Минус ипотека⁠⁠

Любой кредит устроен максимально просто. Вот вы берете у банка миллион на 10 лет под 12% (цифры для простоты расчетов).

1 000 000 это тело долга. Проценты начисляются только на него, так как проценты на проценты в РФ запрещены.

12% годовых это 0,0328767123% в день в обычный год. Процент за месяц составит сумму процентов за день. Для простоты возьмём идеальный календарь в котором всегда одинаковое количество дней в месяце. Тогда в месяц ставка будет 1%.

Как только вы взяли кредит в банке, вы становитесь должны ему 1 000 000. С того момента начинают начисляться проценты. К концу первого месяца вы будете должны банку 1 000 000 тела долга и еще 10 000 рублей - проценты за месяц.

Предположим вы вносите в банк 20 000 рублей. Первым делом оплачиваются проценты. Сначала 10 000 идет в погашение процентов, а затем 10 000 уменьшают тело долга. На начало второго месяца вы должны банку 990 000. В следующем месяце вам начислят 9 900 рублей процентов. Если вы опять внесете 20 000, то на 9 900 погасите проценты, а на 10 100 - тело долга.

Все кредиты работают только по такому алгоритму, проценты начисляются не в начале кредита, а каждый месяц или год, в зависимости от условий. И только на остаток тела долга.

Просто людям удобно вносить равные платежи, поэтому банк заранее рассчитывает условия таким образом, чтобы вы выплатили кредит в указанный срок.

Например на вышеуказанных условиях платеж будет 14 347 рублей в месяц. При этом в первый месяц тело долга будет уменьшено на 4 347, а в предпоследний месяц вам начислят 283 рубля процентов, а остальное уйдет на погашение долга.

Банк вправе установить лишь обязательные платежи. Это условный маркер минимальной суммы, которую вы отчисляете банку. Нужен он затем, что если вы выплатите меньше, банк будет иметь право взыскать весь долг разом. Но с процентами только уже начисленными до момента взыскания.

При этом вы можете платить больше. Тогда тело долга будет уменьшаться быстрее и процентов начислено будет меньше. Поэтому особо существенной разницы в выборе уменьшения срока или объёма платежей нет. Имеет значения только то, сколько вы должны в конкретный месяц. Вы можете, например, выбрать уменьшение срока и тогда переплатите меньше. А можете выбрать уменьшение платежа и все равно платить больше, чем установлено в качестве обязательного платежа. Никто вам не запрещает. К примеру вы взяли и в первый месяц внесли 510 000. Тело долга уменьшилось на 500 тысяч. В следующем месяце вам начислят не 10 000 процентов, а 5 000. Вы можете, конечно, взять и попросить банк сократить срок кредита. Вам также придется платить по 14 347, но рассчитаетесь рада в три быстрее. Но вы можете также убедить банк снизить вам платеж до, скажем, 8 000 (лень рассчитывать точную цифру). А на следующий месяц взять и заплатить 55 000. И тогда тело долга уменьшится на 50 000. И в следующем месяцев вам уже вместо 5 000 процентов начислят 4 500.

Без разницы, проценты всегда считаются одинаково.
Чисто с точки зрения финансовой стабильности и уверенности лучше уменьшать платёж.

С уменьшением срока или платежа схема (на мой взгляд человека, взявшего 4 ипотеки и одну уже погасившего), все должно выглядеть так: если вы собираетесь регулярно досрочно гасить, то лучше уменьшать платеж. Допустим, у вас сейчас (очень условно) платеж 15 тыс. Вы решаете гасить в месяц 20. Обязательный платеж будет с каждым месяцем уменьшаться, но вы по плану гасите 20. Тогда, в случае, если что-то непредвиденное случится (в плане ваших доходов), у вас будет небольшой ежемесячный платеж, который легче тянуть.

Если вы хотите погасить единоразово большую сумму и уверены в будущем заработке, то чисто математически выгоднее уменьшать срок (у вас ежемесячный платеж перераспределится и при той же сумме долг будет гаситься быстрее). Но и в этом случае мой совет - уменьшать платеж (обязательный), а гасить ежемесячно ту же сумму, что и раньше

Да, возможно, в итоге переплата будет больше, но в случае потери дохода или его части, повторюсь, тянуть обязательный платеж будет легче

Вот тут не подскажу, но на Пикабу были расчёты на этот счет. Чисто по-человечески мне удобнее гасить с уменьшением платежа. На домклике (не реклама) есть калькулятор ипотеки где можно рассчитать досрочное погашение и выбрать вариант - с уменьшением срока или платежа - там выкладка какой станет платёж, срок и переплаченные проценты - там сравнивать и решать.

Всегда выгоднее уменьшать срок, я отдав 100к срезал 13 месяцев срока при ежемесечном 22.5к, но есть нюансы в инфляции и тп и тд но это нереально спрогнозировать на такие сроки имхо

при уменьшении срока - в конечном итоге меньше процентов уплатишь, если волнует то что платишь банку. При уменьшении платежа - процентов заплатишь больше, но дельту сможешь на погашение закидывать.

На уменьшение суммы, но при этом платить каждый месяц в размере первоначального платежа. Так и в деньгах не потеряете, и, на случай жизненных трудностей, обязательный платеж будет сильно меньше.
(Например, изначально платеж был 35к, вы досрочными платежами снизили его до 25к. Но продолжаете платить по 35к (10 из них - досрочным платежом).

Разница, незначительна. Но все же срок уменьшать выгоднее.

Специалистом по охране труда, Воронеж. Зп 40к на руки в те времена, когда брала ипотеку.

Ну так и что там прописано? Вы гасите тело так как хотите, а платёж за определенный месяц списывается по графику.
В графике же чётко указан платёж и он разбит на две суммы: тело и процент.
Когда вы вносите деньги за ипотеку и добавляете например еще 20-30 тыс, вот эта переплата идёт на погашение колонки только "тело" на столько, на сколько хватает.

Где вам банк услужливо разделил сумму процентов и основного долга в фиксированный платёж. Как только вы заплатили сверх него - списывается основной долг и всё автоматически пересчитывается. Там уже выбираете - либо платёж меньше будет, либо срок.

И как раз чем раньше вы заплатите, тем выгоднее. Например, при ипотеке 8% годовых и сроком на 20 лет с каждого рубля, заплаченного в первые месяцы помимо основного платежа, спишется где-то 1.8 рубля относительно того, что вы бы платили без досрочного погашения.

В аннуитетном платеже проценты начисляются РОВНО также на остаток долга. Они РОВНО такие же как при любом другом. Там график погашения основного долга ступенчатый.

И че, в анруитетном платеже сразу проценты начислены на весь срок? И при досрочном гашении гасишь проценты?

Предварительный график. Те проценты, которые в будущем - их еще нет, не существует в мире. Они не начислены.