тоже очень редко и в основном связан с выкупом квартир из под ипотеки.
Расписывать отличия номинального счета и аккредитива?
4. Сбор документов, организация сделки.
Здесь тоже все просто. В зависимости от того какие у Вас документы, подготовьте все что можно заранее. Например, если у Вас в правоустановке свидетельство о праве на наследство по закону - позаботьтесь о наличии свидетельства о смерти и подтверждении родства, если договор передачи - то расширенная выписка из домовой книги. Убедитесь что все выписаны или могут быть оперативно выписаны, проверьте отсутствие долгов по квартире и по собственникам.
Организация сделки тоже проста. Если у Вас покупатель с ипотекой, то он и будет её
организовывать. Если Вас будут втягивать в цепочку, там нужно будет немного сосредоточиться и проверить все условия доступа к деньгам. У нас в последней цепочке было 4 объекта, две ипотеки и мой продавец получал деньги с трех аккредитивов, в условиях раскрытия стояли все 4 объекта, по трем из которых, если ничего не делать, у нас даже данных не было бы. Но это разобраться просто. Главное создать условия, при которых Вы и без всех участников сделки получите деньги после регистрации.
Определитесь для себя с отношением к материнскому капиталу, военным сертификатам, опеке и пр.
Крайне не рекомендую соглашаться на завышайку. Хотя, её сейчас редко запрашивают - ставки дикие.
Заранее проверьте возможные налоговые последствия.
3. Звонки и показы.
Я уже писала в каком-то из постов. Если не хотите, чтобы Вас замучили звонками, покупайте новую симку и публикуйте объявление как посредник. Такие объявления платные и спам все-равно сыпаться будет, но его будет в несколько раз меньше, чем если Вы укажете что Вы - собственник.
Основные площадки: Циан, Авито, Домклик. Как ни странно, яндекс недвижимость начала работать.
Если квартира бизнес или премиум, то можно рассылку организовать, группы партнерки.
С покупателями сейчас стало очень и очень грустно. По первому звонку летишь на показ. Поэтому, желательно чтобы квартира всегда была к нему готова. Не накурено, без трусов на люстре и без налета в унитазе. Собачек, кошечек и попугаев перед показами вынести. И не есть перед покупателями!
Фото как обычно: перед фотографированием все убрать, стекла/зеркала/ванну помыть, лампочки вкрутить, все сто можно отремонтировать -отремонтировать. Все ненужное выбросить, все нужное но некрасивое - спрятать.
Фотографируйте начиная с улицы. Дом, подъезд, двери соседей, чтобы было понятно планировку в квартире, вид из окна. Важно: закройте крышку унитаза перед фотографированием. И следите, чтобы Вы не отражались в поверхностях. Или что Вы хотя бы одеты.
Добавьте в описание планировку. пару слов о документах. Не знаю как других, я меня умумукивает пролистывать полотна описаний (даже написанных оригинально, а не штамповками) и искать в них сколько лет документам, альтернатива или свободная и т.д.
1. Объективная оценка.
Берем объявления снятые с показов за последние 3-4 недели и прозваниваем их. Продано или снято, если продано, то за сколько.
Берем объявления которые есть сейчас и прозваниваем с вопросом: есть наличка готов купить за ... и называете цену на 10% ниже. Составляете табличку, высчитываете среднюю стоимость. Более-менее адекватная оценка будет на выборке от 10 штук. Если квартира в ЖК который недавно построен, там немного по другому считать нужно. Если в ЖК, который еще строится - там только пробовать, но в упрощенном формате - 10-25% дисконта от текущей цены застройщика.
Теперь про Самостоятельно или с Риэлтором.
Посмотрите на все выше сказанное и решите - что из этого Вы с удовольствием сделаете сами, а что с удовольствием делегируете.
Если у Вас есть время, настроение, силы и желание заняться этим самому -- делайте сами. В противном случае - Вам нужен риэлтор.
В зависимости от сегмента и объема работы.
В бизнесе - от 3%, в категории повыше - от 4% (потому что там зачастую приходится покупать покупателя), в комфорте и экономе средняя комиссия - 1,5-2% с нижней планкой в основном от 150 000 тыр, если мы говорим о сделках "под ключ".
Иногда договоренность идет о фиксированном размере комиссии.
Если время продажи очень ограниченно и выбираете аукционный метод - там комиссия от 6% плюс.
В связи с довольно высокими затратами на рекламу почти у всех сейчас предоплата за услуги. В среднем 20-30 тысяч. Крупные агентства предоплату берут реже, но реклама им обходится немногим дешевле, отсюда и возникают страшные истории том, как клиентов прессуют по цене.
NeatZloy, а вы как понял риелтерствуете? Мож контакты скините - перетрем о каком сотрудничестве взаимовыгодном?
