Кассация отменила возврат жилья обманутой бабушке без выплат покупателю
Второй кассационный суд общей юрисдикции в рамках дела № 88-24284/2025 создал важный прецедент, отменив апелляционное определение, которое в одностороннем порядке защищало жертву телефонных мошенников. Судебная коллегия признала незаконным изъятие квартиры у добросовестного покупателя в пользу продавца без возврата уплаченных средств. Дело, в котором суды пытались решить проблемы пострадавшей пенсионерки за счет нового собственника, направлено на пересмотр.
Спор разгорелся вокруг квартиры в Москве, которую местная жительница продала под влиянием телефонных аферистов. Преступники использовали стандартную схему: представляясь сотрудниками спецслужб и Центробанка, они запугали пенсионерку уголовным делом за «госизмену» и убедили срочно продать недвижимость. Вырученные деньги женщина перевела на счета злоумышленников. Покупатель, не подозревая о криминальной подоплеке, приобрела квартиру с использованием ипотеки, полностью расплатилась и зарегистрировала право собственности. Конфликт начался, когда бывшая хозяйка отказалась съезжать и потребовала аннулировать сделку.
Районный суд Москвы изначально занял сторону покупателя и постановил выселить продавца. Первая инстанция опиралась на факты, подтверждающие осознанность действий владелицы жилья: перед сделкой она лично посетила психиатра для подтверждения дееспособности, подписала договор, самостоятельно подала документы в Росреестр и снялась с регистрационного учета. Суд отметил, что покупатель проявила должную осмотрительность, заплатила рыночную цену и не могла знать о давлении на контрагента. Аргумент о заблуждении был отклонен, так как воля на продажу недвижимости была выражена юридически безупречно.
Московский городской суд пересмотрел дело и кардинально изменил решение в пользу обманутой бабушки. Апелляция признала договор недействительным, посчитав, что из-за психологического воздействия мошенников квартира выбыла из владения собственника помимо его воли. Судьи применили статью 302 ГК РФ, которая позволяет истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя. В итоге квартиру вернули пенсионерке, однако суд проигнорировал вопрос возврата денег покупателю. Фактически человека оставили и без жилья, и без средств, но с обязательствами по ипотечному кредиту перед банком.
Кассационная инстанция жестко раскритиковала подход апелляции, указав на грубые нарушения материального права. Судьи разъяснили: если сделка признается недействительной из-за порока воли (обмана или заблуждения), закон требует применять двустороннюю реституцию. Это означает, что продавец получает назад недвижимость, но обязан вернуть покупателю полученные деньги. Тот факт, что пенсионерка сама перевела средства преступникам, не должен становиться финансовым бременем для добросовестного приобретателя.
Кроме того, кассация указала на ошибку в выборе правовой нормы. Механизм истребования имущества из чужого незаконного владения (статья 302 ГК РФ) применяется, когда между сторонами нет договорных отношений — например, при краже вещи. В данном случае договор купли-продажи был заключен напрямую. Суд также подчеркнул, что последовательные активные действия продавца по оформлению сделки ставят под сомнение вывод о выбытии имущества «помимо воли». Уголовный приговор в отношении мошенников подтверждает хищение денег, но не делает покупателя соучастником и не лишает его прав на защиту. Теперь Московский городской суд обязан пересмотреть дело, соблюдая баланс интересов обеих сторон.
Лед тронулся?