Личный опыт по сдаче квартиры2
Где-то там сошлись звезды и мы съехались с молодым человеком. Жить решили у него, так как у него большой частный дом со всеми удобствами, а у меня простая однушка не в центре города. Мою квартиру решено было сдавать. У обоих опыта такого нет, поэтому пошли учиться на сервисы с таковыми объявлениями. Изучали, приценялись, решились, выставили.
Важно отметить в каком состоянии была моя квартира. Дом панельный старенький (лет 30 ему), находится не в центре города, но удобен по расположению относительно остановок/магазинов/гипермаркетов/детских садов и школ. Квартира хорошая, со свежим ремонтом, заменены все двери, потолки, окна, полы, поклеены обои, ванна в кафеле. Все это сделано мной за пару лет пока там жила одна.
Перед сдачей мы ее еще вылизали всю, что придраться просто не к чему. У меня от жалости, что чужим людям мою малышку отдам, сжималось сердце, но на простое ее держать тоже было жалко. Продавать тоже не планировали.
Первых жильцов нашли быстро, через знакомых. Скромная молодая пара, тоже впервые снимали квартиру. Договор заключили на полгода и радовались все, и мы и они. Но через 2 месяца жильцы пишут, что съезжают через неделю, родители купили квартиру или чего-то такое. Разошлись спокойно, без материальных претензий друг к другу. Мы расстроились, опять искать, и вот тут начинается какая-то фигня. Запросов на квартиру не скажу, что было много, но они были. Звонят/пишут хотим! срочно! все устраивает! давайте смотреть! Мы договариваемся, я срываюсь с работы (потому что жильцы хотят встречаться именно с хозяйкой квартиры, да и на случай, если сразу захотят подписать договор). Приходят, смотрят, говорят, что все нравится, берем говорят! снимайте с объявления! но давайте мы до завтра еще подумаем и завтра заключим договор, но мы точно-точно возьмем. Ну и пропадают:) Я им еще всем говорю, что если вдруг передумаете или что-то у вас поменялось, то вы сообщите, у нас к вам никаких претензий, просто чтоб знать и не бегать зря. Но нет же, молчат, блокируют или не отвечают. Зачем?
И ведь таких несколько. Одна даже не дошла, а уже заблокировала меня, просто без предупреждения. Мы с ней договорились встретиться для просмотра и мы пришли, а ее нет, я ей пишу в сервисе, а я в блоке. Я понимаю, что они нашли другой подходящий вариант, но в чем проблема сообщить?
Сейчас конечно научены опытом немного и сами предупреждаем потенциальных жильцов, что пока думаете объявление не снимаем, и если еще будут желающие, то тут кто первый.
Можно было бы конечно облегчить себе жизнь и нанять риелторов, но думали сами справимся.
P.S.: квартиру сдали хорошим людям, пришли, посмотрели, попросили время подумать, отзвонились, встретились, совершили сделку.
Часть 1.
Итак, в ответ на комменты пишу короткий гайд, как надо сдавать квартиру, если с этим ранее сталкивались, чтобы было быстро, выгодно и беспроблемно.
Предисловие: уже долгое время сдаю несколько своих квартир в Москве и области, повидал всякое и научился действовать на упреждение.
Поехали:
1) Если вы это читаете, но скорее всего планируете сдавать без риэлтора и это правильно. Риэлтор нужен только в одном случае - если вы действительно далеко и не сможете организовать оперативный показ. Во всех остальных случаях этот персонаж полностью не нужный.
2) Почему ненужный? Потому что без риэлтора вы сдадите а)быстрее б)дороже в) именно тем, кому вы хотите. Реальной пользы от него нет, а потенциальная упущенная выгода есть, потому что все риэлторы берут комиссию 50-100% месячного платежа, а абсолютное большинство арендаторов хотят снимать именно от собственника, так как обстоятельства заставляют часто менять локацию (на практике в среднем каждые 4-6 месяцев: хозяева квартиру решили продать, арендатор поменял работу или нашли вариант получше и т.д.), то каждый раз
риэлторув пустоту эти деньги платить никто не хочет и большинство готовы снять подороже, но от собственника. Тут вступаете вы - от собственника квартиру всегда есть возможность сдать на 10-15% дороже рынка.3) Цена аренды определяется по схожим объявлениям в данном районе. Маловероятно, что вы сдадите дороже аналогичного объявления в соседнем доме, даже если вы считаете, что у вас очень хороший вид из окна\дорогая духовка\красивый ковер на стене, исключение - п.2. После подачи объявления играйте с ценой - повышайте и наоброт понижайте в течение пары дней - так вы поймете спрос. Если звонят 20 человек в день, значит вы продешевили, если 1 раз в день - цена не соответсвует объекту. Наиболее нормальная ситуация - 3-4 звонка в день и 1-2 показа (см п.7), значит вы попали в точку - и лишнего не просите, и не ниже рынка сдаете. При таком подходе квартира должна уйти за срок менее недели. На любой, даже самый неликвидный объект всегда найдется желающий, если установить справедливую, определенную спросом цену.
4) Если вы сдаете впервые или после прошлой долгой аренды, надо подумать о ремонте. Что-то серьезное затеивать никогда не стоит, а вот сделать минимальную косметику - всегда хорошо. Самое эффектное, быстрое и малозатратное - переклеить обои. Квартира сразу выглядит новее и привлекательнее. В одну квартиру я покупал новую мебель - простой раскладной диван, шторы, недорогую дсп стенку (лучше всего нейтральных и практичных цветов) и белил потолки - результат не заставил себя ждать: ушла мгновенно и дороже ожиданий очень хорошим жильцам, живут уже больше года. Бушную мебель покупать можно, но осторожно: антикварную советскую мебель, просиженные кресла с дырками от сигарет и уродские кожаные диваны из 90-ых и прочие непотребства крайне не рекомендуется, это только отпугивает.
5) Перед сдачей всегда надо сделать генеральную уборку (самое пристальное внимание сантехнике и окнам) и выкидывать\прятать весь, даже потенциально нужный в хозяйстве хлам - посуду, коврики, сувениры, и т.д. Чем ближе ощущение от квартиры к обезличенному гостиничному, тем квартира ликвидней.
6) Самое главное в сдаче - фотографии! Я поражась огромного количеству объявлений с убогими фотрграфиями. Вот тут очевидный но полезный гайд . Потратьте время и сделай блеск. Плюс можно записать видео-экскурсию, тоже очень полезно.
7) Если живете рядом, то показы назначайте в день звонка, на удобное вам время. Если не рядом или заняты - спокойно говорите - "эту квартиру я показываю по четвергам вечером и в выходные до 15.00" Ваш арендатор ваш дождется, так как чаще всего квартиру смотрят хоть немного заранее до реального въезда. Даже если арендатор хочет въехать через неделю-две, хороший вариант он снимет прямо сейчас, чтобы не ушел, а въедет позже. Не надо все бросать и ехать показывать, половина потенциальных жильцов на просмотр все не приедет, даже если по телефону говорит, что хочет смотреть срочно. Не забудьте взять на показ документы, подтверждающие собственность, по интернету ничего не отправляйте.
Добавления, возражения и замечания приветствуются в коментариях, как и негодование риэлторов. Всем хороших жильцов и своевременной оплаты!
Часть 2 о договоре, домашних животных, расчетах и отсечении неадекватов следует.