Недвижимость недееспособного человека, прошу информации⁠⁠

Доброго времени суток, прошу помощи лиги юристов, какие законодательные документы почитать и советы в целом.
Вводные данные: Есть дед, в течении последних полутора лет ментально нездоров. Есть квартира деда. Есть завещание. Есть ухаживающая на уровне "приехала, прибралась, накормила, дала лекарства" мать.
В настоящее время процесс признания деда недееспособным находится на этапе экспертизы, опекуном будет скорее всего несовершеннолетняя сестра или мать.
В дальнейшем планируется оформление деда в приют. Все взрослые работают, сестра учится в другом городе, физически с ним постоянно находиться ни у кого нет ни возможности, ни желания.
Насколько мне известно, при оформлении в приют помимо пенсии приюту отходит недвижка опекаемого.
Возможно ли договорами от имени опекуна продать или подарить данную недвижимость другому физ. лицу до оформления в приют, чтобы приют не мог претендовать на нее?
Может ли договор купли-продажи (дарения) от имени опекуна быть признанным недействительным, если в завещании, составленном в дееспособном состоянии, указано, что все имущество отходит сестре матери. Завещание не видел, но уверен на 98%, что так оно и есть.
Дополнительная личная информация: моральная сторона не интересует, две трети жизни родственников у нас не было, и был бы рад еще столько же их не видеть.
Ухаживает только мать, остальные только звонят и спрашивают как он там, никто не приезжает, сестра матери изначально подозревала мать в намеренном отравлении лекарствами и попытках к принуждению переписать завещание на себя, улетела в игнор в телефоне, судиться будет однозначно.
Лекарства и прочее для нужд, а также коммуналка и все остальное на данном этапе покупается с пенсии деда, учет расходов с других счетов скорее всего ведется. Не ведется учет потраченного времени и нервов.
Для ЛЛ: хотим отжать у приюта хату, и чтоб с родней поменьше проблем было потом.